Cómo se regulan los incrementos de los cánones de arrendamiento de vivienda urbana

El valor que se puede incrementar al canon de arrendamiento, luego de cada año de duración del contrato, no puede ser impuesto libremente por el arrendador, sino que encuentra un límite en el artículo 20 de la ley 820 de 2003, la cual regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia.

ARTÍCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

En efecto, el artículo 20 de la citada ley indica que cada doce meses de ejecución del contrato, bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción igual al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el Índice de Precios al Consumidor (IPC) en el año calendario inmediatamente anterior, cifra esta que fija en Colombia, el Departamento Nacional de Estadística – DANE.

Ese mismo artículo indica el procedimiento que debe cumplir para incrementar el canon, el cual consiste en informar al arrendatario, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo. Indica expresamente el artículo que mientras dicha notificación no se realice, el incremento no tendrá validez. Aclara también la norma que el pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

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De acuerdo con lo anterior, existen entonces la siguientes condiciones para incrementar el canon de arrendamiento:

  1. Que hayan pasado 12 meses de ejecución del contrato con un mismo precio, es decir, los cánones no se incrementan el primer día de enero de cada año, sino cuando el contrato cumple un año de ejecución.
  2. Que se informe al arrendatario cuál será el monto del incremento, mediante comunicación enviada a través de correo certificado, o por el medio de comunicación indicado en el contrato.
  3. El incremento no podrá ser superior al porcentaje que corresponde al índice de precios al consumidor, del año inmediatamente anterior, fijado por el DANE.

Según las anteriores reglas, durante el año 2017, todos los contratos de arrendamiento que cumplan 12 meses de ejecución, podrán incrementarse en un porcentaje de hasta el 5,75%, que equivale al IPC del año 2016.

Con el fin de complementar la información de este artículo, damos a conocer el IPC desde el año 2003 en que entró en vigencia la ley de arrendamientos, hasta la fecha.

AÑO IPC
2003 6,49%
2004 5,50%
2005 4,85%
2006 4,48%
2007 5,69%
2008 7,67%
2009 2,0%
2010 3,17%
2011 3,73%
2012 2,44%
2013 1,94%
2014 3,66%
2015 6,77%
2016 5,75%
2017 4,09%

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín

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