“Los criterios de autoaislamiento y de autocuidado en el uso de los bienes comunes, no dependen de la voluntad individual de cada propietario, sino del órgano de administración que tiene la responsabilidad de su manejo”
Inicia la temporada de vacaciones en medio de los picos más altos de contagios y muertes por Covid19, y con ella surge la pregunta obligada para administradores y propietarios sobre el manejo de bienes comunes: ¿existe alguna restricción para el uso del salón social y demás bienes comunes, como piscinas, canchas y parques?
Aunque la respuesta pareciera ser que no existen restricciones, porque desde que entró en vigencia la Resolución 777 de 2021 del Ministerio de Salud, el pasado 2 de junio, fueron derogados todos los protocolos de bioseguridad que existían en la propiedad horizontal, la realidad es bien diferente y en efecto sí existen restricciones para el uso de los bienes comunes.
Protocolos de bioseguridad vigentes
A pesar de que la Resolución 777 de 2021 haya derogado los protocolos anteriores, la realidad es que la misma, junto con sus anexos técnicos, fue expedida con el fin de hacer efectivo el contenido del Decreto 580 de 2021 dictado por el Gobierno Nacional para la reactivación progresiva de las actividades económicas, sociales y del Estado.
Por tal razón, la Resolución 777 de 2021 adopta los protocolos de bioseguridad bajo los criterios fundamentales del aislamiento individual y el autocuidado, con lo cual ya no es el Estado el que impone la restricciones, sino que le corresponde a cada persona tomar las medidas necesarias para prevenir el contagio.
Cómo opera el autoaislamiento y autocuidado en la Propiedad Horizontal
Es claro cómo operan los criterios de autoaislamiento y autocuidado en cada individuo, bajo el cual cada persona es libre de ejercer ciertas actividades, como asistir a un restaurante, centro comercial o cine, por citar algunos ejemplos, y en ellos hacer uso de tapabocas y la distancia mínima con otras personas, así como el lavado de manos y desinfección. Pero la pregunta que debe hacerse tanto el administrador de la Propiedad Horizontal – P.H. como cada residente es ¿cómo operan los criterios de autoaislamiento y autocuidado en los bienes comunes?
En la P.H. el criterio es diferente, pues los bienes comunes de un edificio o conjunto, tales como zonas de recreación, canchas, piscinas, salones sociales, entre otros, no son propiedad exclusiva de una sola persona, sino que pertenecen en común y proindiviso a todos, razón por la cual la aplicación de los criterios de autoaislamiento y de autocuidado en el uso de los mismos, no dependen de la voluntad individual de cada propietario, sino del órgano de administración que tiene la responsabilidad de su manejo.
Por esa razón sigue estando bajo la responsabilidad del administrador, como representante legal, y del consejo de administración, como órgano administrativo de la copropiedad, establecer las condiciones mínimas de bioseguridad para el uso de los bienes comunes, intentando prevenir el contagio por Covid19, y para ello es indispensable cumplir las condiciones incluidas en la Resolución 777 de 2021 y sus anexos técnicos.
Protocolos aplicables en la P.H.
Por ello es importante entonces precisar algunos de los requisitos contenidos en la resolución para la realización de actividades, los cuales deben servir de guía a la adopción de protocolos de bioseguridad en cada copropiedad:
Eventos públicos y privados
Los define el numeral 2.15 del anexo técnico así: “Congregación planeada de personas, reunidas en un lugar con la capacidad o infraestructura para ese fin, con el objetivo de participar en actividades reguladas en su propósito, tiempo, contenido y condiciones de ingreso y salida, bajo la responsabilidad de una organización que aplica medidas de bioseguridad, con el control y soporte necesario para su realización y bajo el permiso y supervisión de entidades u organismos con jurisdicción sobre ella.”
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Distanciamiento físico:
Según el numeral 3.1.3.1. del anexo técnico: “El distanciamiento físico será de mínimo 1 metro, entre las personas que se encuentran en el lugar o entorno.”
