La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN ha confirmado en qué condiciones los propietarios de bienes privados en propiedad horizontal se deben considerar Beneficiarios Finales o cuándo debe ser el administrador.
En efecto la DIAN, a través de oficio 100208192-836 de fecha 27 de julio, precisó que los beneficiarios finales de la persona jurídica de la Propiedad Horizontal son:
(i) las personas naturales que, directa o indirectamente, tengan un coeficiente de copropiedad igual o superior al cinco por ciento (5%),
(ii) las personas naturales que -eventualmente- ejerzan control por otro medio diferente a la titularidad de los derechos de voto, o
(iii) a falta de los anteriores, el representante legal de la persona jurídica, i.e. el administrador del edificio o conjunto.
Con este concepto la DIAN resuelve las dudas que habían generado algunas interpretaciones equivocadas de la norma y confirma lo expuesto por nuestro consultor Rito Antonio Cortés, en la Conferencia “CRITERIOS REPORTE DE INFORMACIÓN RUB EN P.H.”. del pasado lunes 24 de julio.
Cuáles propietarios sí se consideran Beneficiarios Finales
De acuerdo con el concepto de la DIAN no todos los propietarios de bienes privados pueden considerarse beneficiarios finales, sino solo aquellos que sean titulares de un coeficiente igual o mayor al 5%.
Para llegar a tal conclusión la DIAN comienza por precisar en su concepto que el numeral 1 del artículo 6° Resolución DIAN No. 164 de 2021 señala el que es un Beneficiario Final “La persona natural que, actuando individual o conjuntamente, sea titular, directa o indirectamente, del cinco por ciento (5%) o más del capital o de los derechos de voto de la persona jurídica, y/o se beneficie en cinco por ciento (5%) o más de los activos, rendimientos o utilidades de la persona jurídica”.
Al confrontar dicha norma con el contenido de la ley 675 de 2001, se encuentra que el coeficiente es el factor que incide en el voto que cada propietario de bienes privados tiene en la asamblea general, según el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, lo cual permite concluir que “son beneficiarios finales de la persona jurídica originada de la constitución de una propiedad horizontal las personas naturales que, directa o indirectamente, tengan un coeficiente de copropiedad igual o superior al cinco por ciento (5%)”.
Miembros de asamblea ni del consejo de administración se consideran Beneficiarios Finales
Luego añade la DIAN que aunque el numeral 2 del mismo artículo 6° también considera como Beneficiario Final a “La persona natural que, actuando individual o conjuntamente, ejerce control directo y/o indirecto sobre la persona jurídica por cualquier otro medio diferente a los establecidos en el numeral anterior del presente artículo”, no por ello todos los propietarios que integran la asamblea o el consejo de administración, se pueden considerar beneficiarios finales.
Lo anterior dado que aunque la asamblea general de propietarios y el consejo de administración están conformados por los propietarios de bienes privados (o sus delegados) y todos y cada uno de los mismos tiene la potestad de tomar decisiones relevantes en la dirección de la persona jurídica, lo cierto es que el control no se ejerce por otro medio diferente a la titularidad -directa o indirecta- de los derechos de voto.
En qué casos el administrador de la P.H. es el Beneficiario Final
Finalmente el concepto indica que cuando ningún propietario tiene un 5% o más de los coeficientes, Beneficiario Final será el Administrador, como representante legal de la P.H.
Lo anterior, en aplicación del numeral 3 del artículo 6 de la misma Resolución DIAN No. 164 de 2021 que indica que es beneficiario final, de manera supletoria a los indicado en sus numerales 1 y 2, “la persona natural que ostente el cargo de representante legal”.
Y recuerda la DIAN que la representación legal de las personas jurídicas originadas de la constitución de una propiedad horizontal, recae en cabeza del administrador, como lo contempla el artículo 50 de la Ley 675 de 2001:
ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Conferencia Criterios de información RUB en P.H.
Lo confirmado por la DIAN en su concepto y otros temas más sobre el RUB, fueron tratados en la Conferencia CRITERIOS DE INFOMACIÓN RUB EN PH. del pasado 24 por Rito Antonio Cortés.
Por eso, dada la importancia del tema, hemos habilitado la grabación de la Conferencia, para que pueda ser vista por todas las personas que se inscriban al 6to. CONGRESO ACADÉMICO VIRTUAL DE LA P.H. que se realizará el viernes 11 de agosto.
Inscríbete YA al 6to. CONGRESO ACADÉMICO VIRTUAL DE LA P.H. y recibe inmediatamente el enlace para que puedas ver la grabación de la conferencia sobre RUB.
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