En reciente sentencia del Tribunal Superior de Bogotá, se declaró que abusó del derecho una copropiedad que impidió a los propietarios de un inmueble su ingreso a la unidad privada, por mora en el pago de cuotas de administración, y por tanto la condenó al pago de una indemnización por perjuicios.
El Tribunal explicó que desde luego que la copropiedad tiene derecho a cobrar las expensas causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, tal como lo reconocen los artículos 78 y 51 (numeral 8) de la Ley 675 de 2001. Pero es claro que, si algún copropietario se abstiene de satisfacer ese deber de prestación, lo suyo es acudir ante los jueces, como en efecto lo hizo, para obtener el pago forzado de la deuda.
Pero lo que no puede hacer la copropiedad es acudir a las vías de hecho, como lo hizo, por muy concertados que estén los demás copropietarios, quienes carecen de habilitación constitucional y legal para fijar en el reglamento o en el manual de convivencia que un propietario sólo puede ejercer su derecho de propiedad si satisface las expensas debidas. Esa forma de proceder constituye un típico abuso en la medida en que, pretextando su derecho -con el alcance que le da el legislador-, termina cercenando el de otro.
Lo que sucedió
Alba Lucía Molina y Alfonso Fonseca Sánchez, propietarios del apartamento 402 y del garaje N°3 del Edificio Arboleda 100, para el mes de marzo de 2020 adeudaban cuotas de administración, desde octubre de 1996, por un total de $124.898.243,= incluyendo intereses. Lo que es igual a decir que durante más de 23 años usaron, gozaron y disfrutaron del bien sin cumplir con la obligación de contribuir “con las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes”.
La propiedad horizontal promovió un proceso ejecutivo en contra de Alfonso Fonseca Sánchez y Alba Lucía Molina para obtener el pago de las cuotas debidas, en el que se profirió sentencia el 11 de marzo de 2020, que declaró probada parcialmente la prescripción de las cuotas ordinarias, extraordinarias y sanciones causadas hasta abril de 2014 y se ordenó seguir adelante con la ejecución por las originadas a partir de mayo de esa anualidad y hasta el mes de marzo de 2017.
El apartamento 402 fue ocupado por uno de sus propietarios, el señor Alfonso Fonseca, hasta el 25 de marzo de 2020, fecha en la que falleció. Desde junio de 2020, la propiedad horizontal restringió el ingreso de las demandantes al inmueble, argumentando que debían demostrar su calidad de propietarias plenas del apartamento y ponerse al día en el pago de las cuotas de administración o, cuando menos, llegar a un acuerdo de pago.
Acción de tutela por impedir ingreso a unidad privada
En respuesta a una acción de tutela presentada por las herederas del propietario del inmueble el 21 de julio de 2020, el Juzgado 85 Civil Municipal amparó sus derechos “en lo referente a la propiedad privada, y con ocasión a los derechos fundamentales a la vivienda digna y la dignidad humana”, razón por la cual le ordenó a la propiedad horizontal demandada que, en un término no mayor a 48 horas, les permitiera el ingreso al inmueble.
Esta decisión fue confirmada por la Jueza 40 Civil del Circuito, en sentencia del 15 de septiembre de 2020, quien puntualizó que las tutelantes, para mudarse, debían cumplir con lo establecido en los artículos 39 a 42 del manual de convivencia de la copropiedad, las normas y protocolos de bioseguridad dictados por el Gobierno y la administración del edificio, mientras que la propiedad horizontal debía prestar su colaboración en lo concerniente a sus funciones. Precisó que “por el hecho de que la propietaria del bien no se enc[ontrara] al día en el pago de las cuotas de administración, no p[odía] negársele por ninguna circunstancia su ingreso al apartamento, así como tampoco a sus hijas ni causahabientes del propietario fallecido”.
Decisión del Tribunal
Para el Tribunal es claro que la propiedad horizontal demandada abusó de sus derechos relacionados con el cobro de las cuotas de administración y los controles de ingreso a la unidad. Así lo concluyó de las sentencias de los jueces constitucionales, quienes, en providencias ejecutoriadas –que hicieron tránsito a cosa juzgada y que, por lo mismo, son inmutables y definitivas– afirmaron que esa persona jurídica no podía impedir el ejercicio de los atributos inherentes al derecho de propiedad de las demandantes, so capa de la existencia de una deuda.
Recalca el Tribunal que el administrador de la copropiedad fue sancionado por desacato, puesto que se evidenció su renuencia a cumplir con la orden judicial, siendo claro que el Tribunal, en sede de jurisdicción ordinaria, no puede desconocer esos pronunciamientos con los cuales se demostró que la copropiedad quebrantó el derecho de dominio de las demandantes –titularidad demostrada con el folio de matrícula No. 50N-2004997034 y los registros civiles de nacimiento de Daniela Alejandra y Paula Milena, en su condición de herederas–, so pretexto de que, para ejercerlo, tenían que, previamente, solventar las cuotas de administración o, por lo menos, llegar a un acuerdo de pago.
Por último, resalta el Tribunal que los copropietarios del Edificio Arboleda 100, en comunicación de fecha del 2 de septiembre de 2020, quisieron basarse en el principio de igualdad para aducir que resultaba injusto que a las demandantes se les eximiera de cumplir con el pago de las cuotas de administración adeudadas, mientras que ellos, juiciosamente, las satisfacían periódicamente. Agregaron que tal exención les permitía a las recurrentes vivir a sus expensas.
Sobre lo anterior, considera el Tribunal que nada más equivocado, pues ni los fallos de tutela ni su decisión desconocen que las propietarias del apartamento 402 y del garaje N° 3 están obligadas a cumplir con las obligaciones derivadas de la Ley 675 de 2001, el manual de convivencia y el reglamento de propiedad horizontal, incluyendo, puntualmente, el pago de las cuotas de administración adeudadas. Las dueñas, en ningún momento, han sido exoneradas de pagar las obligaciones que adeudan. No obstante, tal situación no conlleva a que su derecho de propiedad pueda ser limitado o restringido por la demandada. El cobro de tales deudas debe tramitarse –como ya se viene haciendo– a través de los mecanismos que el ordenamiento jurídico dispone, concretamente, el proceso ejecutivo.
