El DANE (Departamento Nacional de Estadística) dio a conocer este 8 de enero la variación del IPC (Indice de Precios al Consumidor) en el año 2025 en una cifra del 5,10%.
El dato se suma a los ya conocidos del incremento del salario mínimo legal para el 2026 en un porcentaje del 23% y del subsidio de transporte del 24,54%.
Es claro que ambas cifras impactan directamente los presupuestos de gastos de las copropiedades, pues, de una parte, la gran mayoría de sus contrataciones tienen como base de pago de los trabajadores de las empresas que prestan servicios a la copropiedad, como vigilancia, aseo y mantenimiento de equipos, el salario mínimo legal, pero por otra, los propietarios manifiestan que las expensas comunes no deberían subir más allá del IPC del año anterior.
Cómo influirán estas cifras en el aumento de las cuotas de administración
Sin duda, este año será diferente a aquellos en que se realizaban ponderaciones entre IPC y aumento del salario mínimo, pues la diferencia entre uno y otro era de pocos puntos, como el año anterior que fue de aproximadamente 5,2%, pero este año, con una brecha de casi el 18% que los separa, armar, concertar y aprobar un presupuesto de gastos no será tarea fácil.
Es que este aumento desmesurado del 23% en el valor del salario mínimo, más el 24,54 del subsidio de transporte, sin lugar a dudas impactará directamente los presupuestos de gastos de las copropiedades, pues, la gran mayoría de sus contrataciones tienen como base de pago el salario de los trabajadores de las empresas que prestan servicios a la copropiedad, como el servicio de aseo, mantenimiento de equipos y todos aquellos que implican uso de personal, cuyas tarifas se incrementan desde enero 1 según el aumento ponderado del 23,7% del salario mínimo y el subsidio de transporte, y eso sin contar el aumento en las tarifas de los servicios de vigilancia, que tendrán un alza mucho mayor, según explicaremos a continuación.
Ahora, si bien es cierto que para fijar las cuotas de administración también se debe tener en cuenta la variación en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), la cual cerró en diciembre de 2025 en 5,10%, este es un porcentaje muy lejano del aumento ponderado del 23,7% del salario mínimo para 2026, razón por la cual no será fácil tenerlo en cuenta como base para el aumento de la cuota este año.
Sin embargo, el factor más importante y definitivo será el presupuesto general de gastos que se presente a la asamblea general de propietarios, de acuerdo con las verdaderas necesidades de la copropiedad, y que finalmente sea aprobado.
Tarifas del servicio de vigilancia se incrementan por encima del 30% en 2026
Será muy importante tener en cuenta que el aumento del valor del servicio de vigilancia para el año 2026, estará muy por encima del incremento del 23% del salario mínimo, pues la tarifa mínima de 9,53 salarios mínimos legales mensuales más gastos administrativos, vigente para el año 2025, y que correspondía a la suma de $13.565.955,= (más un porcentaje entre el 8% y el 11%), se incrementó desde el pasado 25 de diciembre, y pasó a ser de 9,77 salarios mínimos legales mensuales más gastos administrativos.
De acuerdo con esta nueva tarifa y el nuevo valor del salario mínimo en 2026, el servicio de vigilancia a partir del enero 1 de 2026, tiene un valor mínimo en pesos de $17.106.341,= más un porcentaje entre el 8% y 11% por gastos administrativos.
Lo anterior indica una diferencia en pesos, entre la tarifa del año 2025 y lo que se paga a partir de enero 1 de 2026, de aproximadamente $3.540.386,=, a lo cual se deben sumar los gastos administrativos, generando así un incremento mayor al 26%.
Pero eso no es todo, es necesario recordar que esa nueva tarifa del servicio de vigilancia tendrá dos nuevos incrementos durante el año 2026:
– A partir de julio 1 de 2026: 9,85 SMMLV
– A partir de julio 15 de 2026: 10,21 SMMLV
Significa que la tarifa mínima del servicio de vigilancia, a partir de julio 15 de 2026, será de $17.876.740,= más el porcentaje correspondiente a gastos administrativos, lo que significa un incremento, comparado con el 2025, de $4.310.785,=, es decir, una variación aproximada de 31,77%.
Por lo anterior, será necesario calcular estos tres incrementos en los presupuestos que se sometan a consideración de la asamblea general ordinaria de copropietarios en los meses de febrero y marzo, pues corresponden a los valores mínimos que deberán cobrar las empresas de seguridad privada durante todo el año 2026, que sin dudas arrojará una cuota de administración con un incremento mayor al 30% si se mantienen los mismos gastos del año anterior.
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No existe en Colombia el aumento “de ley” en Propiedad Horizontal
Es importante precisar que en Colombia el régimen de propiedad horizontal no tiene un límite legal para el incremento o variación de los presupuestos de ingresos y gastos de un año a otro, y mucho menos para la cuota de administración que corresponde a cada propietario.
Al contrario, el presupuesto que se presenta a consideración de la asamblea, es aquel que se considere necesario para cubrir las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, por lo cual su aumento puede alcanzar porcentajes diferentes.
Administrador y Consejo de administración deben preparar el presupuesto
Teniendo en cuenta que es deber del administrador de la copropiedad y del consejo de administración (art. 38-2 ley 675), presentar a la asamblea el presupuesto que realmente sea necesario, lo recomendable es no solo tener en cuenta el porcentaje de variación del IPC o el aumento de salario mínimo, pues aunque es claro que son una guía importante -según el gasto-, serán las individuales y verdaderas necesidades de la copropiedad las que deban examinar para calcular los gastos necesarios que demanden la conservación de los bienes comunes y la prestación de los servicios en la copropiedad.
No significa que las cifras de IPC y salario mínimo no se deban tener en cuenta al momento de calcular los presupuestos, pues es claro que las mismas influyen sobre cada uno de los rubros que lo componen, como por ejemplo el servicio de vigilancia y aseo, cuyo componente de personal humano está impactado por el valor del salario mínimo, como lo explicamos atrás, pero no pueden convertirse en un límite o una camisa de fuerza al momento de presentar el presupuesto final, pues muchos otros rubros pueden tener aumentos o disminuciones significativas o incluso crearse solo para una determinada vigencia.
Cifras se tienen en cuenta para el aumento provisional
No obstante lo dicho, no podemos olvidar que algunas copropiedades en sus reglamentos o por disposición de la asamblea general de propietarios, aumentaron de manera provisional sus cuotas de administración a partir de enero 1, para lo cual pudieron tener como base el aumento del salario mínimo en un 23%, o lo harán a partir de ahora que se conoció la variación del IPC en el 5,10%.
Debemos insistir, sin embargo, en que este aumento provisional debe estar autorizado en el reglamento o en un acta de asamblea, pues de no existir tal autorización, el administrador no está facultado para modificar la cuota de administración, dado que solo está facultado para aplicar la decisión colectiva o la norma estatutaria.
Y de existir la autorización, el administrador se debe limitar a la misma, es decir, si por ejemplo se aprobó incrementar provisionalmente el IPC, entonces el aumento solo podrá ser del 5,10% y no el del salario mínimo, aunque este hubiese alcanzado una cifra mucho mayor, equivalente al 23,%, bajo la excusa de que la copropiedad lo necesita.
También será necesario recalcar que al tratarse de un aumento provisional, necesariamente debe ser la asamblea ordinaria del año la que apruebe el presupuesto de ingresos y gastos para el 2026 y por tanto fije el valor definitivo de la cuota de administración.
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Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
