“Los artículos 59 y 60 de la ley 675 de 2001 indican que se podrán imponer sanciones económicas a los propietarios que incumplan obligaciones no pecuniarias consagradas en el R.P.H.”

En medio de esta época de asambleas existe una inquietud común entre administradores y propietarios: ¿Es posible multar a un propietario por no asistir a la asamblea?

Y la respuesta a este interrogante encuentra, al igual que lo expresamos en nuestra nota anterior sobre la prohibición de votar al deudor en mora, dos posiciones diferentes:

a. Asistir a la asamblea es un derecho

Aquella que indica que la asistencia a la asamblea es un derecho y por tanto no se puede multar a quien decide libremente no hacer uso de ese derecho y por tanto no asiste a la asamblea.

b. Asistir a la asamblea también es una obligación

Y la posición contraria indica que en el Reglamento de Propiedad Horizontal (R.P.H.) es posible incluir, como una obligación, la asistencia a la asamblea general de propietarios, y al tratarse entonces ya de una obligación, sería posible también incluir en el mismo reglamento, una sanción por su incumplimiento.

Es legal imponer sanciones

Frente a las dos posiciones, considera ConTodaPropiedad.com que tiene total respaldo legal la segunda, es decir, aquella que considera que es posible imponer multas a los propietarios que, sin justificación, no asistan a las asambleas generales.  

Lo anterior por cuanto, de una parte, es obligación de todo propietario cumplir las normas consagradas en el R.P.H., razón por la cual, si en el mismo se incluye como obligación asistir a las asamblea, todos los propietarios tendrán que cumplir con ese deber.

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Por otra parte,  los artículos 59 y 60 de la ley 675 de 2001 indican que se podrán imponer sanciones económicas a los propietarios que incumplan obligaciones no pecuniarias consagradas en el R.P.H., es decir, obligaciones diferentes a pagar expensas comunes.

Con base en lo expuesto es posible concluir que es legal imponer una sanción económica a un propietario, por no asistir a una asamblea general, cuando en el R.P.H. del correspondiente edificio o conjunto se haya incluido como obligación asistir a la asamblea, y al tiempo se haya fijado el valor de la sanción por incumplir tal obligación.

Posición de la Corte Constitucional

Sobre la imposición de sanciones por inasistencia a la asamblea, la Corte Constitucional se pronunció desde el año 2005, indicando que no se viola ninguna norma constitucional cuando se impone una sanción por inasistencia a la asamblea, razón por la cual no es procedente una acción de tutela.

Sentencia T-126 de 2005 M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra:
“… la Sala resalta que el peticionario, además de contar con la posibilidad de adelantar un proceso verbal sumario para cuestionar la aplicación del Reglamento de propiedad horizontal por parte de los órganos administradores, tenía, de acuerdo con los artículos 62 y 49 de la Ley 675, la posibilidad de impugnar la multa por inasistencia dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación – esto es, el 3 de noviembre de 2003 -, así como la posibilidad de impugnar, dentro de los dos meses siguientes a la publicación o comunicación de las respectivas actas, las decisiones mediante las que la Asamblea de Copropietarios negó la revocatoria de la multa.”

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Si bien es cierto una sentencia de tutela tiene efectos inter-partes, es decir,  solo es aplicable a las partes involucradas en el proceso, lo cierto es que el fundamento de la sentencia tiene efectos inter-pares, es decir, si una persona diferente a las que intervinieron en la acción de tutela, se encuentra en la misma situación, podrá pedir a otro juez, la aplicación de la misma sentencia, conforme con los fundamentos en que se basó la Corte Constitucional.

Debido proceso para la aplicación de la sanción

Es necesario resaltar que aunque sea legal la aplicación de una sanción por inasistencia a la asamblea, la misma no se puede imponer de manera automática, por el solo hecho de que el propietario no se presente a la reunión.

Por el contrario, se hace indispensable cumplir con el requisito constitucional de agotar el debido proceso, esto es, que la sanción sea impuesta por decisión del consejo de administración, previa invitación al propietario para que presente los motivos que puedan justificar su inasistencia a la asamblea.

Sobre el tema del debido proceso  para la imposición de sanciones, escribiremos una nota el próximo martes 22 de marzo.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín