La Sala Civil del Tribunal Superior de Cali dio a conocer, en su Boletín Jurisprudencial más reciente, una sentencia de su Sala Civil que desecha las pretensiones de una demanda presentada por el administrador de un Edificio en contra de su constructora, al considerar que el mismo no contaba con las facultades legales para promoverla.
La citada Sala, desconociendo el precedente fijado no solo por la Corte Suprema de Justicia en sus recientes sentencias relacionadas con la forma de reclamar garantías a las Constructoras, sino por este mismo Tribunal en pronunciamientos anteriores, consideró que el administrador de la copropiedad requería de la autorización previa del consejo de administración para promover la demanda.
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Lo que pretendía el edificio con la demanda
La demanda contenía como pretensión principal declarar que la sociedad encargada de la construcción del Edificio, incumplió sus deberes profesionales, porque los bienes comunes no tenían la calidad, idoneidad, seguridad y precisión con respecto a los planos aprobados por la Curaduría Urbana.
Y que como consecuencia de ello se le condenara a pagar la suma de $354.242.929,=, a fin de realizar las obras de acuerdo con los diseños arquitectónicos, planos, cálculos estructurales y estudio de suelos, dadas las falencias constructivas y faltantes señalados en la demanda, todo de acuerdo con el informe de auditoría elaborado por una firma especializada contratada para tal fin.
Lo que respondió la constructora
La Constructora demandada manifestó que el Conjunto Residencial pretendía la garantía sobre bienes comunes esenciales y no esenciales, entregados desde el año 2013 y 2015 respectivamente, en los términos del artículo 24 de la ley 675 de 2001, pero sobre los cuales la copropiedad no ha realizó labores de mantenimiento.
Indicó la demandada en su defensa que en octubre de 2014 se llevó a cabo la Asamblea General de Copropietarios, en los términos del Reglamento de Propiedad Horizontal, informándose en dicha reunión que se había dado cumplimiento a la construcción y enajenación del 51% de los coeficientes de copropiedad, con el fin de que designaran las personas que recibirían los bienes comunes no esenciales o en su defecto para que designaran administrador definitivo que se ocupara de recibirlos.
Frente a tal situación agregó que la Copropiedad no quiso suscribir las respectivas actas de entrega de los bienes, a pesar de que todos fueron entregados en perfecto estado y de haber sido requeridos en varias ocasiones para tal fin.
Equivocadamente considera el Tribunal que dentro del giro ordinario de las funciones que tiene el administrador de una P.H. no puede entenderse la de presentar un pleito de mayor cuantía en contra de una Constructora, porque no corresponde a su función habitual sino a una situación extraordinaria
Lo que indicó el Tribunal para desechar la demanda
El punto central del que se ocupó el Tribunal, para desechar la demandada, fue el de comprobar si la demandante cumplía con el requisito esencial de la legitimación en la causa.
Para ello, tuvo en cuenta que quien otorgó “el poder para iniciar la acción de responsabilidad civil contractual es la sociedad ADMINISTRACIONES HUMBERTO GOMEZ VALENCIA S.A.S, quien administra el CONJUNTO RESIDENCIAL LOMBARDIA CLUB HOUSE PH”
De acuerdo con ello, la Sala consideró que le correspondía “determinar si el administrador de una propiedad horizontal se encuentra legitimado para incoar la demanda dirigida en contra de la Constructora por falta de entrega y por defectos que se imputan a la Constructora en la zonas comunes de la PH, siendo que dichos bienes una vez escrituradas las unidades privadas, pertenecen en común y proindiviso a los copropietarios y debe manejarse conforme a la Ley que regula la Propiedad Horizontal y al Reglamento de Propiedad Horizontal que contiene las reglas específicas acordadas en respeto de la autonomía privada de cada uno de los copropietarios”.
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Administrador no puede reclamar sobre bienes comunes
En lo que ConTodaPropiedad.com considera un gravísimo error del Tribunal, la Sala consideró que “la sociedad administradora de la Propiedad Horizontal, carece de legitimación en la causa por activa para demandar el cumplimiento de unos contratos que resultan ser ajenos a la función administradora”.
Para sustentar tal posición, la Sala presenta el siguiente argumento, el cual consideramos débil por las razones que adelante explicaremos: “las partes de los contratos de venta fueron el empresario Constructor y vendedor de las unidades privadas y los adquirentes de los apartamentos”
De acuerdo con lo anterior, para los Magistrados que dictaron sentencia, la administración del conjunto residencial no puede exigir la indemnización de perjuicios por los daños causados en los bienes comunes, dado que conforme con el artículo 19 de la ley 675 de 2001, los bienes comunes “pertenecen proindiviso a los propietarios de los bienes privados”.
Según el Tribunal, la única forma en que la administración de la copropiedad hubiese podido presentar legalmente la demanda era si hubiese sido autorizada “por los copropietarios conforme a la Ley y al Reglamento de la Propiedad Horizontal”.
Según el Tribunal demandar no hace parte del giro normal de actividades del administrador
Aunque el Tribunal recordó que el artículo 14 del Decreto 735 de 2013, reglamentario de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), indica que el administrador de la propiedad horizontal, designado en los términos del inciso 1° del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, es la persona que debe solicitar la garantía legal de bienes comunes de la propiedad horizontal, consideró que tal facultad no es suficiente para presentar una demanda contra la constructora.
