Cómo se regula actualmente el cobro de intereses y reajustes de cuotas

Aunque el Decreto 579 de abril 15 de 2020, dictado por el Ministerio de Vivienda para regular transitoriamente algunos asuntos de la Propiedad Horizontal por efectos del Covid19, solo tuvo vigencia entre el 15 de abril y el 30 de junio de este año, algunos administradores, contadores, revisores fiscales y propietarios, aun hoy, tienen dudas sobre sus alcances, en especial en lo relacionado con la regulación del cobro de intereses moratorios e incrementos de cuotas de administración.

En efecto, recientemente el Consejo Técnico de la Contaduría dio a conocer un nuevo oficio (Nº 2020-0634), indicando no tener facultades para realizar interpretaciones jurídicas, ante las insistentes consultas sobre la regulación que hizo el Decreto 579 del cobro de intereses moratorios y reajustes en la Propiedad Horizontal.

Aunque ConTodaPropiedad ya se había referido a ambos temas en la nota Tres precisiones del Decreto 579: cobro de intereses, reajustes de expensas comunes y asambleas presenciales, nos parece aun oportuno dar a conocer el concepto 2020EE0033262 del Ministerio de Vivienda, sobre la aplicación del Decreto 579 en cuanto al cobro de intereses moratorios y reajustes en medio de la pandemia por Covid19.

Ver video: Conferencia PRECISIONES SOBRE EL DECRETO 579



Aunque ustedes pueden conocer el texto completo del concepto 2020EE0033262 dando clic aquí, para su más fácil comprensión nos permitimos reconstruir apartes del texto, con el fin de ser un poco más concretos en los interrogantes planteados y sus respuestas:

Cobro de intereses moratorios

Para mayor claridad, el tema del cobro de intereses moratorios se dividirá en 3 períodos:

a. Cuotas de administración causadas antes de abril de 2020

b. Cuotas de administración comprendidas para los meses de abril, mayo y junio

c. Cuotas de administración a partir de julio de 2020 

Conforme con lo indicado por el Ministerio de Vivienda en su concepto, los copropietarios podían pagar las cuotas de administración causadas de abril, mayo y junio de 2020, respectivamente, en cualquier momento del mes en que se hiciera exigible el pago para cada una de ellas (lo cual dependía de lo establecido en los estatutos) sin que se causaran intereses de mora, penalidades o sanciones establecidas en la ley de propiedad horizontal o en el reglamento de la copropiedad.

Para tal afirmación, se tuvo como base el parágrafo 4 del artículo 7 del Decreto 579 de 2020 que se transcribe, podemos afirmar:

“ARTÍCULO 7. Fondo de Imprevistos.

(…)

PARÁGRAFO 4. Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) junio de 2020, el pago de las cuotas de administración de zonas comunes podrá́ realizarse en cualquier momento de cada mes sin intereses de mora, penalidad o sanción alguna proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes.

De existir descuentos aprobados en cada administración serán las mismas reglas del inciso anterior.”

De acuerdo con ello, para responder el interrogante se puede indicar, en palabras del Ministerio de Vivienda:

a. La no causación de intereses de mora, penalidad o sanción era para las cuotas de administración que se hicieron exigibles durante el periodo comprendido entre el 15 de abril de 2020, fecha de entrada en vigencia del citado decreto, y el 30 de junio de 2020, es decir para las cuotas de expensas comunes de los meses de abril, mayo y junio de 2020, respectivamente.

b. Las cuotas de administración adeudadas antes del 15 de abril, sí podían incluir intereses de mora, penalidades y sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes.

c. Las cuotas de administración adeudadas a partir de julio 1 de 2020, generan intereses moratorios equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, a menos que el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea general, hayan dispuesto un interés inferior. 

Actualmente cómo se cobran los intereses

De acuerdo con lo anterior, consideramos que a partir de julio 1, la mora en el pago de expensas comunes, cualquiera que sea su fecha de causación, genera un interés equivalente a una y media veces el interés bancario corriente. El administrador no puede y mucho menos el consejo de administración, disminuir, no causar o condonar tales intereses, a pesar de las dificultades económicas que puedan estar atravesando algunos propietario por esta pandemia del Covid19, pues esa es una función exclusiva de la asamblea general.  

Descuentos por pronto pago

Adicionalmente, en aquellas copropiedades en las que existan descuentos por pronto pago, se aplicaban durante la vigencia del decreto 579 las mismas reglas, por lo que se entiende que los copropietarios que pagaron las cuotas de administración, respectivamente causadas, en cualquier fecha dentro del respectivo mes para el cual se exigía su pago, tenían derecho tanto al descuento pactado en el reglamento o por la asamblea, como a que no se les cobrara intereses de mora. Es decir, que los descuentos establecidos en la cuota de administración para los propietarios que realizaron el pago dentro de los primeros días del mes de su exigibilidad, se extendía para el pago de la cuota de administración que se efectúe no solo en esos primeros días sino en cualquier día del respectivo mes de exigible su pago.

La anterior regla, sin embargo, solo tuvo aplicación, se reitera, entre abril 15 y junio 30 de 2020, pues a partir de julio 1 ya no existe la extensión del descuento por pronto pago durante todo el mes, sino solo durante la fecha pactada en el reglamento o por la asamblea, en aquellas copropiedades en que exista esa modalidad.

Reajustes de expensas comunes:

Sobre el tema de los reajustes las inquietudes planteadas en el documento se pueden dividir en dos y concretar así:

a. Aplazamiento del reajuste automático consagrado en los reglamentos a partir del 1 de enero de 2020 y aquellos aprobados en las asambleas realizadas antes de la cuarentena

Para resolver esa inquietud el Ministerio se basó en el artículo 9 del Decreto 579 del 15 de abril de 2020, por lo cual se transcribe:

“ARTÍCULO 9. Reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes. Se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.

Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente.

(…)”

Indica el concepto que, de acuerdo a la norma transcrita, “el reajuste de las cuotas de administración debió ser aplazado entre la vigencia del decreto, es decir, desde el 15 de abril de 2020 hasta el 30 de junio de 2020; por lo tanto durante dicho periodo no se pagaría el reajuste de las cuotas de administración aprobado por los copropietarios en asamblea general”. Añadió el Ministerio que “la medida adoptada en el artículo de la referencia implica que durante los meses de abril, mayo y junio del presente año, las cuotas de administración debían cancelarse sin el reajuste anual, incluso, durante este mismo periodo tampoco podrían generarse el cobro de los reajustes de cuotas de administración automáticos y retroactivos correspondientes a meses anteriores de los ya citados”.

b. Cómo se pagan los reajustes a partir de julio: ¿solo para los meses posteriores o en forma retroactiva? 

Para el Ministerio la norma es clara al indicar que “con posterioridad a las fechas establecidas en ella, las expensas comunes o cuotas de administración se pagarán con el ajuste que se haya aprobado por la asamblea general de propietarios, entendiendo así que el decreto no está exonerando a los copropietarios de ningún pago de los reajustes de las cuotas de administración de los meses para los que se hicieron exigibles; razón por la cual, ya quedará en la autonomía privada de la propiedad horizontal, evaluar la situación económica de los copropietarios, el presupuesto anual y las necesidades de ella como persona jurídica y entrar a regular, en caso de estimarlo conveniente, el pago del mencionado reajuste para todos los meses que fue convenido y aprobado en asamblea de copropietarios.”

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