De tiempo atrás este portal web ha sostenido, a través de varias notas y conferencias, que no existe una norma en el régimen de la propiedad horizontal que faculte a los propietarios del edificio o conjunto, para ejercer el “derecho de inspección” y por tanto tener acceso a los libros y papeles de la copropiedad.
En esta oportunidad queremos retomar el tema, para referirnos a un concepto emitido el pasado 21 de julio por la Superintendencia de Sociedades sobre el “derecho de inspección”, que nos servirá para fundamentar, una vez más, porque este derecho no existe en la propiedad horizontal.
La analogía no es aplicable en este caso
Para desarrollar el tema propuesto será importante comenzar por resaltar que el “derecho de inspección” está consagrado en el Código de Comercio, con aplicación para las sociedades comerciales, pero su ejercicio se regula de diversas maneras, según el tipo de sociedad.
Por lo anterior, aunque no es posible acudir a la figura de la analogía para aplicar las normas comerciales en la propiedad horizontal, tal como tantas veces lo hemos dicho y en siguientes líneas lo explicaremos, en esta ocasión trataremos de demostrar, que aún bajo la posibilidad de acudir a las normas del Código de Comercio por analogía, no se podría determinar a cuál de las diferentes regulaciones que existen del derecho de inspección para cada una de las sociedades, se podría acudir, y no se sabría entonces en qué condiciones podrían los propietarios acceder a los libros y papeles de la propiedad horizontal.
En cuanto a la analogía, como forma de interpretación del derecho, debemos decir solo es posible utilizarla cuando realmente exista un vacío normativo, es decir, en nuestro caso, si no existiera una ley de propiedad horizontal. Porque cuando en la misma ley 675 no se encuentre disposición sobre un asunto particular, como por ejemplo el derecho de inspección, mal podría acudirse a las normas que sí lo regulan en el Código de Comercio, pues no es posible concluir que exista un vacío normativo, sino que es forzoso comprender que el legislador no consideró necesario incluir el “derecho de inspección”, como una atribución de los propietarios de inmuebles sometidos al régimen de copropiedad, derecho que sí le otorgó a los socios de entes comerciales, seguramente por tratarse de personas jurídicas con objetos diferentes.
Los socios podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y papeles de la sociedad, en los términos establecidos en la ley, en las oficinas de la administración que funcionen en el domicilio principal de la sociedad.
Cuántos tipos de “derecho de inspección” regula el Código de Comercio
Tal como lo indicamos atrás, la Superintendencia de Sociedades, a través de Oficio 220-159157 del 21 de julio de 2022, se pronunció sobre el “derecho de inspección”, y comenzó por precisar:
“el derecho de inspección, como su nombre lo indica, es un derecho otorgado a cada uno de los accionistas por el solo hecho de tener dicha calidad y bajo ninguna circunstancia podrán ser privados de éste” …
(i) De conformidad con lo dispuesto en el artículo 48 de la Ley 222 de 1995, “Los socios podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y papeles de la sociedad, en los términos establecidos en la ley, en las oficinas de la administración que funcionen en el domicilio principal de la sociedad.
Y luego continuó indicando;
iii) En cuanto al primer aspecto, se refiere a que los socios solamente podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y documentos de la sociedad, en los términos establecidos por la ley para cada tipo de sociedad, por ejemplo en las sociedades de responsabilidad limitada se puede hacer en cualquier tiempo (art.369 del Código de Comercio), so pena de sanciones a los administradores que impidan el ejercicio de tal derecho; en las sociedades por acciones, el derecho de inspección podrá ejercerse dentro de los quince días anteriores a la reunión de asamblea (Art.379 ibídem); en las sociedades por acciones simplificada SAS, el aludido derecho se podrá ejercer durante los cinco (5) días anteriores a la reunión, a menos que en los estatutos se convenga un término superior (art. 20 Ley 1258 de 2008), etc.
De lo expuesto por la Super Sociedades se concluye entonces que el ejercicio del derecho de inspección se ejerce de manera diferente, según el tipo de sociedad, y lo resumimos así:
- Sociedades de responsabilidad limitada: en cualquier tiempo
- Sociedades por acciones: dentro de los quince días anteriores a las reunión de asamblea
- Sociedades por acciones simplificadas SAS: durante los cinco días anteriores a la reunión, a menos que en los estatutos se convenga un término superior
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La norma de qué tipo de sociedad se aplicaría a la Propiedad Horizontal
Con base en los expuesto por esta Superintendencia tendríamos que preguntar, a aquellos profesionales que sostienen que el derecho de inspección de las sociedades comerciales se aplica por analogía a la propiedad horizontal ¿a cuál de las tres regulaciones se podría acudir entonces?, ¿por cuánto tiempo podrían acceder a la información los propietarios?, ¿todo el tiempo si la propiedad horizontal se asimila a una sociedad de responsabilidad limitada?, ¿15 días previos a la asamblea si se asimila a una sociedad por acciones? ¿5 días o los que indiquen los estatutos si se asimila a una SAS?
Nosotros seguiremos sosteniendo que las normas del Código de Comercio no se aplican en la propiedad horizontal, por las razones ya expuestas, y por tanto ninguna de las modalidades de derecho de inspección aplican en la propiedad horizontal, pero respetuosos del criterio de los demás profesionales, dejamos las preguntas abiertas y el espacio de este portal para quien, con el correspondiente sustento jurídico, esté dispuesto a responderlas.
Para conocer la totalidad del Oficio 220-159157 del 21 de julio de 2022 dar clic aquí
Henry Martínez Rojas
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