Según el Tribunal “los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones radican en cabeza de la persona jurídica a quien representa, cuyas funciones deberán ser ejercidas conforme al reglamento de propiedad horizontal que desarrolla la autonomía privada de los copropietarios, los que tienen el poder primario de disposición jurídica”.
Y manifiesta el Tribunal que al revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Residencial Lombardía Club House, no se encontró ninguna norma que autorizara a la empresa administradora para iniciar una demanda de responsabilidad civil contractual dirigida a obtener el cumplimiento o el subrogado pecuniario por la inejecución o indebida ejecución de la Constructora demandada, respecto de las zonas comunes del Conjunto.
Para el Tribunal, dentro del giro ordinario de las funciones que tiene el administrador de una propiedad horizontal no pueda entenderse la de presentar un pleito de mayor cuantía en contra de una Constructora, porque no corresponde a su función habitual sino a una situación extraordinaria.
Las tareas habituales de un administrador, para la Sala, consisten en velar por el cuidado y conservación de los bienes comunes, recaudar las cuotas de administración y ejecutar lo que la Asamblea de Copropietarios y el Consejo de Administración le ordenan. Pero lo extraordinario siempre ha sido ligado a la autonomía de la voluntad, que únicamente la tienen los copropietarios.
Sentencia es equivocada y va en contra de la jurisprudencia
Tal como lo anticipamos, consideramos que esta sentencia constituye un grave error del Tribunal, pues desconoce su propia jurisprudencia, a través de la cual ya había reconocido, desde el el año 2019, con sentencia del 23 de julio – M.P. Hernando Rodríguez Mesa, que el administrador la Propiedad Horizontal está facultado para iniciar y soportar las acciones judiciales o extrajudiciales en que la misma sea parte, sin ningún tipo de autorización o requisito adicional.
Dicha sentencia, cuyos apartes presentaremos a continuación, no solo se dictó para corregir el equivocado camino que hasta ese momento había recorrido el Tribunal, sino que también desarrolló el antecedente que había fijado la Corte Suprema de Justicia desde año 2015 sobre el tema.
“Entonces, la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular cuyo objeto, entre otras cosas, es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes y manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, por intermedio de su representación legal, que corresponde a un administrador designado por la asamblea general de propietarios.
En consecuencia, estando legalmente radicada en cabeza del administrador la representación de la persona jurídica que nace de la propiedad horizontal, está debidamente facultado para iniciar y soportar las acciones judiciales o extrajudiciales en las cuales la propiedad horizontal sea parte.
Del mismo modo lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia en la Sentencia STC861 – 2015 del 5 de febrero de 2015, Radicación No. 11001-02-03-000-2015-00118-00 y M.P. JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ, así:
<<Tampoco es de recibo para la Sala la afirmación según la cual las facultades de representación del administrador de la propiedad horizontal se encuentran restringidas, pues una juiciosa lectura de la compilación legal mencionada pone al descubierto que, contrariamente no existe tal limitación. En efecto, el artículo 51 determina las funciones <<básicas>> de dicho órgano de administración, consagrando en su numeral 10º que le corresponde <<representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija>>.
En consecuencia, si en la referida Ley están plasmadas otras atribuciones del mencionado órgano de administración, como lo esbozó el ad-quem, ello no implica una consagración taxativa de las mismas sino una extensión o desarrollo de sus facultades, en la medida en que – se itera – el artículo 51 prevé las funciones <<básicas>>
Adicionalmente, para la Corte, la interpretación judicial criticada por vía constitucional impone una restricción al acceso a la administración de justicia, toda vez que exige que los codueños de los bienes que conforman una propiedad horizontal, la comparecencia de todos a los estrados judiciales cada vez que estimen lesionados los derechos que comparten, pues en dicho evento se confirmaría un litisconsorcio necesario cuando el supuesto daño a resarcir haya sido ocasionado a un bien común, entorpeciendo de hecho el ágil ejercicio del derecho de acción y lo que es peor del defensa, habida consideración de la cada vez más frecuente constitución de unidades habitacionales o comerciales que abarcan un elevado número de copropietarios, dando al traste con el evidente propósito del legislador>>
(…)
Concluyo entonces – y ahora – esta Sala que era claro que el administrador de la propiedad horizontal se encuentra legitimado para ejercer las acciones relacionadas con los bienes comunes del mismo, como también lo es para solicitar sus garantías legales de conformidad con el artículo 14 de Decreto 735 de 2013, reglamentario de la Ley 1480 de 2011.”
De acuerdo con esto, podemos afirmar que el representante legal de la copropiedad, es decir el administrador, sí se encuentra legitimado en la causa por activa para incoar la acción de responsabilidad civil relacionada con los bienes comunes de la copropiedad, ya que dicha legitimación, como lo indican la Corte Suprema de Justicia y ya lo había indicado este mismo Tribunal Superior de Distrito, emana de la Ley 675 de 2001, la Ley 1480 de 2011 y el Decreto Reglamentario 735 de 2013.
Lamentamos el grave error cometido por la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali en esta ocasión, y esperamos que vuelva sobre su pasos para corregirlo en futuras providencias, respetando su propio precedente y el ya impuesto, desde años atrás sobre el tema, por la Corte Suprema de Justicia.
Lea aquí la Sentencia T.S.C. expediente 2019-00189-02
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