A los grupos familiares, es decir, las personas que habitan una misma vivienda, no les aplica la regla del distanciamiento físico, pero sí deberán cumplirlo con otros grupos o personas. Para ello deberán:
“Evitar aglomeraciones en las diferentes áreas donde se desarrollan las actividades, definiendo estrategias que garanticen el distanciamiento físico y minimicen las acumulación de personas en un mismo lugar, tales como: horarios de atención, turnos de operación, sistemas de reservas”
“Informarse sobre las condiciones de uso, acceso y aforo de los distintos ambientes y establecimientos”
Ventilación:
Según el numeral 3.1.5. “Todos los ambientes deben tener un alto flujo de aire natural, realizar las adaptaciones necesarias para garantizar una adecuada ventilación y evitar que hay grupos de personas en lugares de baja ventilación”.
“Realizar la evaluación y adecuación de las condiciones de ventilación y aforo máximo de los lugares de manera que minimicen el riesgo de contagio”.
Limpieza y desinfección:
En este punto es importante destacar que según el numeral 3.1.6.9 “En caso de contratar empresas especializadas, estas deberán contar con concepto sanitario favorable expedido por las secretarías de salud o las entidades que hagan sus veces”.
Sector Deporte:
Los numerales 5.1. y 5.2. exigen, entre otras disposiciones:
“Garantizar al menos un área de 3 m2/usuario (1 metro de radio) en las zonas de actividad física, recreación y deporte”
“Priorizar la actividad física en espacios abiertos”
“Usar tapabocas de manera obligatoria durante todo el tiempo de práctica de la actividad física, recreativa o deportiva dentro y fuera de las instalaciones, por parte de usuarios, deportistas, trabajadores y proveedores”.
Medidas adicionales para eventos públicos y privados:
Según el numeral 8.1. se debe:
“Priorizar la realización de este tipo de actividades al aire libre”
“Evitar que los asistentes y miembros del personal saluden a otras personas con contacto físico (por ejemplo, apretones de mano o abrazos). Incluya este recordatorio en los carteles acerca del distanciamiento físico.”
“Limitar la asistencia presencial o la capacidad en la áreas para cumplir con el distanciamiento físico, o realizar eventos más pequeños en espacios más grandes”
“Modificar la disposición de los asientos o la disponibilidad de lugares para sentarse para que las personas puedan permanecer al menos a un (1) metro de distancia entre person ay persona”
“Informar a los usuarios el aforo máximo permitido para el local garantizando que en todo momento se respete el distanciamiento mínimo de dos metros entre mesas”
“Todos los ambientes deben tener un alto flujo de aire natural, realizar las adaptaciones necesarias para garantizar una adecuada ventilación y evitar que hay grupos de personas en lugares de baja ventilación”.
“Usar el tapabocas correctamente y retirarlo solamente mientras se ingieren alimentos y bebidas”
Establecimientos y lugares con piscinas abiertas al público:
El numeral 9.1. exige:
“Establecer horarios por grupos que permitan implementar las medidas establecidas en el presente protocolo, como el distanciamiento físico”
“El proceso de control de agua en los estanques debe realizarse diariamente, pues esta puede ser contaminada con fluidos corporales (orina, saliva, moco, sudor, excremento), el agua contenida en el estanque debe contener un residual de desinfectante que normalmente puede ser cloro o bromo, el cual garantiza en conjunto con los valores aceptables de las demás características del agua para su uso seguro y debe cumplir con las características físicas químicas y microbiológicas que se describen en el numeral 9.1.4. del anexo técnico”.
Ingreso de domicilios
Otro punto importante es el ingreso de “domicilios” a las unidades privadas, pues fue un servicio que se suspendió en la P.H., por orden del Gobierno Nacional a través de la Resolución 0000890 del 3 de junio de 2020, pero dado que la misma ha sido derogada por la la Resolución 777 de 2021 tal prohibición ha perdido vigencia, por lo cual se debe permitir el ingreso del personal domiciliario.
Sin embargo, será importante precisar que en aquellas copropiedades en que la prohibición de ingreso de domicilios ya se encontraba vigente antes de la pandemia o se adoptó después, pero por decisión de la asamblea general de propietarios, tal decisión se debe mantener, pues, como lo expresó la Corte Constitucional a través de la Sentencia T-732 de 2002, tal prohibición no viola ningún derecho constitucional, salvo que se demuestre que alguno de los residentes no está en condiciones físicas de movilizarse fuera de su lugar de habitación
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
