Ahora que se conoce el IPC de 2021 en 5,62% se considera que ese será el porcentaje único de incremento que tendrán todos los arrendamientos, pero la realidad es que hace falta analizar otras situaciones para determinar el verdadero porcentaje de aumento

En Colombia los contratos más comunes son los de arrendamiento y, entre ellos, el de mayor regulación es el de vivienda urbana, pero no es el único, pues existen otros tipos de arrendamiento, como los que se celebran sobre locales comerciales, oficinas, consultorios, bodegas, parqueaderos y espacios en zonas comunes de propiedades horizontales, por citar algunos.

En esa variedad de contratos la forma de regular el precio del arrendamiento y, en especial, su incremento, no es la misma, pues mientras los arrendamientos de vivienda urbana encuentran límites en la ley, los demás cuentan con mayor libertad para que lo fijen los contratantes, conforme con las condiciones del mercado.

   IPC es determinante en contratos de arrendamiento de vivienda urbana

En efecto, conforme con el artículo artículo 20 de la ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, cada 12 meses de ejecución del contrato, el valor podrá incrementarse -máximo- en un porcentaje igual a la variación que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor (IPC), en el año calendario inmediatamente anterior.

ARTÍCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

En tal sentido y como se recordará, el  I.P.C. fijado por el Departamento Nacional de Estadísticas (D.A.N.E.) para el año 2021, fue del 5,62%, razón por la cual, el porcentaje de incremento de los arriendos para el año 2021, será de máximo el 5,62%.

Condiciones para incrementar el canon en vivienda

Sin embargo, el incremento del arrendamiento no se ejecuta de manera automática y mucho menos cada mes de enero al comenzar el año, sino que para que el arrendador pueda incrementar el valor del canon a su inquilino, se hace necesario el cumplimiento de las demás condiciones fijadas en la ley, como son:

1. Que hayan pasado 12 meses de ejecución del contrato con un mismo precio, es decir, los cánones no se incrementan el primer día de enero de cada año, sino cuando el contrato cumple un año de ejecución.

2. Que se informe al arrendatario cuál será el monto del incremento, mediante comunicación enviada a través de correo certificado, o por el medio de comunicación indicado en el contrato, por ejemplo, un correo electrónico.

3. El incremento no podrá ser superior al porcentaje que corresponde al índice de precios al consumidor, del año inmediatamente anterior, fijado por el DANE.

Según las anteriores reglas, durante el año 2021, todos los contratos de arrendamiento de vivienda urbana que cumplan 12 meses de ejecución, podrán incrementarse en un porcentaje de hasta el 5,62%, que equivale al IPC del año 2021.

    En locales comerciales, bodegas, parqueaderos y otros usos las reglas son diferentes

Contrario a lo que sucede con la vivienda urbana, en los inmuebles que se destinan a otros usos, como por ejemplo locales comerciales, bodegas, consultorios u oficinas, por citar algunos ejemplos, el aumento del canon no depende del IPC ni mucho menos tiene un límite en ese porcentaje, sino que se fija de acuerdo con las condiciones del mercado. En tal sentido, quien inicialmente propone cuál será el incremento del canon, será el arrendador y podrá solicitar un aumento del 10%, 20% o hasta el 100%, dependiendo, se repite, de las condiciones del mercado, es decir, si por un inmueble de similares características al ya rentado, se están cobrando valores superiores, el arrendador puede solicitar que su canon se ajuste a ese nuevo valor.

En efecto, para los inmuebles distintos a vivienda no existe en la ley un porcentaje máximo de incremento en el arriendo, ni tampoco un término mínimo de 12 meses para incrementar el canon, por lo cual, lo que se recomienda para evitar innecesarias diferencias es pactar, desde el inicio del contrato, cuál será el porcentaje de incremento del canon y cada cuánto se aplicará.

Cuando se acude a esta fórmula,  es común que en los contratos escritos se pacte un porcentaje de incremento del valor del arrendamiento, y además se indique el término en el que se cobrará, por ejemplo al finalizar el plazo del arrendamiento pactado, por lo cual, tanto arrendador como arrendatario, conocen de antemano en cuánto se incrementará el valor del arrendamiento y a partir de cuándo.

Si nada se pactó se acude a la ley civil sobre duración del contrato 

Sin embargo, cuando el contrato es verbal o a pesar de ser escrito no se pacta nada sobre el incremento, deberá entonces acudirse al Código Civil o al Código de Comercio, según se ejerza o no, una actividad comercial dentro del bien:

• Cuando la actividad no es comercial

En este caso, según la ley, como no se pactó nada sobre el incremento del arriendo ni la prórroga del contrato, el mismo se dará por terminado y el arrendatario estará obligado a entregar el inmueble, a menos, claro está, que las partes acordasen las condiciones de una prórroga, es decir, nuevo precio y plazo para continuar.

Artículo 2008. Causales de expiracion del arrendamiento de cosas

El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: …

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

• Cuando la actividad es comercial

Si en el inmueble funciona un local comercial y se pactó como término de duración del contrato un año, en caso de no llegar a un acuerdo sobre su prórroga e incremento, al finalizar ese año el arrendamiento también se dará por terminado y el arrendatario deberá entregar el inmueble.

Pero cuando en el local comercial ya ha funcionado, por dos años consecutivos, el mismo establecimiento de comercio, le nace al arrendatario el derecho a la renovación del contrato, es decir, podrá permanecer en el inmueble, eso sí,  acordando nuevas condiciones de precio. De no existir común acuerdo entre las partes, en cuanto al nuevo precio para la renovación del contrato, será necesario acudir a un proceso judicial, en el cual será un perito quien, con base en las condiciones del inmueble y del mercado al que pertenece, indique cuál será el precio justo del arrendamiento.

  Zonas comunes de Propiedades Horizontales

Las zonas comunes de las propiedades horizontales no son ajenas a ser rentadas, porque así lo dispone previamente la asamblea general de propietarios, como en el caso de burbujas para actividades comerciales, espacios de parqueaderos, terrazas para vallas publicitarias o antenas, o incluso, cuando se pactan compensaciones por uso exclusivo de zonas comunes.

En estos casos, es claro que el valor de los arrendamientos iniciales los fija la asamblea general, o en algunos casos delegan tal función en el consejo o la administración, por lo cual, en el momento de pactar el incremento del canon con el arrendatario, se debe tener en cuenta cuál fue la disposición de la asamblea, es decir, si se fijó alguna condición en el contrato escrito que se pactó, o si por el contrario, las partes deben llegar a algún acuerdo sobre el particular.

Si las condiciones están por escrito, pues tanto arrendador como arrendatario deberán dar cumplimiento a ellas, pero si nada se pactó, entonces deberá hacerse uso de las misma fórmulas jurídicas explicadas atrás, según se desarrollen actividades comerciales o no comerciales en el espacio rentado.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín