Apelada la sentencia, conoció del proceso la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, y antes de tomar la decisión definitiva, recordó cuáles son los requisitos para presentar una demanda de impugnación de decisiones de asamblea y que la misma tenga éxito, los cuales consideramos importante resaltar:

Legitimación por activa

Es indispensable que el demandante demuestre ser propietario de una unidad privada que haga parte de la copropiedad contra la cual se impugna la asamblea, y para ello, indica el Tribunal “tratándose de bienes inmuebles ese deber probatorio sólo se logra, según lo prescrito por los artículos 745, 749 y 756 754 del Código Civil; 46 y 47 de la Ley 1579 de 2012 y, 245, 248 y 256 del Código General del Proceso – CGP, esto es, mediante la escritura pública debidamente registrada, o el título equivalente a ella”. 

  Oportunidad para presentar la demanda

Indica el Tribunal que el artículo 382 del CGP prevé que la acción de impugnación deberá interponerse dentro de los dos meses siguientes al respectivo acto.

Para el caso concreto, tuvo en cuenta que la reunión extraordinaria se realizó el 20 de septiembre de 2020, en tanto que, la demandada se presentó el 20 de noviembre de esa misma anualidad, de ahí que el ejercicio de la misma lo fue dentro de la oportunidad señalada por el legislador para ese propósito.

  Citación a copropietarios

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, indica el Tribunal, “la convocatoria a asambleas ordinarias y extraordinarias precisa el cumplimiento previo de una serie de requisitos, por ende, las decisiones que en ellas se adopten requieren la observancia del trámite allí mismo consagrado, así como en el Reglamento de Propiedad Horizontal de cada copropiedad, siempre y cuando no contrarié la norma en cita, de allí que dichas decisiones quedan expuestas a ser impugnadas por el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados”, a lo cual añade que las decisiones “pueden ser acusadas de ineficaces, nulas, inoponibles o inexistentes”.

Y sobre la ineficacia, nulidad, inoponibilidad e inexistencia, el Tribunal resalta las causales para decretar cada uno, los cuales nos permitimos transcribir, dada su importancia:

Ineficaces

“Ocurre cuando las decisiones se toman en reunión efectuada en lugar distinto del domicilio principal indicado en la citación, o cuando la convocatoria está contaminada de irregularidades, y cuando la misma se realiza sin el quórum previsto en los estatutos, reglamento o en su defecto en la ley, dado que en este último evento, verificada la falta de quórum, tal circunstancia torna el acto en ineficaz, valga decir, que no puede generar ningún efecto. En general, son ineficaces las decisiones de los asambleistas cuando ellas se toman contraviniendo las normas sobre Junta Directiva, Asamblea General o Junta de Socios, quórum o contenido del acta, etc”.

La nulidad por su parte puede ser absoluta o relativa

“La primera tiene su manantial en decisiones tomadas sin el número de votos indicados en los estatutos o en la ley, valga decir cuando los actos se adoptan sin la mayoría requerida. También hay nulidad absoluta ante la presencia de objeto o causa ilícita, por violación de una norma operativa, si la ley no prevé otra cosa, cuando la realice un incapaz absoluto. En tanto que la relativa o anulabilidad, puede darse por falta de capacidad o consentimiento, o porque los realizó un incapaz relativo”.

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Inoponibles

“La inoponibilidad de las decisiones ocurre frente a terceros porque el acto allí originado no cumple con los requisitos de publicidad que la ley exija”.

Inexistencia

“Por su parte la inexistencia de la decisión tiene origen cuando el negocio jurídico surgido se haya celebrado sin las solemnidades sustanciales que la ley exige para su formación, en razón del acto o contrato, y cuando falte alguno de sus elementos”.

  ¿Qué normas se violan cuando se limita el tiempo de participación?

En el caso concreto de la propiedad horizontal, la sentencia indica que “la sanción de nulidad o ineficacia de las decisiones adoptadas en una asamblea de copropietarios, proviene, como se reseñó con anterioridad, de los casos previstos por la normatividad (Ley 675 de 2001), bien por defectos en la convocatoria (art. 39), por vulneración del quorum deliberatorio (artículo 45) y, en general, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal (art. 49), todo ello, en consonancia con el artículo 190 del Código de Comercio”.

Y para el caso concreto, consideramos el Tribunal que “ninguno de los reseñados cánones prevé como sanción de nulidad, ineficacia o inoponibilidad la circunstancia fáctica descrita en el libelo, atinente a la duración del término de intervención de uno de los copropietarios, máxime cuando, como en este caso, la actuación de la asamblea estuvo lejos de coartar el debido proceso y la posibilidad de participación de la actora, en su calidad de titular del dominio de una unidad privada.”

Por último resalta el Tribunal que “aunque es cierto que el inciso 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 prevé que: ‘Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella’, cabe recordar que en este caso particular no se limitó la intervención de la actora sobre un asunto sometido a votación, sino que se trataba de una participación por ella solicitada sobre un tópico abordado en el punto de proposiciones y varios, como lo es la situación particular de su parqueadero. De todos modos, aunque ni la citada norma, ni los estatutos particulares del conjunto residencial regulan que las intervenciones de los propietarios deban ser de máximo dos minutos -como el que se le otorgó a la demandante-, tampoco de ellos se desprende que el término de las mismas no pueda ser sometido a consideración de los asambleístas.”

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