Ministerio de Vivienda resuelve consulta sobre la posibilidad de celebrar acuerdos de transacción o de conciliación realizando algún tipo de descuento en el capital e intereses de mora
Indiscutiblemente un grave problema que se presenta en la propiedad horizontal es la mora en el pago de expensas comunes, frente a lo cual la función más importante del administrador es adelantar las gestiones necesarias para su cobro, acompañado, en la mayoría de los casos, por un abogado.
Como alternativa para lograr un recaudo pronto y efectivo, siempre se busca entre administrador, abogado y deudor llegar a “acuerdos de pago”, lo que en términos del derecho procesal se conoce como “conciliaciones” o “transacciones”, las cuales generan no solo modificaciones en los plazos iniciales para realizar el pago, sino congelar el cobro de intereses y, en algunos casos, hasta la rebaja de los mismos o incluso de parte del capital.
Diferentes opiniones sobre facultades del administrador
A lo largo del tiempo se han expresado diferentes opiniones sobre las facultades que tiene los administradores para celebrar acuerdos de pagos, así como de aquellas que quedan investidos los abogados, cuando actúan como apoderados judiciales en un proceso ejecutivo a favor de la copropiedad, para conciliar o transar con los demandados, rebajando intereses o capital.
Algunos de esos conceptos indican que el administrador debe celebrar acuerdos de pago, incluso rebajando intereses, porque en cumplimiento de la función de recaudo que le otorga el artículo 51 de la ley 675 de 2001, debe hacer todo lo necesario para lograr el pago pronto y efectivo de las expensas comunes. Y en el mismo sentido, el apoderado judicial, al recibir a través de un poder facultades para conciliar y transigir, podrá hacer lo propio.
ConTodaPropiedad.com siempre ha expresado una posición diferente, pues básicamente considera que tanto las expensas comunes como los intereses, hacen parte del patrimonio de la persona jurídica, y por tanto la única que puede disponer de esa patrimonio es la asamblea general de propietarios.
Para conocer el concepto completo de ConTodaPropiedad.com puede dar clic aquí: Administrador no tiene facultades para rebajar intereses ni celebrar acuerdos de pago
Frente a esa diferencia de posiciones, nos parece importante dar a conocer el reciente concepto que el Ministerio de Vivienda, a través de la Oficina Asesora Jurídica, produjo frente a una consulta sobre el tema.
En efecto, la inquietud planteada al Ministerio de Vivienda fue «[…] es posible que una administración o abogado de una propiedad horizontal celebren acuerdo de transacción o de conciliación sobre cuotas de administración que un copropietario deba, realizando algún tipo de descuento en el capital e intereses de mora?.» [Sic]
De la respuesta dada por el Ministerio a través de Concepto 2021EE0012798, nos permitimos extraer tres apartes importantes:
Todos los propietarios, incluso el propietario inicial, deben contribuir al pago de expensas
“… todo propietario de un bien privado sometido al régimen de propiedad horizontal (incluso el propietario inicial), debe contribuir al pago de expensas comunes causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, contribución que se debe efectuar teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad que se haya determinado en el reglamento para cada bien de dominio particular.”
Administrador realiza cobro mensual y apoderado cuotas en mora
“… el administrador es quien está facultado para “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna”, es menester precisar que la función de cobrar y recaudar las cuotas de administración directamente por el administrador, se refiere a aquel cobro que realiza mensualmente a cada propietario y/o residente, en cambio cuando se habla de “a través de apoderado”, se refiere al recaudo de cuotas en mora que no han sido canceladas por los propietarios dentro del plazo concedido o programado para hacerlo, para tal caso deberá iniciarse demanda civil que lo deberá hacer con abogado, aportando poder debidamente otorgado por el representante legal de la copropiedad, certificación de existencia y representación legal de la persona jurídica demandante, titulo ejecutivo contentivo de la obligación el cual será el certificado expedido por el administrador”
Facultades para conciliar y transigir deben estar en Reglamento o se otorgadas por la asamblea
“… según lo estipulado en la Ley 675 de 2001, el administrador tiene unas funciones que le fueron asignadas por la ley, y dentro de estas se encuentra el cobro y recaudo de cuotas de administración, y o multas, de todo el edificio o conjunto, por lo que dentro de la ley no se establece esa facultad que usted enuncia en su consulta, por lo tanto hay que determinar si esas facultades de conciliación están dadas por la asamblea en el respectivo reglamento, de no estar allí estipulado se deberá convocar asamblea para que a través de ella se le otorgue dicha facultad o en su defecto nombren una comisión para que se pueda conciliar el tema de descuentos en el capital e intereses de mora.”
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