La Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, en reciente pronunciamiento, se refirió a la posibilidad de que la Sociedad de Activo Especiales – SAE pueda ser demandada directamente en un proceso ejecutivo, por una propiedad horizontal para el cobro de cuotas de administración.
La decisión tuvo lugar en un proceso ejecutivo adelantado por el Centro Comercial Cauca Centro P.H. en contra de la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. – SAE, para el cobro de las cuotas de administración e intereses de algunos locales comerciales.
Lo expuesto por el Tribunal
El Centro Comercial Cauca Centro es una persona jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal, como consta en el certificado expedido por la Secretaría de Gobierno del Municipio de Caucasia, Antioquia. De ahí que, le sean aplicables las disposiciones de la Ley 675 de 2001 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”.
Y la ejecutada Sociedad de Activos Especiales S.A.S. – SAE, es una sociedad de economía mixta vinculada al Ministerio de Hacienda que tiene por objeto:
“(…) administrar, adquirir, comercializar, intermediar, enajenar y arrendar a cualquier título bienes muebles, inmuebles, unidades comerciales, empresas, sociedades, acciones, cuotas sociales, y partes de interés en sociedades civiles y comerciales, sin distinción de su modalidad de constitución, así como el cobro y recaudo de los frutos producto de los mismos.
Parágrafo: En desarrollo de su objeto social podrá administrar fondos, cuentas especiales o bienes, respecto de los cuales se haya decretado total o parcialmente medidas de incautación, extinción de dominio, comiso, decomiso, embargo, secuestro, aprehensión, abandono, o cualquier otra que implique la suspensión del poder dispositivo en cabeza de su titular o el traslado de la propiedad del bien a la nación, por orden de autoridad competente conforme a los procedimientos establecidos por la ley para tales fines o sobre activos cuya titularidad corresponde a fondos cuenta públicos sin personería reconocidos por ley. Administrar bienes especiales que se encuentren en proceso de extinción, con medidas cautelares, o aquellos respecto de los cuales se haya decretado extinción de dominio, de conformidad con el código de extinción de dominio y sus normas reglamentarias y, en general, aquellos patrimonios autónomos, bienes y recursos que por virtud de disposición legal deba administrar”.
La solidaridad del artículo 29 de la ley 675
Lo reseñado en el inciso segundo del artículo 29 de la mencionada Ley 675 de 2001 que impone “[para] efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.” refiere a un vínculo de solidaridad expresamente establecido por el legislador. Lo que es armónico con lo indicado en los incisos segundo y tercero del artículo 1568 del Código Civil, puesto que aquella, solo puede derivar del pacto expreso entre las partes o de la Ley.
Respecto al depósito provisional, el artículo 99 de la Ley 1708 de 2014 expone que:
“Artículo 99. Depósito Provisional. Es una forma de administración de bienes afectados con medidas cautelares o sobre los cuales se haya declarado la extinción de dominio, ya sean muebles e inmuebles, sociedades, personas jurídicas, establecimientos de comercio o unidades de explotación económica, en virtud del cual se designa una persona natural o jurídica que reúna las condiciones de idoneidad necesarias para que las administre, cuide, mantenga, custodie y procure que continúen siendo productivas y generadores de empleo.
El administrador designará mediante resolución al depositario provisional, según la naturaleza del bien, persona jurídica, sociedad, establecimiento o unidad de explotación económica, siguiendo los procedimientos, fijando los derechos y obligaciones, los topes de honorarios y las garantías que se señalen en el reglamento emitido por el Presidente de la República, pudiendo relevarlos cuando la adecuada administración de los bienes lo exija.
El administrador comunicará a las autoridades encargadas de llevar registro de los bienes su decisión sobre el depositario provisional, así como las que la modifiquen, ratifiquen, adicionen o revoquen.
Parágrafo. El depositario provisional designado para la administración de sociedades deberá cumplir las obligaciones contenidas en los artículos 193 del Código de Comercio y 23 de la Ley 222 de 1995, como administrador de la sociedad. Al depositario provisional se aplicará la responsabilidad que en los artículos 24 y 25 de la Ley 222 de 1995 se señalan para los administradores por sus actuaciones.”
Se puede cobrar a depositarios o SAE
Lo visto indica que, al estar ante medidas provisionales, la Sociedad de Activos Especiales S.A.S., funge como encargada de la administración de los locales comerciales, aunado, la constitución de los depósitos se dio para ese mismo fin. En otras palabras, ambos ostentan la tenencia de los bienes (la SAE y los depositarios provisionales) en procura de su conservación y aprovechamiento. Estos actos (de administración) son de tal trascendencia que, deben ser inscritos en los correspondientes certificados de matrícula inmobiliaria y pueden ser revocados, incluso unilateralmente por la SAE como administradora del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado – FRISCO.
La figura del depósito provisional no contempla una estipulación especial que desdiga los lineamientos relativos a las propiedades horizontales y la solidaridad acotada, sin que se advierta un argumento de rigor que evidencie la naturaleza conjunta o exclusiva de lo cobrado bien sea a cargo de los depositarios y la SAE, o solo de esta última.
