Decreto 768 de 2025: la conciliación interna no excluye ni suspende el ejercicio del poder de policía frente a conflictos en la copropiedad
Esta es la novena entrega del especial de ConTodaPropiedad sobre el impacto del Decreto 768 de 2025 en la P.H.. Las notas anteriores se ocuparon de las sanciones al administrador por no entregar copias de las actas de asamblea, la obligación de reformar los reglamentos y llevar censos de mascotas, los requisitos que se deben cumplir cuando se desarrollen actividades de esparcimiento en forma permanente en las copropiedades, la acción preventiva frente a ocupaciones ilegales, las reglas sobre rejas y vidrios en ventanas, la supuesta facultad de los alcaldes para fijar horarios y la prohibición de pruebas obtenidas sin autorización,
Hoy abordamos el análisis del artículo que reafirma la función del Comité de Convivencia, pero deja claro que no limita ni condiciona la actuación de las autoridades de Policía.
📝 Texto oficial del Decreto
Siguiendo la metodología en estas entregas, transcribiremos la norma para luego analizarla, en este caso el artículo 2.2.8.18.12.1.8 del Decreto 768, que recuerda la función del Comité de convivencia.
Artículo 2.2.8.18.12.1.8. Del comité de convivencia en propiedades horizontales. Sin perjuicio de las acciones policivas, corresponderá al comité de convivencia en el marco de la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal respectivo, conocer de los conflictos de convivencia que se susciten en la copropiedad.
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📑 Comité de convivencia frente a las autoridades de policía
El uso de la expresión “sin perjuicio de las acciones policivas” significa que la intervención del Comité de Convivencia no sustituye ni condiciona las competencias de la Policía. Por tanto:
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El Comité puede atender conflictos internos y promover acuerdos.
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Pero la autoridad de Policía conserva plena competencia para conocer y resolver querellas, incluso si el Comité aún no ha intervenido o si las partes no acudieron a él.
Esto evita interpretaciones erróneas según las cuales la Policía solo podría actuar una vez agotada la instancia interna. El Decreto 768 precisamente aclara que ambas actuaciones pueden desarrollarse de forma paralela.
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📘 Fundamento en la Ley 675 de 2001
El artículo 58 de la Ley 675 de 2001 creó el Comité de Convivencia, como un órgano interno de conciliación para resolver conflictos entre propietarios, residentes o usuarios.
ARTÍCULO 58. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad-honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
PARÁGRAFO 1º. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
Su papel es promover acuerdos y prevenir que los conflictos escalen, pero sus decisiones no son obligatorias ni pueden contener sanciones, y mucho menos reemplazan los procedimientos policivos o judiciales.
Con el Decreto 768 de 2025, el Gobierno Nacional simplemente ratifica esta coexistencia: la gestión interna de la copropiedad y la intervención policiva se complementan, pero ninguna depende de la otra.
🏘️ Implicaciones prácticas
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Los administradores deben mantener activo el Comité de Convivencia, promoviendo la resolución dialogada de conflictos, para lo cual se requiere la participación permanente de propietarios y residentes que deseen integrarlos.
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Las autoridades de Policía no pueden rechazar o aplazar una querella por el hecho de que las partes no hayan acudido al Comité.
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Los copropietarios pueden decidir presentar su conflicto simultáneamente ante el Comité y la autoridad, según la naturaleza del problema.
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❓ Preguntas que surgen
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¿Cómo coordinarán las decisiones del Comité y las medidas policivas cuando se tramiten en paralelo?
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¿Podrá la Policía valorar las actas del Comité como prueba de intención de conciliación o de incumplimiento?
📌 Próxima entrega
En la décima nota del especial analizaremos el artículo 2.2.8.18.12.1.9 del Decreto 768 de 2025, que regula las obligaciones sobre caninos de manejo especial, su registro, pólizas y las medidas que podrá aplicar la Policía en caso de incumplimiento.
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