Airbnb, Despegar, Hoteles.com, Booking.com y demás plataformas electrónicas deberán retirar o eliminar los anuncios de los arrendadores de viviendas turísticas que no cuenten con el Registro Nacional de Turismo antes de agosto 24 de 2022
El alquiler de viviendas por días o semanas, o periodos menores a 30 días, conocido como vivienda turística, es legal en Colombia y ya cuenta con una amplia regulación, entre la que se encuentra la exigencia de inscripción ante el Registro Nacional de Turismo (R.N.T.).
Sin embargo, cuando el inmueble que se alquila como vivienda turística hace parte de un edificio, conjunto o parcelación sometido al régimen de la propiedad horizontal, su propietario solo podrá obtener el R.N.T. si en el Reglamento de Propiedad Horizontal (R.P.H.) se encuentra autorizado tal uso, es decir, si el reglamento contiene una cláusula que expresamente autorice el uso de los inmuebles, no solo como vivienda sino también como vivienda turística, para que los inmuebles sean rentados por días o semanas, o períodos menores a 30 días.
Artículo 2.2.4.1.2.2. del Decreto 1074 de 2015
“Cuando se preste el servicio de vivienda turística en inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, deberá declarar que las unidades privadas que lo integran están autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico, de acuerdo con el artículo 34 de la ley 1558 de 2012“.
Pocos reglamentos autorizan el uso como vivienda turística
A pesar de la claridad de la norma, son muy pocas las copropiedades en que el R.P.H. autoriza el uso de los inmuebles como vivienda turística, razón por la cual los propietarios de casas o apartamentos que rentan sus inmuebles por días o semanas, sin contar con el R.N.T., están violando la ley.
Y aunque vecinos y administradores que se están viendo perjudicados con esta práctica ilegal, recurren a las autoridades de control para evitar el tránsito constante de visitantes, la perturbación de su tranquilidad con fiestas y comportamiento escandaloso, y el uso de sus zonas comunes por un número de personas y frecuencia para la que no fueron previstas, incrementando sus gastos de mantenimiento, conservación y reposición, no logran una solución efectiva.
Por eso se muestra como una solución casi que definitiva para este problema, el vencimiento del plazo que estableció el Decreto 1836 de 2021 del Ministerio de Comercio, hasta el próximo 24 de agosto, para que las plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos, exijan a sus anunciantes, contar con el RNT.
Golpe mortal a la publicidad de arrendamiento de vivienda turística
En efecto, el Decreto 1836 de diciembre 24 de 2021, que reglamentó la Ley 2068 de diciembre 31 de 2020, fijó un plazo de 8 meses, para que se cumpla la disposición que obliga a las plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos, a “no publicar, retirar o eliminar los anuncios y/o ofertas de los prestadores de servicios turísticos que no cuenten con inscripción activa y vigente en el Registro Nacional de Turismo”
Artículo 38. Obligaciones especiales del operador de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos. El operador de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos que presten y/o disfruten en Colombia es prestador de servicios turísticos, y en tal sentido tendrán las siguientes obligaciones especiales:
4. No publicar o retirar o eliminar los anuncios y/o ofertas de los prestadores de servicios turísticos que no cuenten con inscripción activa y vigente en el Registro Nacional de Turismo, o cuando se solicite por las autoridades de inspección, vigilancia y control. …
Parágrafo 1. El cumplimiento de los numerales 2 y 4 del presente artículo estará sometido a la habilitación de la interoperabilidad con el Registro Nacional de Turismo. En todo caso, las plataformas tendrán un plazo de doce (12) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para cumplir con estas obligaciones. …
Así las cosas, las plataformas electrónicas como Airbnb, Despegar, Hoteles.com, Booking.com, entre otras, tienen hasta el próximo 24 de agosto de 2022, para no publicar, retirar o eliminar los anuncios de los arrendadores de viviendas turísticas que no cuenten con el Registro Nacional de Turismo.
Este será un golpe certero a la actividad ilegal de arrendamiento de vivienda turística, pues la mayor fuente de clientes que utilizan los inmuebles por días o períodos menores de un mes, se obtienen a través de las plataformas digitales, razón por la cual, si ahora estas plataformas solo podrán publicar los anuncios de quienes legalmente presten el servicio, contando con su R.N.T., seguramente regresará la tranquilidad a aquellas propiedades horizontales en que la vivienda turística no está autorizada en el R.P.H..
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Sanciones por prestar servicio de vivienda turística sin Registro Nacional de Turismo o por no reportar
Por último queremos recordar que el artículo 34 de la ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, impone al administrador de la propiedad horizontal la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación del servicio de ilegal de vivienda turística, en alguna de las unidades de vivienda privada del edificio o conjunto, es decir, cuando se hace sin que exista autorización en los reglamentos de propiedad horizontal para tal destinación o el prestador no se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Turismo.
El incumplimiento de esta obligación puede generar al administrador la imposición de una multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
ARTÍCULO 34. OBLIGACIÓN A CARGO DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.
La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.
Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.
Por su parte, la propiedad horizontal podrá imponer al propietario del bien privado que destine su inmueble al servicio de vivienda turística, sin estar autorizado en el reglamento, multas de hasta dos cuotas de administración, según el inciso final del artículo 34 mencionado, o acudir a las autoridades de policía para denunciar la situación, según el artículo 2.2.4.1.3.11. contenido en el Decreto.
Artículo 2.2.4.1.3.11. Apoyo de la Policía de Turismo. La Policía de Turismo apoyará a las autoridades de inspección, vigilancia y control en las investigaciones que se adelanten contra los prestadores de servicios turísticos por la no renovación del Registro Nacional de Turismo o por prestar el servicio turístico sin contar con inscripción activa en éste.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
