Ante el incumplimiento de una constructora en la entrega de un inmueble en la fecha pactada, los compradores se preguntan ¿cuál puede ser la forma más rápida de lograr la devolución de su dinero?.
Cuando se acude como solución a un proceso judicial, tradicionalmente se opta por el proceso declarativo, y en particular al hasta hace poco conocido como “ordinario”, hoy “proceso verbal de resolución de contrato”.
La anterior, aunque es una buena fórmula judicial para lograr la devolución del dinero e incluso el pago de perjuicios, no permite solicitar medidas previas de embargo de bienes de la constructora, con lo cual, en ocasiones, aunque se obtenga una sentencia favorable, esta no logra hacerse efectiva, porque con el paso del tiempo la constructora agota su patrimonio.
Ante esta situación, será importante analizar la alternativa brindada por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia que, a través de reciente Sentencia STC3900-2022, determinó que cuando una constructora incumpla su obligación de entregar un inmueble en la fecha pactada, se puede acudir al proceso ejecutivo para obtener la devolución del dinero pagado, junto con sus correspondientes intereses moratorios.
Resumen de los hechos
La Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia conoció una acción de tutela promovida por Samir Eduardo Rodríguez Suárez, en contra de la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Armenia y el Juzgado Primero Civil del Circuito de esa misma ciudad, por considerar vulnerados, entre otros, su derecho fundamental al debido proceso y a obtener pronta y debida justicia.
El señor Rodríguez había presentado un proceso ejecutivo, con base en el artículo 428 del Código General del Proceso, contra Geo Casamaestra SAS, para obtener el pago $81’091.500,= (como cantidad principal) correspondientes al valor que había pagado a ésta por un apartamento en septiembre de 2015, así como también de los intereses moratorios, dado que la constructora no entregó el inmueble en la fecha convenida.
A pesar de que el señor Rodríguez había presentado el contrato de promesa de compraventa como soporte de la ejecución, el juzgado primero civil del circuito de Armenia negó la orden de pago. La decisión, fue apelada, y el Tribunal Superior de Armenia confirmó la decisión.
La Sala Civil concluye entonces que el artículo 428 del CGP faculta al acreedor para exigir, por la vía ejecutiva, los perjuicios compensatorios (aquellos que “equivalen a la sustitución por dinero de la obligación principal”), que se le ocasionaron por la no ejecución de un hecho
Lo que dijo el Tribunal
Al resolver la apelación y negar el trámite de ejecución solicitado, el Tribunal indicó que el demandante pretendía que se librara mandamiento de pago, “al estimar como ejecutables por perjuicios, la falta de cumplimiento de las ‘obligaciones de hacer’, contenidas en el contrato de promesa, respecto de la entrega de inmueble descrito en el negocio y su trasferencia, es decir, que los dineros pretendidos constituyen para el apelante, un reemplazo monetario ante el incumplimiento de las conductas contratadas”.
Para el Tribunal el trámite pretendido por el señor Rodriguez era equivocado, pues “la ejecución a la que se refiere el artículo 428 del C.G.P. atañe con ‘el pago de perjuicios por la no entrega de una especie mueble o de bienes de género distintos de dinero, o por la ejecución o no ejecución de un hecho’, situaciones distintas al incumplimiento de un contrato de promesa compraventa, cuyo compromiso principal (hacer el contrato – otorgar la escritura pública -), puede reclamarse por la vía definida en el artículo 434 del C.G.P., sin que tal ‘hecho’, corresponda con los ejecutables por el medio utilizado, ni que esta obligación (la de otorgar la escritura pública) pueda ‘reemplazarse’ por una suma líquida de dinero, que la sustituya, pues en últimas, a eso intenta llevar el debate el censor, a pesar de que la demanda habla de obligaciones dinerarias directamente (…); tampoco el crédito derivado de la entrega del inmueble, podría estimarse como ejecutable por la vía descrita, pues esta se refiere a la entrega de bienes muebles o bienes de especie o de género distintos de dinero, sin que estas pudieran corresponder en su naturaleza a la ejecución de un hecho, como predica el demandante”.
Lo que dijo la Corte Suprema de Justicia
Para la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia la interpretación que el Tribunal hizo del iniciso primero del artículo 428 del C.G.P fue equivocada.
El acreedor podrá demandar desde un principio el pago de perjuicios por la no entrega de una especie mueble o de bienes de género distintos de dinero, o por la ejecución o no ejecución de un hecho, estimándolos y especificándolos bajo juramento si no figuran en el título ejecutivo, en una cantidad como principal y otra como tasa de interés mensual, para que se siga la ejecución por suma líquida de dinero. (Resaltado por la Corte).
La Corte considera que del tenor literal de la citada norma, se extracta que son tres los casos en los que el acreedor puede reclamar desde un principio la ejecución por perjuicios, a saber: (i) cuando no se entregó una especie mueble o de bienes de género diferentes al dinero; (ii) por la ejecución de un hecho; y (iii) por la no ejecución de un hecho.
Así pues, se concluye que el primero de los casos relacionados se refiere a la inobservancia de obligaciones de dar, circunscrito a especies muebles o a bienes de género distintos al dinero; el segundo, al incumplimiento de obligaciones de abstenerse de hacer, es decir, se trata de la ejecución de un acto, que la parte se había comprometido a no realizar; y, el tercero, al desconocimiento de obligaciones de hacer, esto es, la inejecución de un hecho.
SIC no reconoce perjuicios por incumplimiento de entrega de un apartamento
Para la Corte, en el tercero de los eventos señalados, que corresponde al del proceso ejecutivo propuesto, el legislador no incluyó ningún tipo de limitación o restricción, por el contrario, dejó abierta la posibilidad de que el acreedor reclamara, por esa vía, la ejecución por los perjuicios que se le ocasionaron con el incumplimiento de cualquier obligación de hacer, como pueden perfectamente ser “la de suscribir un documento” y “la entrega de un inmueble”.
La Sala Civil concluye entonces que el artículo 428 del CGP faculta al acreedor para exigir, por la vía ejecutiva, los perjuicios compensatorios (aquellos que “equivalen a la sustitución por dinero de la obligación principal”), que se le ocasionaron “por la no entrega de una especie mueble o de bienes de género distintos de dinero, o por la ejecución o no ejecución de un hecho”.
Y en el caso concreto, sostuvo la Corte, “no cabe duda de que la acción que promovió el ejecutante, correspondía a la que contempla el tantas veces mencionado artículo 428 del Código General del Proceso, habida cuenta que lo que pretendió fue el pago de una suma líquida de dinero, a título de perjuicios compensatorios, ante el supuesto incumplimiento de su contraparte de dos de las obligaciones de hacer pactadas en la promesa adosada como base del recaudo, específicamente, la de suscribir el contrato de compraventa prometido y la entrega del bien objeto de tal acuerdo“.
Tema del 5to. Congreso académico
Por la importancia de este tema, lo hemos incluido en el programa de nuestro 5to. Congreso Académico Virtual del próximo viernes 22 de julio, a cargo de nuestro abogado Henry Martínez Marín, en su conferencia: “Proceso ejecutivo por no entrega de un inmueble por constructora”
