“Las condiciones de celebración de la asamblea presencial dependerán del porcentaje de ocupación de las camas UCI en el Departamento en que se ubique el bien”

Generalmente en las copropiedades existe la necesidad constante de reunirse en asamblea general de propietarios, bien sea porque han tardado en celebrar sus asambleas ordinarias, o porque después de celebradas queden temas pendientes o se presenten nueva situaciones, imprevistas o urgentes, que hacen necesario reunirse en asamblea extraordinaria.

Ante esta situación, la pregunta obligada que todos los administradores y también los propietarios se hacen es: ¿Se pueden realizar asambleas presenciales?

La respuesta a esta pregunta varía, de acuerdo con el lugar en que se ubique el edificio o conjunto, pues así lo establecen las normas sobre distanciamiento vigentes desde el mes de junio de 2021.

Normas actuales

En efecto, las normas actuales para la reactivación social, económica y cultural, se encuentran en el Decreto 580 de 2021 y la Resolución 777 de 2021 del Ministerio de Salud, así como su anexos técnicos.

La citada Resolución 777 de 2021 y sus anexos técnicos, definen los criterios y condiciones para el desarrollo de las actividades económicas, sociales y del Estado y adopta los protocolos de bioseguridad para la ejecución de las mismas. Su aplicación se hace extensiva a todos los habitantes del territorio, incluyendo tanto entidades públicas como entidades privadas, lo cual significa que la propiedad horizontal también está obligada a cumplirlas.

Aglomeraciones

En relación con las reuniones de asambleas, es importante precisar cómo se regulan las aglomeraciones en la normatividad actual y para ello ser hace necesario examinar el numeral 4.1. de la Resolución 777 de 2021. 

De acuerdo con la norma, nos encontramos actualmente en el Ciclo 1, razón por la cual se podrán realizar eventos de carácter público o privado, entre las cuales se incluyen las asambleas de copropietarios, siempre que la ocupación de camas  de Unidad de Cuidados Intensivos – UCI del departamento al que pertenece el municipio, sea igual o menor al 85%, que se mantenga el distanciamiento físico de mínimo 1 metro y se respete un aforo máximo del 25% de la capacidad de la infraestructura en donde se realiza el evento.

Máximo 50 persona si ocupación de UCI es mayor al 85%

Pero si la ocupación de camas UCI es mayor al 85%, no se permiten los eventos de carácter público o privado que superen las 50 personas, razón por la cual, en aquellos Departamentos en los que la ocupación actual supera el 85% de ocupación de las camas UCI, aunque es posible realizar asambleas presenciales, se debe tener en cuenta que el número de asistentes no puede ser mayor a 50 personas y conservar una distancia mínima, entre uno y otro de 1 metro, así como cumplir todas las demás medidas de bioseguridad ya conocidas, como uso permanente de tapabocas, lavado y desinfección de manos, no compartir elementos entre los asistentes, el ingreso y salida por lugares diferentes, entre otros.

ASAMBLEAS VIRTUALES

Vale la pena recordar que la otra posibilidad que se puede agotar, para realizar las asambleas, es acudir a las reuniones no presenciales o por comunicación simultánea o sucesiva, conocidas ahora como asambleas virtuales, sobre las cuales el Decreto 176 del 23 de febrero de 2021 indica, en su artículo 14, que para la propiedad horizontal durante el año 2021 se regularán  por los artículos 42, 44, 45 y 46 de la ley 675 de 2001, pero también aplicando el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015.

De acuerdo con estas normas, las nuevas reglas para las asambleas virtuales, desde el pasado 23 de febrero 23 de 2021, son las siguientes:

  Verificación de identidad

El administrador, como representante legal de la copropiedad, es el responsable del desarrollo de la reunión y deberá dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la misma. También deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales, para garantizar que sean en efecto los propietarios o sus apoderados.

En el proceso de verificación de identidad el administrador debe contar con los elementos necesarios que hagan totalmente fiable que, quien se conecta a la transmisión, efectivamente sea el propietario del bien o su apoderado.

 Medios tecnológicos

Cada propietario será responsable de contar con los medios tecnológicos necesarios para participar en la respectiva reunión. En este punto será necesario precisar entonces que el administrador deberá dar a conocer al propietario, con anticipación y a través de la convocatoria, cual será la plataforma tecnológica que se utilizará para la reunión y el método de enlace, para que así éste pueda proveerse de los elementos necesarios para conectarse el día y hora exacta.

  Quórum

Ahora no es necesario que el 100% de los propietarios del edificio o conjunto concurran a la asamblea virtual, es suficiente que lo haga un número de propietarios que, en primera convocatoria, representen una mayoría superior a la mitad de coeficientes de copropiedad, es decir, 50,01%.

En caso de no obtenerse ese quórum, se podrá realizar una segunda convocatoria, en cuya oportunidad se podrá realizar la asamblea con cualquier número plural de propietarios que se conecten.

  Participación

Una vez instalada la asamblea, todos los propietarios que la integran, o sus apoderados, deberán participar, expresando el sentido de su voto en cada decisión.  Si uno cualqueira de los propietarios que integró la reunión, no participa, las decisiones serán ineficaces.

Por ejemplo, si la reunión se instala con un número de propietarios que represente el 60% del total de coeficientes, entonces durante toda la reunión debe permanecer conectado ese mismo número de propietarios y para cada votación, debe obtenerse respuesta del 60% del total de coeficientes.

Es muy importante precisar que la consecuencia jurídica de que las decisiones sean ineficaces implica que no tendrán ningún valor jurídico, porque simplemente  no existen, es decir que no podrán ejecutarse por el administrador, ni los propietarios estarán obligados a cumplirlas.

  Temas que no pueden ser tratados en este tipo de asambleas

En las asambleas virtuales existe dos restricciones sobre los temas que se pueden tratar:

a. Por expresa disposición del parágrafo del artículo 39 de la ley 675, en este tipo de asambleas la convocatoria contendrá el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este, es decir, no se puede incluir el punto “proposiciones y varios”.

b. No se podrán tomar deciones sobre los temas incluidos en el artículo 46 de la ley 675, pues expresamente lo prohíbe el parágrafo de dicho artículo. Significa entonces que en estas asamblea no presenciales no se podrá, entre otras cosas, ordenar el pago de cuotas no necesarias, cualquiera que sea su cuantía, o de cuotas extraordinarias mayores a cuatro veces la cuota ordinaria, no se podrá reformar el reglamento de propiedad horizontal, tampoco se podrá asignar un bien común exclusivo a un propietario que lo solicite y no será posible decidir sobre la compra de un inmueble o la aceptación en dación en pago de un inmueble, por deudas de administración.

  Contodapropiedad.com no recomienda este tipo de reunión 

Debemos reiterar el riesgo que implica que un solo propietario, de aquellos que se conectan desde el principio, decida abandonar la reunión o en el momento de alguna votación y por motivos no imputables a su voluntad o que no se puedan demostrar como imputables a él se desconecte, o simplemente se distraiga y no vote, dado que en ese caso, la decisión sería ineficaz.

Y es que no se puede olvidar que las reuniones de asamblea pueden tener una duración de entre 3 y 6 horas o más, según los temas que se debatan, por lo cual garantizar que las personas con que se inicia la asamblea, permanezcan conectados y atentos durante toda la reunión, es muy difícil.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín