Desde que entró en vigencia la ley 675 de 2001 se ha escuchado decir que cualquier reforma a las unidades privadas que tenga como consecuencia el incremento en su área privada construida, conlleva la obligación de modificar los coeficientes de copropiedad.
Así las cosas, cuando un propietario decide adelantar una adecuación de su unidad privada ocupando nuevos espacios, como por ejemplo cubriendo una terraza o área libre o aumentando la altura del bien privado con una nueva alcoba o un altillo, además de requerir la autorización de la asamblea y la correspondiente licencia urbanística, se dice que ello también implicará la reforma al reglamento de propiedad horizontal para modificar su coeficiente de copropiedad, por incremento de su área privada construida.
Lo que dice la ley sobre el cálculo de los coeficientes
La anterior afirmación, de quienes se dedican al estudio teórico de la norma y asesoran internamente copropiedades, tiene su fundamento en la lectura del artículo 26 de la ley 675, que indica la forma de calcular los coeficientes de copropiedad.
ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
Teniendo en cuenta tal norma, que ordena calcular los coeficientes de copropiedad con base en área privada construida de cada bien de dominio particular, los noveles doctrinantes de la propiedad horizontal, se atreven a afirmar entonces que si se modifica el área privada construida también tendrá que modificarse el coeficiente de copropiedad para incrementarlo.
Tal afirmación, sin embargo, es una mera especulación interpretativa, que no tiene ningún respaldo en la jurisprudencia, es decir, en sentencias judiciales que se hayan pronunciado en tal sentido y mucho menos en la ley, pues si bien es cierto la norma indica cómo se calculan los coeficientes, al momento de elaborar el reglamento inicial -valga decir-, en ninguna parte indica que cada vez que se modifiquen o incrementen las áreas privadas construidas, los coeficientes también deben variar.
Aquel propietario que mantiene su casa en estado original estaría condenado a ver cómo, día tras día, su derecho de propiedad sobre las zonas comunes disminuye cada vez que sus vecinos remodelan sus casas para incrementar su área privada construida
Causales legales de modificación de los coeficientes
En efecto, el artículo 28 de la ley 675 indica las únicas cuatro condiciones legales en que se puede basar la asamblea general de propietarios, para aprobar la modificación de los coeficientes de copropiedad, sin que se incluya, en ninguna de ellas, “el incremento del área privada construida”.
ARTÍCULO 28. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
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- Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
- Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
- Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
- Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
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Porqué no se deben modificar los coeficientes al incrementarse el área privada construida
Es con base en la norma que ConTodaPropiedad.com y quien esto escribe, hemos sostenido que la modificación de una unidad privada, incrementando su área privada construida, no trae como consecuencia la modificación del coeficiente de copropiedad.
Nuestra posición tiene como base, de una parte, que la ley 675 de 2001 no ordena modificar los coeficientes por variar el área, tal como quedó explicad atrás, y de otra, porque el coeficiente de copropiedad es el que permite calcular cuál es el derecho de propiedad que tiene el propietario de una unidad privada, sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, y en tal sentido, si se incrementa el coeficiente de copropiedad de quien aumenta su área privada construida, se le premiaría otorgándole más derecho de propiedad sobre los bienes comunes, disminuyendo -en esa misma proporción-, el derecho de propiedad de los demás propietarios, quienes por ese solo hecho verán disminuidos sus coeficientes.
En tal sentido, de aceptar tal teoría, aquel propietario que mantiene su casa en estado original estaría condenado a ver cómo, día tras día, su derecho de propiedad sobre las zonas comunes disminuye cada vez que sus vecinos remodelan sus casas para incrementar su área privada construida.
La jurisprudencia ya se pronunció
Pero por fortuna este innecesario debate, que bastantes inmerecidas e infundadas ofensas nos ha costado, ya fue resuelto por la Sala Civil del Honorable Tribunal Superior de Cali, pues no nos conformamos con expresar nuestras ideas en escenarios académicos sin espacio para la contradicción, sino siempre preferimos someter nuestros argumentos a la decisión de un juez, y esta vez no fue la excepción.
