Ahora la Propiedad Horizontal tiene la obligación de pagar a todos sus proveedores, como empresas de vigilancia, aseo, mantenimiento de equipos y cualquier otro contratista inscrito en la Cámara de Comercio, en un plazo no mayor de 60 días calendario, contados a partir del momento en que recibe la factura por parte del proveedor.

Con la entrada en vigencia, desde el pasado 1 de enero de 2021, de la ley 2024 de 2020, reglamentada por el Decreto 1733 de 2020,  que ordena a todo contratista pagar a sus proveedores en un plazo no mayor a 60 días calendario, la Propiedad Horizontal se verá obligada a organizar sus presupuestos, para cumplir con sus obligaciones contractuales en ese plazo, pues de lo contrario podría verse obligada a pagar todos los gastos en que deba incurrir el contratista para realizar el cobro, en especial la totalidad de los honorarios de abogado que se encargue de la gestión.

Es claro que algunas copropiedades tienen problemas de flujo de efectivo, principalmente por los altos saldos de cartera de sus propietarios, y muchas veces sus administradores se ven obligados a retrasar los pagos a sus proveedores, pero esa práctica debe llegar a su fin, pues ahora la nueva normatividad, conocida como “ley de pago a plazos justos”,  prohíbe a los contratantes fijar plazos para los pagos mayores a 60 días calendario, durante el año 2021 y a 45 días calendario a partir del año 2022.

Artículo 3. OBLIGACIÓN DE PAGO A PLAZOS JUSTOS. En aplicación del principio de buena fe contractual contemplado en el artículo 871 del Decreto 410 de 1971 (Código de Comercio) se adopta como deber de todos los comerciantes y de quienes sin tener calidad de comerciantes ejerzan operaciones mercantiles, la obligación general de efectuar el pago de sus obligaciones contractuales, en un término que se pactará para el primer año de entrada en vigencia de la presente ley de máximo 60 días calendario y a partir del segundo año, máximo 45 días calendario improrrogables a partir de entrada en vigencia de la ley, calculados a partir de la fecha de recepción de las mercancías o terminación de la prestación de los servicios.

PARÁGRAFO 1o. Se exceptúan de esta disposición las operaciones mercantiles realizadas entre sociedades consideradas como grandes empresas.

PARÁGRAFO TRANSITORIO. Tránsito de legislación. El plazo previsto en el presente artículo tendrá la siguiente aplicación gradual:

1. A partir de la entrada en vigencia de esta ley, el plazo para el pago de obligaciones, en los términos del artículo, será de máximo sesenta (60) días calendario durante el primer año.

2. A partir del segundo año de la entrada en vigencia de la ley, el plazo máximo será de cuarenta y cinco (45) días calendario.

En cuanto a las operaciones mercantiles que se realicen en el marco del Sistema General de Seguridad Social en Salud, el plazo máximo y definitivo para el pago de obligaciones será de sesenta (60) días calendario. Dicho plazo comenzará a regir desde el inicio del tercer año contado a partir de la entrada en vigencia de la presente ley.

Cuál puede ser la sanción por no pagar dentro del plazo

Conforme con el artículo 5 de la ley 2024 de 2020 y el Decreto 1733 de 2020 que lo reglamenta (artículo 2.2.2.57.1.3.), el contratante que no pague a su proveedor en un plazo máximo de 60 días calendario, además de estar obligado a pagar intereses moratorios, cláusulas penales pactadas o cualquier otro perjuicio que demuestre habérsele causado, tendrá que pagar ahora, especialmente, los gastos del cobro en que haya incurrido. 

Artículo 5. INDEMNIZACIÓN POR COSTOS DE COBRO. Sin perjuicio de la aplicación de las normas vigentes sobre morosidad de las obligaciones y pago de intereses moratorios, cuando el contratante incurra en mora por el vencimiento del plazo de pago justo dispuesto en la presente ley, el acreedor tendrá derecho a reclamar al deudor una indemnización por todos los costos de cobro debidamente acreditados en los que haya incurrido a causa de la mora de este. En la determinación de estos costos de cobro se aplicarán los principios de transparencia y proporcionalidad respecto a la deuda principal.

El deudor no estará obligado a pagar la indemnización cuando se demuestre que, por caso fortuito, fuerza mayor, no pudo realizarse el pago dentro del plazo máximo de pago. Ni el deudor ni el acreedor podrán bajo ningún caso, alegar la propia culpa, incluyendo la culpa de sus empleados o dependientes, o de sus procedimientos de facturación y pago. Las demoras imputables al acreedor interrumpirán el plazo de pago justo.

PARÁGRAFO 1o. Esta indemnización podrá ser cobrada a través de un proceso ejecutivo. Para este fin, el demandante deberá anexar a la demanda ejecutiva el respectivo contrato y la liquidación de la indemnización, que será entendido como un título ejecutivo en los términos del artículo 422 de la Ley 1564 de 2012.

PARÁGRAFO 2o. La indemnización a la que se hace referencia en este artículo, podrá ser objeto de conciliación, transacción o cualquier otro mecanismo alternativo de solución de conflictos, en lo relacionado con la forma y los términos de pago y condonación.

En este punto será importante resaltar que, antes de la vigencia de esta ley, los gastos en que se incurría al contratar un abogado para adelantar procesos de cobro, estaban a cargo del acreedor que lo contrataba, y el deudor solo era obligado a pagar los valores que, por agencias en derecho, ordenara un juez dentro de un proceso judicial, los cuáles son muy inferiores al valor de la contratación del profesional del derecho. Con la entrada en vigencia de esta nueva ley, le bastará al acreedor demostrar qué gastos debió cubrir en el proceso de cobro, como por ejemplo presentar una copia del contrato suscrito con el abogado que se encargó de la gestión de cobro, y siempre que hayan sido razonables y proporcionales, el deudor estará obligado a pagar su totalidad.

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¿Propiedad Horizontal también puede exigir el pago de cuotas de administración en máximo 60 días?

La realidad es que la P.H. podrá cobrar a sus propietarios las expensas comunes dentro de los plazos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal o por la asamblea general de propietarios, sin embargo, si estos no cancelan sus obligaciones dentro de los 60 días siguientes a su vencimiento, no podrá hacer uso de las ventajas que ofrece la ley de pago a plazos justos, a menos que la unidad privada sea propiedad de una sociedad comercial o de un comerciante, que dedique el inmueble a una actividad mercantil, tal como lo dispone el Decreto 1733 de 2020 (artículo 2.2.2.57.1.1. parágrafo 3) que reglamentó la ley 2024 de 2020.