Cuando el propietario de un parqueadero privado dispone del mismo para rentarlo o entregarlo a cualquier título a un tercero, incluso cuando ese tercero no reside en el Conjunto, está ejerciendo un derecho consagrado en la ley y por tanto el administrador no puede impedirlo.
En efecto, el parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 de 2001, que rige el sistema de propiedad horizontal en la actualidad en Colombia, indica que el reglamento de administración del edificio o conjunto no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título, lo cual significa que el reglamento no puede contener normas que impidan a los propietarios disponer libremente de sus bienes privados, bien sea para venderlos, hipotecarlos, arrendarlos o para permitir que terceros los utilicen a cualquier título.
La citada ley no hace ninguna distinción ni limitación que permita interpretar que los bienes privados, en este caso los parqueaderos, solo pueden ser rentados o prestados a quienes habitan en el mismo conjunto. Por el contrario, la ley permite disponer libremente de los bienes privados, y tal norma incluye no solo los apartamentos, sino también los parqueaderos, pues ambos gozan de la característica de ser bienes privados.
Pero la norma no solo se ocupa de la prohibición, sino que en el parágrafo 1º del mismo artículo, indica que cualquier norma que contradiga el contenido de la ley, en aquellas disposiciones de orden público, es decir, en que se encuentre involucrado el interés social como la que nos ocupa, se tendrá por no escrita.
Significa lo anterior que si en el reglamento de propiedad horizontal del conjunto o en cualquier norma de carácter inferior, como el manual de convivencia por ejemplo, o de una decisión de asamblea general, de consejo de administración o del mismo administrador, se encuentra una norma que prohíba a los propietarios de los parqueaderos disponer libremente de ellos para rentarlos o prestarlos a cualquier persona, aún ajena a la copropiedad, tal norma se tendrá por no escrita, toda vez que viola la disposición contenida en el parágrafo 4o del artículo 5 de la ley 675 de 2001.
¿Y cuando el parqueadero sea común o de uso exclusivo?
Será importante precisar que esta disposición solo tiene lugar cuando se trata de parqueaderos privados, es decir aquellos que cuentan con matrícula inmobiliaria y pertenecen a un propietario individual, y no tiene lugar cuando se trata de parqueaderos comunes de uso general de cualquier propietario, ni de parqueaderos comunes sobre los que se ha asignado el uso exclusivo. Ello es así por cuanto los parqueaderos comunes no tiene disponibilidad exclusiva de ningún propietario, sino que su uso está regulado en el reglamento de propiedad horizontal o, en su defecto, en la ley 675, según la cual se encuentran bajo el cuidado y conservación del administrador.
En cuanto a los parqueaderos que siendo bienes comunes, se han asignado de manera exclusiva a cada propietario, será importante decir que siguen siendo bienes comunes, por lo cual el propietario del apartamento o casa a quien se le asignó su uso, no tiene un derecho de propiedad sobre el mismo, sino únicamente el derecho a ser la única persona que lo use, en relación con su bien privado, pero sin poder disponer libremente del mismo, pues, se repite, no es su propietario. Por lo anterior, si el reglamento de propiedad horizontal prohibe que el uso del parqueadero sea cedido a terceros que no habiten la copropiedad, no se estaría contrariando ninguna norma.
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
