Desde la entrada en vigencia de la ley 675, hace más de 20 años en agosto 4 de 2001, se ha escuchado repetir a muchos actores de la propiedad horizontal, entre ellos a mediáticos abogados del gremio, que el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) no puede contener artículos que sean contrarios a ley.
Para sustentar tal afirmación acuden a diversos argumentos jurídicos, como el de la jerarquía de las normas, según la tantas veces nombrada y mal aplicada pirámide Kelsen, o al artículo 5 de la misma ley 675, que en su parágrafo 1 indica “En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas”.
En una orilla contraria, el autor de esta nota y los miembros de la firma ROJAS & MARTÍNEZ ABOGADOS que produce el portal web ConTodaPropiedad®, siempre han sostenido que el R.P.H. sí puede contener algunos artículos que sean contrarias a lo ordenado en parte la ley 675, pues no todos los artículos de la misma pueden considerarse normas imperativas, sino que por el contrario contiene algunos artículoS de naturaleza dispositiva.
En otra palabras, hemos afirmado que algunos artículos de la ley 675, por ser de naturaleza imperativa, deben respetarse y cumplirse en la copropiedad, pero otros de los 87 artículos que contiene la ley pueden no tenerse en cuenta y regular de manera diferente en los reglamentos, por su contenido dispositivo.
Y para fundamentar tal posición, siempre nos hemos basado en lo expuesto por la Corte Constitucional en su sentencia C-488 de 2002, cuando declaró la exequibilidad condicionada de la obligación contenida en el artículo 86 de la ley 675, de adecuar los reglamento de propiedad horizontal anteriores a su contenido.
Y para establecer la diferencia entre los artículos de naturaleza imperativa o dispositiva, hemos precisado que solo son competentes la Corte Constitucional de manera general, cuando estudien la exequibilidad de cada uno de los artículo de la ley 675, o los Jueces de la República de manera particular, cuando se somete una controversia específica a su conocimiento.
Tribunal Superior de Cali se pronuncia sobre la normas imperativas de la ley 675
En relación con este tema de las normas imperativas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali dictó la recientemente sentencia (Rad. 010-2022-00108-01), en la que se refirió a la aplicación del artículo 27 de la ley, que regula los criterios para la fijación de los coeficientes de copropiedad, en un Centro Comercial que aún no ha adecuado su reglamento al contenido de la citada ley.
En efecto, el Tribunal conoció en segunda instancia de una demanda en la que se pretendía la declaración de “nulidad de la decisión aprobada en asamblea general ordinaria de propietarios del Centro Comercial El Limonar P.H, en el numeral 8° de acta del 12 de marzo de 2.022, porque en los estatutos de la copropiedad no se expresa de forma clara y precisa los criterios de ponderación objetivos para la determinación de los coeficientes de propiedad, de conformidad al artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”.
Como consecuencia de la declaratorio de nulidad, se solicitó al juez que ordenara a la copropiedad “realizar una nueva asamblea general de propietarios, para aprobar el presupuesto y su distribución, de acuerdo a las áreas actuales de las unidades privadas, la naturaleza mixta de la copropiedad y el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001”.
El fundamento de la demandaLa demandante, como propietaria de un apartamento y dos parqueaderos en el Centro Comercial, indicó que el R.P.H. de dicha copropiedad no cumple con lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 675 de 2.001, porque no contiene “de forma clara y precisa los criterios objetivos de ponderación para la determinación de los coeficientes” de propiedad, pasando por alto también que las unidades privadas han tenido modificaciones que traen como consecuencia el cambio de área, lo que hace que se altere el coeficiente.
Al respecto precisó que en asamblea general ordinaria de propietarios, mediante acta del día 12 de marzo de 2.022 “se aprobó el presupuesto para el periodo 2.022 – 2.023 en el que se estableció el incremento del 10.5% de la cuota de administración”, indicándose además que “la distribución de los gastos presupuestados se haría de conformidad a lo establecido en la ley 675 de 2.001 y al artículo 16 del reglamento de propiedad horizontal”.
Por tal razón, consideró la demandante que con la aprobación y distribución del presupuesto con base en los coeficientes que no se ajustan la legislación vigente, se causó “un aumento desproporcional y absurdo en la cuota de administración”, poniendo de ejemplo que, para el caso del apartamento 402, pasó de $322.000,oo a $1.225.000,oo.
Las razones del Tribunal para no acceder a lo solicitado
El Tribunal, en su sentencia de segunda instancia, consideró que el artículo 27 de la ley 675 de 2001, que estableció criterios para calcular los coeficientes de copropiedad, no contiene una norma de orden público, razón por la cual los coeficientes que ya estaban fijados en el R.P.H. de la copropiedad, eran los aplicables para el cobro de las expensas comunes.
