Uno de los temas que más preocupan a los administradores de propiedad horizontal es el recaudo de la cartera en mora, dado que su crecimiento desmesurado ahoga las finanzas de la copropiedad y no permite cubrir las necesidades básicas que demanda el mantenimiento, seguridad y conservación de las zonas comunes.
Buscando compensar los perjuicios que el no pago oportuno de las expensas comunes genera al patrimonio de la copropiedad, el artículo 30 de la Ley 675 de 2001 estableció el cobro de intereses moratorios a cargo del propietario incumplido, fijándolos en una tasa equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, según certificación de su monto por la Superintendencia Bancaria –hoy Superintendencia Financiera- para el respectivo período.
Intereses forman parte del patrimonio
Los intereses moratorios que, valga decir, por disposición de la ley se causan por el mero retardo en el pago de la expensa común, es decir, una vez vencido el plazo fijado en el reglamento o en el acta de asamblea para su pago, forman parte del patrimonio de la persona jurídica, tal como lo indica el artículo 34 de la Ley 675 de 2001.
De igual forma, los intereses se causan aun sobre la voluntad de los propietarios, pues es la misma ley, en el artículo 30 ya citado, la que ordena su generación y monto, otorgando a los propietarios sólo la posibilidad de rebajar la tasa para calcularlos, pero siempre que se haya fijado previamente en el reglamento de propiedad horizontal el mecanismo para aprobar la rebaja, señalando por tanto el quórum necesario para que la asamblea general decida.
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Requisitos para la rebaja de intereses
De lo anterior se concluye entonces que la rebaja en el monto de los intereses ya causados, por expresa disposición de la ley, corresponde exclusivamente a la Asamblea General de Copropietarios, con las condiciones expuestas. Por tanto, acertado será afirmar que las rebajas autorizadas exclusivamente por el Consejo de Administración, y en la mayoría de casos directamente por el Administrador, sin la aprobación previa de la asamblea, con las mayorías respectivas, violan las disposiciones legales.
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Consecuencias de una rebaja ilegal
La rebaja de intereses sin el cumplimiento de los requisitos expuestos no genera efecto alguno que obligue al edificio o conjunto, frente al propietario aparentemente beneficiado, pues así lo indica la parte final del primer inciso (párrafo) del artículo 50 de la pluricitada Ley 675, cuando establece: los actos y contratos que celebre (el administrador) en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica (del edificio o conjunto), siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Según lo dicho, la copropiedad podría seguir cobrando legalmente a ese propietario, o al nuevo por solidaridad, de ser el caso, los valores aparentemente descontados, por lo cual consideramos como medida sana, tanto para el administrador y el Consejo, como para el propietario deudor, en caso de querer una rebaja de intereses, consultar las disposiciones de la ley y el reglamento, para luego acudir a la asamblea en busca de su autorización.
Acuerdos de pago
Similar manejo deben tener los “acuerdos de pago” que se celebran con los deudores morosos, a través de los cuales se les otorgan facilidades, para que al cabo de algunos meses de abonos constantes logren saldar su obligación. Para ello, importante será recordar que el plazo para el pago de la cuota de administración se fija en el reglamento de propiedad horizontal, o en su defecto, por la Asamblea General, por lo cual no resulta ajustado a derecho que el administrador o el Consejo de Administración, sin atribución alguna, modifiquen la fecha de pago, al otorgar nuevos plazos al deudor a través de los “acuerdos de pago”.
Por tanto, nuestra recomendación es que antes de celebrar los “acuerdos de pago”, el administrador o el Consejo de Administración se aseguren de contar con dicha atribución en el Reglamento, o en su defecto, solicitarla de la Asamblea General.
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
