El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP) indica que el derecho de inspección procede frente a la Propiedad Horizontal, a pesar de que la ley 675 de 2001 no lo regula.
El CTCP, mediante Concepto 2023-0172 consideró que si bien en la ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, no existe regulación respecto del derecho de inspección de los libros de contabilidad; sin embargo se podría ejercer el derecho de inspección de los libros, de acuerdo a la aplicación extensiva del artículo 15 de la Ley 1314 de 2009, como lo consagra el Código de Comercio.
Contrario a esta posición del CTCP, este portal web ha sostenido, a través de varias notas y conferencias, que al no existir una norma en el régimen de la propiedad horizontal que faculte a los propietarios del edificio o conjunto, para ejercer el “derecho de inspección”, estos no tienen acceso a los libros y papeles de la copropiedad.
La aplicación extensiva no es aplicable en este caso
Lo primero que debemos decir, frente al tema de la regulación del derecho de inspección para las sociedades comerciales, es que no existe un solo tipo de sociedad y por tanto, para cada una de las existentes la ley fija tiempos y maneras diferentes de examinar los documentos y libros por sus socios.
Por lo anterior, aunque acudiéramos a la aplicación extensiva del artículo 15 de la ley 1314 de 2009 como lo sugiere el CTCP, con lo cual tampoco estamos de acuerdo, no se podría determinar a cuál de las diferentes regulaciones que existen del derecho de inspección para cada tipo de sociedad, se acogería la Propiedad Horizontal. En consecuencia, no se sabría en qué condiciones podrían los propietarios acceder a los libros y papeles de la copropiedad, como pasaremos a analizar.
Antes debemos decir, en cuanto a la aplicación extensiva propuesta por el CTCP, que el artículo 15 de ley 1314 de 2019 (por la cual se regulan los principios y normas de contabilidad e información financiera), solo tiene aplicación cuando el régimen legal de la persona jurídica no contemple normas de contabilidad, estados financieros, control internos, administradores, rendición de cuentas, informes a los máximos órganos sociales, revisaría fiscal, auditoría, o existan vacíos legales.
Artículo 15.Aplicación extensiva. Cuando al aplicar el régimen legal propio de una persona jurídica no comerciante se advierta que él no contempla normas en materia de contabilidad, estados financieros, control interno, administradores, rendición de cuentas, informes a los máximos órganos sociales, revisoría fiscal, auditoría, o cuando como consecuencia de una normatividad incompleta se adviertan vacíos legales en dicho régimen, se aplicarán en forma supletiva las disposiciones para las sociedades comerciales previstas en el Código de Comercio y en las demás normas que modifican y adicionan a este.
Es decir, esta aplicación extensiva solo tendría lugar si el en régimen de la propiedad horizontal no existieran normas que regularan esos aspectos, pero la realidad es que en la ley 675 sí se regulan cada uno de ellos.
Ahora, el que en la ley 675 no se encuentra disposición que permita el derecho de inspección a sus propietarios, no puede considerarse un vacío, por el contrario, es forzoso comprender que el legislador reguló de manera negativa este derecho, por no considerarlo una atribución de los propietarios de inmuebles sometidos al régimen de copropiedad, derecho que sí le otorgó a los socios de entes comerciales, seguramente por tratarse de personas jurídicas con objetos diferentes.
Los socios podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y papeles de la sociedad, en los términos establecidos en la ley, en las oficinas de la administración que funcionen en el domicilio principal de la sociedad
Cuántos tipos de “derecho de inspección” regula el Código de Comercio
Sobre los diversos tipos de derecho de inspección ya se ha pronunciado la Superintendencia de Sociedades, a través de Oficio 220-159157 del 21 de julio de 2022, indicando:
“el derecho de inspección, como su nombre lo indica, es un derecho otorgado a cada uno de los accionistas por el solo hecho de tener dicha calidad y bajo ninguna circunstancia podrán ser privados de éste” …
(i) De conformidad con lo dispuesto en el artículo 48 de la Ley 222 de 1995, “Los socios podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y papeles de la sociedad, en los términos establecidos en la ley, en las oficinas de la administración que funcionen en el domicilio principal de la sociedad.
Y luego continuó el concepto precisando:
iii) En cuanto al primer aspecto, se refiere a que los socios solamente podrán ejercer el derecho de inspección sobre los libros y documentos de la sociedad, en los términos establecidos por la ley para cada tipo de sociedad, por ejemplo en las sociedades de responsabilidad limitada se puede hacer en cualquier tiempo (art. 369 del Código de Comercio), so pena de sanciones a los administradores que impidan el ejercicio de tal derecho; en las sociedades por acciones, el derecho de inspección podrá ejercerse dentro de los quince días anteriores a la reunión de asamblea (art. 379 ibídem); en las sociedades por acciones simplificada SAS, el aludido derecho se podrá ejercer durante los cinco (5) días anteriores a la reunión, a menos que en los estatutos se convenga un término superior (art. 20 Ley 1258 de 2008), etc.
De lo expuesto por la Super Sociedades se concluye entonces que el ejercicio del derecho de inspección se ejerce de manera diferente, según el tipo de sociedad, y lo resumimos así:
- Sociedades de responsabilidad limitada: en cualquier tiempo
- Sociedades por acciones: dentro de los quince días anteriores a las reunión de asamblea
- Sociedades por acciones simplificadas SAS: durante los cinco días anteriores a la reunión, a menos que en los estatutos se convenga un término superior
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¿La norma de qué tipo de sociedad se aplicaría a la Propiedad Horizontal?
Con base en los expuesto por esta Superintendencia tendríamos que preguntar entonces al CTCP, al igual que a aquellos profesionales que sostienen que el derecho de inspección de las sociedades comerciales se aplica por analogía a la propiedad horizontal ¿a cuál de las tres regulaciones se podría acudir entonces?, ¿por cuánto tiempo podrían acceder a la información los propietarios?, ¿todo el tiempo si la propiedad horizontal se asimila a una sociedad de responsabilidad limitada?, ¿15 días previos a la asamblea si se considera similar a una sociedad por acciones? ¿5 días o los que indiquen los estatutos si se aplican los términos de una SAS?
Nosotros seguiremos sosteniendo que las normas del Código de Comercio no se aplican en la propiedad horizontal, por las razones ya expuestas, y por tanto ninguna de las modalidades de derecho de inspección aplican en la propiedad horizontal, pero respetuosos del criterio de los demás profesionales, dejamos las preguntas abiertas y el espacio de este portal para quien, con el correspondiente sustento jurídico, esté dispuesto a responderlas.
Para conocer la totalidad del Concepto 2023-0172 del CTCP dar clic aquí
Para conocer la totalidad del Oficio 220-159157 de Supersociedades dar clic aquí
Henry Martínez Rojas
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