Para llegar a tal conclusión, el Tribunal comenzó por recordar que:
“La Corte Constitucional en Sentencia C-488 de 2002 -reiterada en Sentencia T-972 de 2008-, consideró que si bien la regla de transición (consagrada en el artículo 86 de la ley 675) consistía en que caso de que los regímenes de copropiedad no acondicionaran en el tiempo estipulado los reglamentos de P.H. de acuerdo a la nueva legislación (ley 675/2001), se entendían por incorporadas sus normas, lo cierto es que esta disposición solo opera para las normas de orden público“
Y luego añadió:
“Es preciso anotar que el orden público debe entenderse como “un conjunto de normas jurídicas que el Estado considera de cumplimiento ineludible, y de cuyos márgenes no puede escapar ni la conducta de los órganos del Estado, ni la de los particulares” (CSJ SC Sentencia de 27 de sept. 2022, M.P., Luis Alonso Rico Puerta); a manera de ejemplo, es prudente traer un asunto donde se habla de una norma imperativa o de orden público, esto es, el articulo 45 de la ley de propiedad horizontal, que corresponde al quorum y las mayorías, donde la ley fija un quórum mínimo, entonces, se dice que en el reglamento de p.h. podrá exigir un número superior, mas no inferior, por eso, se entiende que la norma tiene un carácter imperativo o de orden público, ya que no existe la posibilidad de que los copropietarios dispongan lo contrario en su reglamento. Igualmente, en el mismo artículo se fijó un límite superior al quórum decisorio, el cual también resulta imperativo, lo que quiere decir que aun si en el reglamento no se reformara dicho aspecto como lo ordena la norma resulta plenamente aplicable, porque la Ley 675 de 2001 modifica automáticamente dicho reglamento (ver C.C. Sentencia C-738-2002).
Y en cuanto a los coeficientes indicó el Tribunal
En relación con el caso específico de los coeficientes de copropiedad y el artículo 27 de la ley 675 que indica los criterios para fijarlos, el Tribunal consideró que NO es una nombra de orden público, porque la misma no resulta imperativa, sino que se define por la voluntad de los copropietarios, la cual se encuentra reglamentada a través de los estatutos de la propiedad horizontal.
Literalmente el Tribunal indicó:
Ahora bien, ya el caso de los coeficientes objeto de marras que sirvieron de base para determinar la cuota de administración del año 2022, se debe adicionar que estos no tienen origen legal, sino que se derivan de la voluntad de los propietarios dependiendo de lo que hayan acordado a través del reglamento de propiedad horizontal, al respecto la Corte Suprema de Justicia ha dicho:
(...) el sometimiento de un determinado edificio, conjunto o unidad a dicha ley, así como el reglamento que habrá de regir a la Propiedad Horizontal creada, nacen del acuerdo de voluntades de los propietarios de áreas individuales, plasmado en un contrato que al elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos constituye una persona jurídica (artículo 4, Ley 675 de 2001). De allí que las cuotas de administración no puedan ser consideradas una obligación de fuente legal, por cuanto es el reglamento de propiedad horizontal 'el concurso real de las voluntades de dos o más personas' (artículo 1494 del C.C.) de someterse a las disposiciones de dicha ley y a la regulación plasmada por ellas en lo atinente a la nueva persona jurídica, incluyendo derechos y deberes de los copropietarios (CSJ AC 23 feb. 2009, rad. 2008-02009-00; 19 de nov. de 2012, rad. 2012-00889-00 y 26 jul. de 2013, rad. 2013-01001-00, reiterados en 20 sep. de 2013, rad. 2013-01146-00). Lo resaltado es fuera de texto.
Bajo esos derroteros, y una vez revisado el contenido del artículo 27 de la ley de propiedad horizontal, que define el tema de los coeficientes de copropiedad de uso mixto, se concluye que NO es una norma de orden público, porque la misma no resulta imperativa, sino que se define por la voluntad de los copropietarios, la cual se encuentra reglamentada a través de los estatutos de la propiedad horizontal.
Aunado a ello, es válido indicar que la demandante al ser propietaria de los inmuebles de propiedad horizontal, tiene adquirido un derecho con referencia a los coeficientes de copropiedad establecidos en el reglamento de la copropiedad, sin que le resulte aplicable el articulo 27 de la ley 675 de 2001, en tanto hasta la fecha los copropietarios no han decidido reformar los estatutos de P.H.
En ese sentido como el articulo 27 en mención no es de orden público, no se puede entender incorporado a las reglas internas del centro comercial demandado, en consecuencia, solo hay lugar a aplicar los coeficientes de copropiedad acordados en el reglamento hoy vigente, el cual pese a que se realizó en vigencia de las leyes derogadas 182 de 1.948 y 16 de 1985, reglamentadas por el también derogado decreto 1365 de 1.986, dicho acuerdo prevalece por respeto a la voluntad privada de los propietarios.
Para leer la sentencia dar clic aquí
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