Fue así como adelantamos un proceso de impugnación de la decisión de una asamblea general de propietarios de una Parcelación de la ciudad de Cali, que decidió modificar el reglamento de propiedad horizontal del conjunto, para recalcular los coeficientes de copropiedad de todos aquellas propiedades privadas que sufrieron incremento de su área privada construida.
Y la decisión final de la Sala Civil del Tribunal Superior de Cali no fue otra que confirmar la sentencia de primera instancia que ya había declarado la nulidad de la decisión, tras determinar que el incremento en el área privada de una unidad privada, no se constituye en causal legal de modificación de los coeficientes de copropiedad.
En la sentencia Rad. 76001-31-03-006-2020-00113-01 del pasado 16 de agosto, el Tribunal determinó que la modificación de las unidades privadas incrementando su área privada, no era una causal de modificación de los coeficientes, pues tal condición no está contemplada dentro de las únicas causales de modificación fijadas en la ley.
“5.- Descendiendo al caso que hoy convoca la atención de la Sala, alega el censor, que contrario a lo considerado por el juzgador de instancia, es lo cierto que el acta de asamblea atacada, lo que tan solo hizo, fue tener en cuenta básicamente, que las casas construidas sobre los lotes que conforman la copropiedad con el tiempo fueron modificadas y ampliadas, que por ello, la mayoría de las unidades inmobiliarias que conforman el conjunto residencial, acogiéndose a una licencia de saneamiento, tramitaron y obtuvieron licencias de reconocimiento que les permitió legalizar las mayores áreas construidas, y en ese orden, los coeficientes de copropiedad deben ajustarse a la realidad material, como en efecto hizo la asamblea general de copropietarios en la decisión confutada, en tanto que con soporte en ello, se calculan las expensas comunes que tienen que sufragar los propietarios para la conservación y mantenimiento de los bienes comunes y mantener en buen y correcto estado la propiedad horizontal como así lo regenta perentoriamente la ley 675 de 2001.
5.1.- Pues bien, tratándose de modificación de los coeficientes de copropiedad, el canon 28 de la ley 675 de 2001, disciplina que: “La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad”
De la lectura desapasionada de la susodicha acta, es claro para la Sala que las razones que impulsaron a los copropietarios para reformar el reglamento de propiedad horizontal, en lo que atañe a la modificación de los coeficientes de copropiedad, descansan en supuestos que no se adecuan a ninguna de las causales legales ni reglamentarias consagradas en los estatutos para reformar o modificar los coeficientes de copropiedad, pues el solo hecho que distintos propietarios que integran el conjunto residencial hayan realizado ampliaciones o mejoras a su propiedad privada, no es soporte suficiente para reformar el reglamento de propiedad horizontal en lo que concierne a los coeficientes de copropiedad.
El artículo 28 de la ley 675 de 2001, como el 33 del estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios y moradores del conjunto residencial sometido al régimen de propiedad horizontal, son lapidarios, amén de perentorios en enlistar y enumerar las causales cerradas (números clausus), que habilitan al máximo órgano de la copropiedad para modificar los coeficientes de copropiedad.
El incremento del área de construcción de las unidades privadas, en virtud de la ejecución de construcciones adicionales al diseño original, no integra ni hace parte de la antedicha lista taxativa, que por demás son de interpretación restrictiva, pues se repite, las remodelaciones se ejecutaron dentro de los mismos lotes privados, sin incluir o desafectar bienes sociales o agregando nuevos bienes privados.
En este sentido, mal hizo la Asamblea General al arrogarse una competencia de la que carecía al adoptar la decisión confutada en la forma como lo hizo, esto es, sin contar con respaldo legal alguno, sin estar autorizado o precedido de norma jurídica que la acompañe y autorice para actuar de la manera como obró.”
Para conocer la sentencia completa, puede dar clic aquí sentencia Rad. 76001-31-03-006-2020-00113-01
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
