Partiendo de la base de que el ingreso a una propiedad privada debe ser previamente autorizado por su propietario, o al menos por quien reside en ella, ¿cuál es el procedimiento legal para autorizar el ingreso a los bienes comunes de un edificio o conjunto?.
La pregunta guarda relación con la situación que se presenta cuando funcionarios de una empresa de servicios públicos domiciliarios, requieren ingresar a una copropiedad para suspender el servicio de aquellos usuarios que se encuentren en mora del pago de sus obligaciones.
Sobre el tema, la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios ha expedido el reciente concepto 697 de diciembre 6 de 2022, indicando cuáles son las normas que regulan los derechos de las empresas de servicios públicos para el ingreso a propiedades privadas.
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La consulta que se realizó a la SuperServicios
A través de una consulta escrita, el administrador de una propiedad horizontal se dirigió a la Superintendencia de Servicios Públicos para conocer si existe alguna norma que permita a una copropiedad fijar horarios, dentro de los cuales las empresas de servicios públicos solo podrían adelantar las gestiones para el corte de los servicios de los propietarios en mora.
La pregunta expresamente fue la siguiente:
“Existe una ley, en donde diga que nosotros como propiedad horizontal, no podemos fijar horarios para realizar los respectivos cortes de servicios domiciliarios? Obviamente dentro del horario que en Colombia normalmente llamamos “horario de oficina” que es entre 08:00 horas, hasta las 18:00 horas.”
La respuesta de la Superintendencia
Para responde la consulta, la SuperServicios comenzó por precisar que de acuerdo con el artículo 140 de la ley 142 de 1994, modificada por el artículo 19 de la ley 689 de 2001, frente a la mora del usuario o suscriptor en el pago de los servicios públicos domiciliarios, el prestador no solo tiene la facultad sino la obligación de proceder con la suspensión del servicio público domiciliario.
Añade la Superintendencia que los prestadores del servicio público domiciliario tienen la facultad para establecer, en el contrato de condiciones uniformes, el plazo límite de mora para proceder a la suspensión. Dicho plazo no debe superar dos (2) períodos de facturación en el evento en que ésta sea bimestral y de tres (3) períodos cuando sea mensual, pero pueden ser menores.
En consecuencia, indica el concepto 697 de diciembre 6 de 2022, la suspensión del servicio por incumplimiento del suscriptor o usuario en el pago de las obligaciones “es un derecho con el que cuenta el prestador, razón por la cual, no existe justificación alguna que permita obstaculizar su ejercicio, ni por parte del usuario receptor del servicio, ni mucho menos por parte de un tercero”.
De acuerdo con lo expuesto, indico la Super que “los estatutos o reglamentos internos de propiedad horizontal no podrán ir en contravía de las disposiciones del régimen de servicios públicos domiciliarios, ni mucho menos violar los derechos u obligaciones tanto de los usuarios como de los prestadores del servicio”.
Concluyó la entidad que “ninguna disposición de la propiedad horizontal podrá obstaculizar el ejercicio de la obligaciones y derechos de los prestadores del servicio público domiciliario. Es decir, la propiedad horizontal no podrá negar el ingreso de un prestador de servicios públicos domiciliarios cuando quiera que el mismo requiera ejercer alguno de los derechos que le confieren la Ley y el Contrato”.
Se puede imponer multas a la P.H. si no permite el ingreso
En relación con las sanciones que podría recibir la Propiedad Horizontal por impedir el ingreso de los funcionarios, la Superintendencia precisó que el prestador de servicios públicos, podrá éste acudir al amparo policivo, establecido en el artículo 29 de la Ley 142 de 1994, para intentar ejercer sus derechos:
“Artículo 29– Amparo policivo. Las autoridades nacionales, departamentales y municipales, tanto civiles como de policía, inmediatamente se lo solicite una empresa de servicios públicos, le prestarán su apoyo para hacer que se le restituyan los inmuebles que los particulares hayan ocupado contra la voluntad o sin conocimiento de la empresa; o para que cesen los actos que entorpezcan o amenacen perturbar, en cualquier tiempo, el ejercicio de sus derechos.
La autoridad respectiva ordenará el retiro de los ocupantes del inmueble o el cese de la perturbación, o de la amenaza de ella, conminando a los perturbadores con multas de uno (1) a cinco (5) salarios mínimos mensuales, por cada semana o fracción de demora transcurrida desde la fecha de la respectiva resolución, y sin perjuicio de otras medidas previstas en las leyes. En todo caso, en ejercicio de tales procedimientos, se respetará el principio del debido proceso garantizado por el artículo 29. de la Constitución Política”.
De acuerdo con la norma, el amparo policivo se constituye en un instrumento eficiente para la protección de los derechos del prestador, pues no sería aceptable que se impidiese el ejercicio de la facultad y deber que éste tiene a suspender o cortar el servicio, cuando se ha configurado una causal para ello, por situaciones en las que, de forma temporal o permanente, el usuario impone obstáculos para el acceso al inmueble y para el consecuente desarrollo de tal actividad.
En ese punto la Super destacó que si la propiedad horizontal impide el ingreso a los funcionarios para realizar el corte, el Inspector de Policía le podrá imponer multas entre uno (1) a cinco (5) salarios mínimos mensuales.
¿Se debe informar al usuario antes de realizar el corte?
Por último, la entidad indicó que antes de proceder a la suspensión del servicio, el prestador debe garantizar al usuario o suscriptor del servicio, el derecho al debido proceso (derecho de defensa y contradicción), procedimiento que debe encontrarse establecido en el contrato de condiciones uniformes, y que habrá de surtirse antes de adoptar la medida de suspensión referida.
Para ello, el anunció deberá cumplir las condiciones establecidas por la Corte Constitucional, a través de la sentencia T-793 de 2012, en la que se indicó lo siguiente:
“Ciertamente, un aviso previo en las facturas de servicios públicos no es por sí mismo irrelevante, desde el punto de vista de la satisfacción del derecho al debido proceso. Es más, si va acompañado de las precisiones necesarias, el aviso previo de suspensión que regularmente aparece en las facturas de servicios podría entenderse como suficiente para efectos de garantizar el derecho al debido proceso de los usuarios o suscriptores de los mismos. un aviso previo adecuado cumple con las finalidades constitucionales que se persiguen con el debido proceso.
(…) Eso sí, debe tratarse de un aviso previo adecuado. Por lo cual no basta con un aviso previo, si no satisface las exigencias antes mencionadas: si en el acto en el que está contenido no aparecen los motivos de la suspensión, ni los recursos que proceden en contra del acto de suspensión, ni ante que autoridad pueden instaurarse estos últimos o que qué término pueden ser intentados, se viola el derecho al debido proceso. El sólo aviso previo de eventual suspensión, sin más especificaciones que contribuyan a asegurar el derecho a la defensa, no podría considerarse por sí solo como una notificación en debida forma, y el acto de suspensión, terminación o corte que así pretende notificarse no está llamado a producir efectos legales.”
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