La Sala Civil del Tribunal Superior de Cali ha corregido su más reciente posición jurisprudencial sobre la facultad que tiene los administradores de Propiedad Horizontal, para adelantar demandas en contra de las Constructoras, para reclamar las garantías sobre los bienes comunes.
Como lo había dado a conocer este portal, el año anterior este mismo Tribunal consideró, equívocamente a nuestro modo de ver, que el administrador no contaba facultades legales para promover una demanda en contra de la constructora del Edificio, pues requería para ello la autorización previa de la asamblea general de propietarios.
Pero ahora, a través de sentencia del 4 de mayo de 2023, la Sala Civil con ponencia del Magistrado CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ, ha retomado la posición que desde el 2018 había adoptado este Tribunal, en el sentido de indicar que “estando legalmente radicada en cabeza del administrador la representación de la persona jurídica que nace de la propiedad horizontal, está debidamente facultado para iniciar y soportar las acciones judiciales o extrajudiciales en las cuales la propiedad horizontal sea parte”.
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Lo que pretendía el conjunto residencial con la demanda
La demanda contenía como pretensión principal declarar que la sociedad encargada de la construcción del Conjunto, incumplió sus deberes profesionales, porque los bienes comunes no tenían la calidad, idoneidad, seguridad y precisión con respecto a los planos aprobados por la Curaduría Urbana.
Y que como consecuencia de ello se le condenara a pagar la suma de $1.019.468.358,=, a fin de realizar las obras de acuerdo con los diseños arquitectónicos, planos, cálculos estructurales y estudio de suelos, dadas las falencias constructivas y faltantes señalados en la demanda, todo de acuerdo con el informe de auditoría elaborado por una firma especializada contratada para tal fin.
Lo que indicó el Tribunal para aceptar la legitimación en la causa de parte del administrador
En primera instancia, en este proceso, el Juez de conocimiento había desechado las pretensiones de la demanda, por considerar falta de legitimación en la causa de la propiedad horizontal demandante, con fundamento en que este ente moral no contrató la construcción del edificio y tampoco es propietaria de un solo apartamento, estando los compradores de las unidades privadas legitimados para demandar en este caso, en cuanto que “la propiedad horizontal simplemente administra”.
La Sala Civil del Tribunal Superior, al decidir en segunda instancia, consideró por el contrario que sí existe legitimación en la causa en cabeza del administrador de una propiedad horizontal para demandar a la constructora del edificio por defectos constructivos, a la luz de lo normado en los artículos 19, 32, 50 y 51 númerales 7 y 10 de la ley 675 de 2001.
“La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular cuyo objeto, entre otras cosas, es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes y manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, por intermedio de su representante legal, que corresponde a un administrador designado por la asamblea general de propietarios.
En consecuencia, estando legalmente radicada en cabeza del administrador la representación de la persona jurídica que nace de la propiedad horizontal, está debidamente facultado para iniciar y soportar las acciones judiciales o extrajudiciales en las cuales la propiedad horizontal sea parte.”
Antecedente Corte Suprema de Justicia
El Tribunal también sustentó su decisión en reciente sentencia de la Corte Suprema de Justicia (SC563 de marzo 1 de 2021), en la cual se ocupó de determinar si para demandar al constructor el resarcimiento de los perjuicios derivados de la mala calidad de los bienes comunes, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal debía ser titular de derecho de dominio de aquellos.
Precisó el Tribunal que la sentencia de la Corte indicó cómo característica del régimen de propiedad horizontal “la creación de una persona jurídica sui generis, cuya función es la administración de los bienes comunes”.
Que tal persona jurídica tenga la representación judicial y extrajudicial de la copropiedad, más no sea la titular del derecho de dominio de ellos, es lo que quizás ha generado cierto nivel de confusión en la interpretación, recuerda la Corte, pero precisa que “si se repara en varios textos de la ley 675 de 2001, puede arribarse a una conclusión que privilegia la economía procesal reflejada en el fácil acceso a la administración de justicia por parte de los copropietarios coligados por un régimen de propiedad horizontal”.
“La evolución de régimen de propiedad horizontal en Colombia evidencia el interés del legislador por facilitar que los bienes comunes tengan adecuada defensa y vocería. Y que la interpretación sistemática de la actual normativa nos conduce, necesariamente, a considerar a la persona jurídica administradora de esa propiedad horizontal como legitimada por activa y pasiva para representar los intereses de los copropietarios, en lo que hace a los bienes comunes. (…).
De modo pues que es la ley la que, con independencia del asunto de la titularidad dominical -que desde luego descansa en los propietarios horizontales-, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal sí está autorizada para custodiar y defender los bienes comunes -reconocidos como verdaderos actos de administración-. En una palabra, la persona jurídica administradora de la propiedad horizontal está dotada no sólo de legitimación en la causa por activa y pasiva sino, dado el caso, de interés para actuar.”
Requisitos para que proceda la acción de protección al consumidor
En el asunto sometido a estudio del Tribunal, la copropiedad demandante planteó un “litigio sobre los derechos del consumidor” con apoyo en la ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) que, dijo, establece responsabilidad “de carácter objetivo de la persona natural o jurídica, de los empresarios o profesionales, dedicados a la construcción de bienes inmuebles…”.
Conforme con lo normado por el inciso final del artículo 8 de la ley 1480 de 2011, el comprador del inmueble está amparado por la garantía decenal para reclamar los perjuicios ocasionados por vicios de estabilidad o errores de diseño, fabricación o construcción de la obra, y de un año para solicitar la reparación de los acabados, en virtud de la responsabilidad por productos defectuosos consagrada en el estatuto del consumidor.
De acuerdo con tal normatividad, recordó el Tribunal que “En tratándose de la acción judicial de efectividad de la garantía por producto defectuoso, debe demostrarse el daño (consistente en la imposibilidad de satisfacer la necesidad de consumo por los defectos del producto), el hecho generador del mismo (la venta, construcción, fabricación o distribución de un producto defectuoso) y el vínculo causal entre ambos; sin que le sea exigible al consumidor demostrar la culpa del productor o proveedor, pues éste adquiere para con aquél una obligación de resultado”.
Resalta el Tribunal que para la efectividad de la garantía es condición la presentación de reclamación “por escrito” al productor y/o proveedor, luego de lo cual el constructor realizará una visita de inspección, a fin de establecer la procedencia del reclamo y las acciones a seguir.
Esta condición cobra vital importancia de cara a la formulación de demandas para la efectividad de la garantía, en tanto el numeral 3 del artículo 58 de la ley 1480 de 2011 dispone que:
