El Ministerio de Vivienda, a través del Decreto 1606 de agosto 5 de 2022, modificó nuevamente los plazos para la constitución de garantías por parte constructores y vendedores de vivienda nueva, en caso de daños estructurales, durante los diez años siguientes a a la expedición de la certificación Técnica de Ocupación.
Como se recordará, el artículo 8 de la ley 1796 de 2016 estableció la obligación, a cargo de constructores y vendedores de vivienda nueva, de cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados, por la destrucción o amenaza de ruina de la vivienda, por defectos del suelo o de los materiales. Y para garantizar el pago de tales perjuicios, la norma obliga a que el constructor o vendedor de la vivienda, lo haga a través de su patrimonio, garantías bancarias, productos financieros o seguros.
Ciudades en las que ya está vigente la medida
El Gobierno Nacional había fijado el 31 de diciembre de 2022 como fecha límite para comenzar a regir la obligación de constitución de garantías, en todos aquellas viviendas cuya licencia de construcción se hubiera solicitado a partir de enero 1 de 2023.
Sin embargo, de acuerdo con el artículo 1 del nuevo Decreto 1606 de agosto 5 de 2022, solo los constructores o vendedores de vivienda nueva, en proyectos de cinco (5) o más unidades habitacionales, ubicadas en las aglomeraciones urbanas de Bogotá D.C. y de Medellín, deben cumplir actualmente con esa obligación.
Los siguientes son los municipios o distritos que componen cada agrupación urbana.
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Bogotá: Bojacá, Cajicá, Chía, Cogua, Cota, Facatativá, Funza, Gachancipá, Guatavita, La Calera, Madrid, Mosquera, Nemocón, Sesquilé, Sibaté, Soacha, Sopó, Sutatausa, Tabio, Tausa, Tocancipá y Zipaquirá del Departamento de Cundinamarca.
Medellín: Barbosa, Bello, Caldas, Copacabana, Envigado, Girardota, Itagüí, La Estrella y Sabaneta del departamento de Antioquia.
La obligación de amparar los perjuicios patrimoniales aplicará a las nuevas unidades de vivienda en los proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal, unidades inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema que genere diferentes unidades inmobiliarias para transferirlas a terceros cuando se trate de cinco (5) o más unidades habitacionales.
Ciudades en que se aplaza la aplicación de la norma hasta junio 30 de 2023
Para los proyectos de vivienda nueva, ubicados en los municipios y distritos que conforman las aglomeraciones urbanas de Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena y Cúcuta, la aplicación de la norma se aplaza hasta junio 30 de 2023.
Cada agrupación urbana comprende los siguientes municipios:
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Barranquilla, Baranoa, Galapa, Malambo, Palmar de Valera, Polonuevo, Ponedera, Puerto Colombia, Sabanagrande, Sabanalarga, San Cristobal, Santo Tomás, Sitionuevo, Soledad, Tuburá, Usiacurí
Bucaramanga, Floridablanca, Girón, Piedecuesta
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Cali, Candelaria, Florida, Jamundí, Pradera, Vijes, Puerta Tejada, Yumbo, Padilla, Villa Rica
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Cartagena, Arjona, Clemencia, Santa Rosa, Turbaco, Turbaná, Villanueva
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Cúcuta, Los Patios, San Cayetano, Villa del Rosario
Y en los demás municipios y Distritos
La obligación de constituir las garantías para el pago de perjuicios se suspende, conforme con el numeral 3 del artículo 1 del Decreto 1606 de agosto 5 de 2022, hasta el 30 de junio de 2024 para los proyectos de vivienda nueva ubicados en los demás municipios y distritos del país.
Sin embargo, todas las garantías ya constituidas, no perderán su eficacia y continuarán rigiéndose por las disposiciones vigentes al momento de su constitución o contratación.
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Constitución voluntaria de garantías
Toda vez que las obligaciones de garantías a cargo de los constructores y vendedores de vivienda, consagradas en artículo 8° de la Ley 1480 de 2011 – Estatuto del Consumidor, y de ser responsables por la la destrucción o amenaza de ruina de la vivienda, por defectos del suelo o de los materiales, según el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, continúan vigentes, estos podrán constituir las pólizas y garantías de manera voluntaria, aunque en su municipio la obligación aun no se encuentre vigente.
