La permanencia de arrendatarios en edificios y conjuntos sometidos al régimen de la propiedad horizontal está regulada por dos leyes, la 675 de 2001 que regula el régimen y la 820 de 2003, que establece las condiciones de los contratos de arrendamiento.
La primera establece de manera general, a través de su artículo 29, la solidaridad que existe entre los arrendatarios, en su calidad de tenedores del inmueble, y los propietarios de los mismos, de pagar las expensas ordinarias de administración que fije la asamblea general. Conforme con el citado artículo, el administrador de la copropiedad tiene entonces la facultad de cobrar las expensas comunes ordinarias, tanto al propietario del inmueble como al arrendatario, aun acudiendo a un proceso judicial, y ninguno de ellos puede argumentar como excusa que en el contrato de arrendamiento se estableció que la obligación estaría a cargo del otro.
La anterior norma también nos permite afirmar que los arrendatarios no están obligados al pago de cuotas extraordinarias u otros valores fijados por la asambleas generales, pues su solidaridad solo se extiende a las expensas ordinarias.
En cuanto a la ley 820 de 2003 o ley de arrendamientos, debemos precisar que esta regula algunos aspectos relacionados con el arrendamiento de inmuebles sometidos a propiedad horizontal de la siguiente manera:
1. De acuerdo con el numeral 4 del artículo 8 será obligación del arrendador entregar al arrendatario copia del reglamento del edificio o conjunto.
2. El numeral 3 del artículo 9 indica que si en el contrato de arrendamiento se establece a cargo del arrendatario la obligación de pagar la cuota de administración, el arrendador le puede exigir su pago. El numeral 4 del mismo artículo establece también como obligación del arrendatario cumplir los reglamentos de propiedad horizontal y las normas que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
3. El numeral 2 del artículo 22 faculta al arrendador para dar por terminado el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario no paga las cuotas de administración que se encuentran a su cargo y el numeral 6 del mismo artículo también permite la terminación del contrato cuando el arrendatario no cumple las normas del reglamento de propiedad horizontal del edificio o conjunto.
Es importante resaltar que cuando el inmueble es entregado en arrendamiento, el arrendatario no sólo puede utilizar el bien privado sin limitación alguna, sino también las zonas y bienes comunes del conjunto, y no puede existir ningún tipo de discriminación en tal sentido, como por ejemplo dar prioridad en el uso de los parqueaderos comunes, la piscina o el salón social a los propietarios sobre los arrendatarios. En ese mismo sentido debemos indicar que cuando el propietario entrega el inmueble en arrendamiento, así como no puede volver a hacer uso del mismo mientras permanezca ocupado, tampoco puede hacerlo de las zonas o bienes comunes, razón por la cual, no puede por ejemplo, solicitar el salón social del conjunto mientras el contrato de arrendamiento este vigente, pues tal derecho se encontrará temporalmente en cabeza del arrendatario.
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Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
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