El nuevo Código General del Proceso, contenido en la ley 1564 de 2012, no podía ser ajeno al sistema de propiedad horizontal, cuya ley también regula asuntos procesales fijando los mecanismos para determinar la legalidad de las decisiones de asambleas o aquellos a que deben acudir sus propietarios y órganos administrativos para solucionar sus conflictos. En tal sentido, el nuevo código derogó expresamente, a través de su artículo 626, el artículo 49 inciso 2º, el parágrafo 3º del artículo 58, al igual que la expresión “Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen”, del artículo 62 inciso 2º de la Ley 675 de 2001.
Normas de la ley 675 de 2001 modificadas
Será importante recordar que el inciso 2º del artículo 49 de la ley 675 regulaba las impugnaciones de actas de asamblea, fijando el procedimiento abreviado para su trámite, así como un término de caducidad de dos meses para presentar la demanda, el cual se comenzaba a contar a partir de la fecha de comunicación o publicación de la respetiva acta:
“La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.”
Situación similar se presenta con el inciso 2º del artículo 62, que igualmente establecía el procedimiento de impugnación de decisiones que imponen sanciones por violación del reglamento de propiedad horizontal, fijando también el procedimiento abreviado para el trámite, pero reduciendo, a un mes, el término para presentar la demanda, contado a partir de la notificación de la impugnación de la sanción.
“La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.”
Por su parte, el parágrafo 3º del artículo 58 fija el procedimiento verbal sumario como el adecuado para resolver los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la ley 675 de 2001.
“Parágrafo 3. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.”
Nueva regulación en el Código General del Proceso
Con la derogatoria de estas normas, al entrar en vigencia el Código General del Proceso en toda Colombia el pasado 1 de enero de 2016, los procesos de impugnación y de solución de conflictos referidos se regularán por las normas contenidas en la ley 1564 de 2012, esto es, en los artículos 382 y 390 inciso 1º.
ARTÍCULO 382. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEAS, JUNTAS DIRECTIVAS O DE SOCIOS. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.
En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale.
El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.
ARTÍCULO 390. ASUNTOS QUE COMPRENDE. Se tramitarán por el procedimiento verbal sumario los asuntos contenciosos de mínima cuantía, y los siguientes asuntos en consideración a su naturaleza:
1. <Numeral corregido por el artículo 7 del Decreto 1736 de 2012. El nuevo texto es el siguiente:> Controversias sobre propiedad horizontal de que tratan los artículos 18 y 58 de la Ley 675 de 2001.
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Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea o consejo
Para el proceso de impugnación de actos de asamblea o de imposición de sanciones ya no se aplica entonces el proceso abreviado, sino el proceso verbal, y el término para interponer la demanda para el primero, aunque continuará siendo de dos meses, ya no se contará desde la fecha de publicación del acta, sino desde la fecha de celebración de la asamblea, independiente de que el administrador cumpla o no con su obligación de publicar el acta y entregarla al propietario que la solicite. Lo anterior por cuanto lo que se impugna no es el “acta” contenida en un documento, sino la actuación de las asamblea o consejo de administración, entendido como un “acto” de decisión del órgano administrativo.
Existe una excepción en el término de caducidad, que opera cuando el acto del órgano administrativo debe ser inscrito en el registro público, en cuyo caso dicho término solo comienza a contar a partir de su fecha de inscripción.
Además, ahora el proceso de impugnación no es exclusivo contra actos de la asamblea, como lo señalaba el derogado artículo 49 de la ley 675 de 2001, sino que también se incluyen como impugnables las decisiones de consejo de administración, acudiendo al mismo proceso verbal, contrario a lo que sucedía antes, pues en vigencia del Código de Procedimiento Civil anterior era necesario acudir al proceso ordinario, por no existir norma expresa que regulara el tema.
Es importante resaltar, sin embargo, que en el proceso de impugnación de sanciones impuestas por violación de la ley o el reglamento, el término de caducidad para interponer la demanda continuará siendo de un mes, contado desde la notificación de la decisión, toda vez que ese aparte del artículo 62 de la ley 675 de 2001, no fue derogado.
Con la demanda de impugnación del acto de asamblea o de consejo, se podrá solicitar la suspensión de la decisión atacada, durante todo el término de duración del proceso, para lo cual al Juez le corresponderá examinar si la violación de las disposiciones alegadas por el demandante, surge del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud.
Proceso verbal sumario para solución de conflictos
En cuanto al proceso verbal sumario para la solución de conflictos, será importante resaltar que la nueva norma no se limita a las controversias determinadas en el artículo 58 como el anterior, sino que hace expresa referencia a que debe ser este el procedimiento al que se acuda para obtener el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios respecto su sus bienes privados, fijadas en el artículo 18 de la ley 675 de 2001.
ARTÍCULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
