““ARTÍCULO 59. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad
horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos
deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento
escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la
propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes
sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la
lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la
sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no
podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas
necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en
todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas
necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones
comunales y zonas de recreación y deporte.
PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes
esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

Acorde con lo anterior, el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias acarrea las sanciones transcritas anteriormente, o las que se señalen en el correspondiente reglamento. Ahora bien, debe recalcarse que el precitado artículo establece que, frente al incumplimiento de este tipo de obligaciones, pueden imponerse multas sucesivas que en ningún caso puede ser superiores al doble del valor de las expensas comunes necesarias, y que sumadas no podrán exceder diez veces el valor de estas.

Indica el Ministerio que dichas sanciones serán impuestas por la asamblea general o en su defecto, por el consejo de administración, siempre y cuando a este último se le haya delegado tal facultad, y será obligación del administrador hacerlas efectivas.

Recalca el MinVivienda que al tenor de lo transcrito, se puede afirmar que la asamblea general de propietarios o el consejo de administración, este último cuando exista y se le haya atribuido esta facultad en el reglamento de propiedad horizontal, pueden imponer las sanciones establecidas en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, ante el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, siempre y cuando se tengan en cuenta entre otros, los siguientes aspectos:

1. Para poder imponer sanción por inasistencia a la asamblea (ordinaria o extraordinaria), será necesario que el reglamento de propiedad horizontal consagre la inasistencia a estas reuniones como una de las obligaciones y conductas que serán objeto de sanción, así mismo que establezca específicamente las sanciones que procederán en este caso, multa u otra.

2. Se le permita al propietario que será sancionado por no asistir, su derecho a la legítima defensa. El procedimiento aplicable para la imposición de la sanción será el establecido en el reglamento de la propiedad horizontal. Es preciso que se realice la notificación del proceso sancionatorio, brindándole la oportunidad al propietario de presentar descargos y las pruebas que pretenda hacer valer, cumplir con el debido proceso y respetar los derechos de defensa, contradicción e impugnación.

3. El órgano competente, bien sea la asamblea o el consejo, deberá valorar los argumentos planteados por el propietario a fin de establecer si existe o no justa causa y con base en ello decidir la sanción aplicable.

Resalta el concepto que todo propietario de un bien privado sometido al régimen de propiedad horizontal deberá asistir a las asambleas, “es una obligación que se adquiere”.

Recuerda el Ministerio que nuestra legislación establece la “posibilidad para el sancionado de impugnar las sanciones que le hayan sido impuestas dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la sanción por parte del administrador” y es en ese momento “donde cobra relevancia el que se hayan respetado todos los derechos del infractor y brindado todas las garantías constitucionales, legales y reglamentarias en el trámite de imposición de la sanción, de conformidad con la establecido en el artículo 62 de la Ley 675 de 2001”.

El Ministerio de Vivienda concluye en su concepto, en relación con la posibilidad de imponer sanciones  incluidas solo en el Manual de Convivencia o Reglamentos Internos, que “el régimen de propiedad horizontal no contempla que los reglamentos o manuales internos de las copropiedades se deban elevar a escritura pública, de lo que se infiere que no es requisito para su legalidad o cumplimiento por parte de los copropietarios”