Actividades de esparcimiento en P.H.: nuevas reglas

Decreto 768 de 2025: cuando el esparcimiento se convierte en negocio, aplica la Ley 1801

Esta es la sexta entrega del especial de ConTodaPropiedad sobre el impacto del Decreto 768 de 2025 en la P.H.. En notas anteriores revisamos la entrada en vigencia del Decreto, la prohibición de pruebas obtenidas sin autorización, la supuesta facultad de los alcaldes para fijar horarios, las reglas sobre rejas y vidrios en ventanas, y la acción preventiva frente a ocupaciones ilegales.

Hoy analizamos un tema sensible para las copropiedades: ¿qué pasa cuando actividades de esparcimiento dentro de propiedad horizontales adquieren carácter permanente?

 

📝 Texto oficial del Decreto

Como lo hacemos en cada nota, comenzaremos por la transcripción de la norma, en este caso el artículo 2.2.8.18.12.1.5 del Decreto 768, que regula las  acciones de esparcimiento permanentes en las propiedades horizontales.

Artículo 2.2.8.18.12.1.5. Actividades económicas de las propiedades horizontales. Las propiedades horizontales y las juntas de acción comunal que desarrollen actividades permanentes de esparcimiento, similares a las desarrolladas como actividades económicas, deberán cumplir para su realización con los requisitos previstos en la Ley 1801 de 2016

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🏘️ ¿Qué significa para la Propiedad Horizontal?

Para comprender este artículo se hace necesario primero conocer cuál es la definición de actividad económica que contiene la ley 1801 de 2016, pues es la norma a la cual el mismo hace referencia.

En ese sentido  la ley 1801 o Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana indica, en su artículo 83, que se entiende como actividad económica: “La actividad lícita, desarrollada por las personas naturales y jurídicas, en cualquier lugar y sobre cualquier bien, sea comercial, industrial, social, de servicios, de recreación o de entretenimiento; de carácter público o privado o en entidades con o sin ánimo de lucro, o similares o que siendo privados, sus actividades trasciendan a lo público.”

Aplicando esta definición y conforme con la nueva disposición del Decreto 768, las propiedades horizontales deberán distinguir las actividades de esparcimiento que desarrollen en su bienes comunes, que trascienden a lo público, para determinar si se trata de actividades ocasionales de convivencia o de actividades permanentes con vocación económica:

• Actividades ocasionales de convivencia: reuniones para celebraciones de la copropiedad, como día del niño, día del padre, día de la madre, aniversario de la copropiedad o bazares internos.

• Actividades permanentes con vocación económica: arriendo habitual de salones sociales a terceros, ferias periódicas, torneos deportivos con cobro.

Cuando las actividades permanentes de esparcimiento trascienden a lo público, y por tanto son similares a las “actividades económicas” definidas en el artículo 83 transcrito atrás, la propiedad horizontal deberá cumplir con todos los requisitos que el artículo 87 de la ley 1801 exige.

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📌 Requisitos de la Ley 1801 que deben cumplirse

Se tiene entonces que cuando una copropiedad organice actividades permanentes de esparcimiento con carácter económico, que trascienden a lo público, ahora estará obligada a cumplir los siguientes requisitos:

✅ Antes de iniciar la actividad:

1. Cumplir con las normas sobre uso del suelo y destinación aprobada en la licencia de construcción.

2. Tener vigente la matrícula mercantil en la Cámara de Comercio correspondiente.

3. Comunicar la apertura del establecimiento a la autoridad de Policía local (estación o subestación).

4. Contar con permisos adicionales si la actividad lo requiere.

✅ Durante el desarrollo de la actividad:

• Respetar los niveles máximos de ruido permitidos.

• Cumplir con los horarios de funcionamiento fijados por la Alcaldía.

• Garantizar las condiciones sanitarias, ambientales y de seguridad exigidas.

• En actividades musicales públicas, contar con el pago de derechos de autor.

📌 En otras palabras: si la copropiedad convierte su salón social, sus canchas o cualquier bien común, en un espacio de explotación económica permanente, pasa a ser tratada como cualquier establecimiento abierto al público, con todas las obligaciones legales que ello implica.

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❓ Preguntas que deja la norma

• ¿Qué actividades pueden considerarse como “permanentes” y cuáles como “ocasionales”?

• ¿Basta con cobrar a copropietarios para configurar una actividad económica, o se requiere que trascienda a lo público?

• El artículo 87 de la ley 1801 exige, para el desarrollo de actividades económicas, tener vigente la matrícula mercantil en la Cámara de Comercio correspondiente y desarrollar solo la actividad registrada en ésta.  La pregunta obligada es ¿cómo se registrará la propiedad horizontal en la Cámara de Comercio y obtendrá una matrícula mercantil?

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📌 Próxima entrega

En la séptima nota del especial analizaremos la disposición que obliga a las copropiedades a tener disponible para la Policía el reglamento de propiedad horizontal y el censo de animales de compañía.

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Fuentes oficiales consultadas

– Decreto 768 de 2025, art. 2.2.8.18.12.1.5

– Ley 1801 de 2016, art. 83 y 87