Tras el acuerdo pactado entre empresarios y trabajadores, con la mediación del Ministerio del Trabajo, el salario mínimo del año 2023 será de $1.160.000,=, lo que significa un aumento del 16%.
En relación con el subsidio de transporte, el aumento será del 20%, para un total de $140.606,=
De acuerdo con estas cifras, teniendo en cuenta que durante el año 2022 un trabajador recibía por el salario mínimo mensual $1.000.000,= y $117.172,= por subsidio de transporte, para un total de $1.117.172,=, ahora recibirá un total de $1.300.606,=, con lo cual el aumento ponderado entre salario mínimo y subsidio de transporte, será del 16,41%.
Cómo influirá este aumento en las cuotas de administración
El aumento del salario mínimo es uno de los factores de mayor impacto en el incremento de las cuotas de administración en inmuebles sometidos a propiedad horizontal, pero no es el único.
Para fijar las cuotas de administración se tiene en cuenta también la variación en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), aunque esta cifra solo se conocerá los primeros días del mes de enero, pero que hasta ahora apunta a que será superior al 12%.
Pero el factor más importante y definitivo será el presupuesto general de gastos que se presente a la asamblea general de propietarios, de acuerdo con las verdaderas necesidades de la copropiedad, y que finalmente sea aprobado.
No puede desconocerse, que tanto la variación del IPC que se calcule en el año 2022, como el incremento del SMLM (16%), impactan directamente los presupuestos de gastos de las copropiedades, pues, de una parte, la gran mayoría de sus contrataciones tienen como base de pago de los trabajadores de las empresas que prestan servicios a la copropiedad, como vigilancia, aseo y mantenimiento de equipos, el salario mínimo legal, a pesar de que muchos propietarios manifiestan que las expensas comunes no deberían subir más allá del IPC del año anterior.
No existe en Colombia el aumento “de ley” en Propiedad Horizontal
Es importante precisar que en Colombia el régimen de propiedad horizontal no tiene un límite legal para el incremento o variación de los presupuestos de ingresos y gastos de un año a otro, y mucho menos para la cuota de administración que corresponde a cada propietario.
Al contrario, el presupuesto que se presenta a consideración de la asamblea, es aquel que se considere necesario para cubrir las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, por lo cual su aumento puede alcanzar porcentajes diferentes.
Administrador y consejo de administración debe preparar el presupuesto de gastos
Teniendo en cuenta que es deber del administrador de la copropiedad y del consejo de administración (art. 38-2 ley 675), presentar el presupuesto que realmente sea necesario, lo recomendable no es solo tener en cuenta el porcentaje de variación del IPC o el aumento de salario mínimo, pues aunque es claro que serán una guía importante, serán las individuales y verdaderas necesidades de la copropiedad las que deban tener en cuenta para calcular los gastos necesarios para conservar los bienes comunes y prestar los servicios en la copropiedad.
No significa que las cifras de IPC y salario mínimo no se deban tener en cuenta al momento de calcular los presupuestos, pues es claro que las mismas influyen sobre cada uno de los rubros que lo componen, como por ejemplo el servicio de vigilancia y aseo, cuyo componente de personal humano está impactado por el valor del salario mínimo, como lo habíamos anticipado, pero no pueden convertirse en un límite o una camisa de fuerza al momento de presentar el presupuesto final, pues muchos otros rubros pueden tener aumentos o disminuciones significativas o incluso crearse solo para una determinada vigencia.
Cifras se tiene en cuenta para el aumento provisional
No obstante lo dicho, no podemos olvidar que algunas copropiedades en sus reglamentos o por disposición de la asamblea general de propietarios, aumentan de manera provisional sus presupuestos a partir de enero 1, para lo cual pueden tener como base, o bien el aumento del salario mínimo o la variación del IPC, en cuyo caso este aumento acordado del salario mínimo, del 16% para el año 2023, cobra mayor importancia, pues desde ya se podía calcular el aumento.
Debemos insistir, sin embargo, en que este aumento provisional debe estar autorizado en el reglamento o en un acta de asamblea, pues de no existir tal autorización, el administrador no está facultado para modificarlo.
También será necesario recalcar que al tratarse de un aumento provisional, necesariamente debe ser la asamblea ordinaria del año la que apruebe el presupuesto de ingresos y gastos para el 2023 y por tanto fije el valor definitivo de la cuota de administración.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
