Las decisiones de asambleas generales de propietarios de inmuebles sometidos a propiedad horizontal no están sometidas, en cuanto a su aplicación, a condiciones diferentes a las contenidas en la ley 675 de 2001 o el reglamento de propiedad horizontal.

En tal sentido, la ley 675 fija como condiciones para la toma de decisiones el que la asamblea sea convocada, cuando se trate de ordinarias, con antelación de 15 días calendario, mediante comunicación dirigida a todos los propietarios a su última dirección registrada, y que participe en ella un número de propietarios o sus apoderados, que represente más de la mitad del total de coeficientes de copropiedad. Reunida la asamblea, podrá tomar decisiones válidas con el voto favorable de un número de propietarios que equivalga, al menos, a la mitad más uno del total de coeficientes presentes, y en algunas decisiones puntuales, fijadas en el artículo 46 de la citada ley, como la reforma del reglamento, la desafectación de bienes comunes o la imposición de expensas no necesarias o extraordinarias mayores a cuatro veces la ordinarias, para citar algunos ejemplos, los votos favorables deben sumar, al menos, el 70% del total de coeficientes en que se divide la copropiedad.

Cumplidos los requisitos anteriores las decisiones tomadas son completamente válidas, y deben cumplirse a partir del mismo momento en que se toman, salvo que la misma asamblea disponga de un plazo o condición, para su ejecución.

Así las cosas, decisiones como la aprobación de estados financieros, presupuestos de gastos, o nombramientos de consejos, por citar ejemplos, se ejecutan inmediatamente, en especial este último, que no requiere de requisitos como toma de posesión, juramento de sus miembros, o inscripción del nombramiento ante ente alguno.

Ahora bien, será importante precisar que las decisiones de asambleas, así explicadas, son diferentes a la forma de probar que tales asambleas se celebraron y cuáles fueron sus decisiones. La prueba de ellas se refiere al acta de la asamblea, también regulada en la misma ley 675 de 2001. En efecto, el acta de la asamblea es un documento que sirve de prueba de la decisión tomada en la asamblea, pero no es la decisión en si misma, no es un elemento exigido en la ley para que la asamblea pueda ser convocada, sesione y decida. En otra palabras, no se puede confundir, en este caso, la prueba de un hecho, con el hecho en sí mismo, como por ejemplo, una persona no muere en el momento en que se expide su certificado de defunción, muere cuando su corazón deja de latir, aunque la forma de probar que haya muerto, sea con ese tipo de certificación legal.

Es cierto que el acta debe ser elaborada y firmada por presidente y secretario, y su contenido verificado por una comisión, en caso de que la asamblea decida nombrarlo, y luego publicada en un término no mayor 20 días hábiles, contados desde la fecha de la reunión, pero no por ello las decisiones de la asamblea no podrán ejecutarse mientras tal publicación no se realice. No solo no existe una norma que así lo exija, sino que es contrario a cualquier hermenéutica jurídica utilizada, pretender que una decisión de asamblea, que no está sometida a ningún tipo de solemnidad, termine estando supeditada, en cuanto a su ejecución, a la publicación de un acta.

Por último, será importante precisar que las decisiones de asamblea son actos jurídicos de carácter privado, que en nada se parecen a los actos administrativos propios del funcionamiento del Estado, y que por tanto, no están sometidos al cumplimiento de requisitos de publicación, notificación y términos de ejecutoria para proceder a su ejecución. La posibilidad que tienen los propietarios de impugnar las decisiones de asamblea, dentro de los 2 meses siguientes a la celebración de la misma, no puede tenerse como un término de ejecutoria de la decisión, por el contrario, es tal la posibilidad de que las decisiones sean ejecutadas, que en caso de proceso de impugnación ante la justicia ordinaria, la suspensión temporal de las decisiones, como medida cautelar mientras se dicta sentencia, sólo procede por decisión motivada del Juez.

Henry Martínez Rojas

Abogado Universidad Santiago de Cali

Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín