La principal obligación económica del propietario de un inmueble sometido a propiedad horizontal es el pago oportuno de las cuotas de administración -ordinarias o extraordinarias- que apruebe la asamblea general.
Esa obligación está consagrada en el artículo 29 de la ley 675, y se debe cumplir sin importar que se haga uso o no del bien privado o incluso de un bien común.
Ley 675 de 2001
ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
… PARÁGRAFO 2o. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
A pesar de que tal obligación está claramente determinada en la ley y se reitera en el correspondiente reglamento de propiedad horizontal, muchos propietarios, por diversas razones, no pagan de forma cumplida las expensas comunes y sus deudas llegan a ser tan altas, que se hace necesario iniciar procesos ejecutivos en su contra y embargar sus bienes para garantizar el pago.
¿Solo se puede embargar la casa o apartamento?
Algunos deudores e incluso los administradores y hasta sus propios abogados, consideran que el único bien que se puede embargar al deudor es el apartamento, casa u oficina que hace parte del edificio o conjunto, sobre el que se genera la deuda.
Dicha idea tiene como base considerar que por tratarse de una deuda específica a favor de la propiedad horizontal, que nace en razón de la propiedad de un inmueble en ese edificio o conjunto, entonces es únicamente con ese bien que se debe garantizar el pago de la deuda y por tanto no sería posible embargar cualquier otro bien del propietario.
Pero tal posición no encuentra sustento en la legislación colombiana, pues no es el bien inmueble el que tiene la obligación de pagar, ya que para la ley se trata de una “cosa” o “bien inmueble” y estas no son sujetos de derechos y mucho menos obligaciones.
El patrimonio del deudor es prenda general de sus acreedores
Por el contrario, el sujeto de derecho es el propietario del inmueble, bien se trate de una persona natural o jurídica, y por tanto es sobre esta persona que recae la obligación de pagar las cuotas de administración.
Todos los bienes del deudor pueden ser embargados
En tal sentido, se tiene que el código civil colombiano, en su artículo 2488, autoriza al acreedor a perseguir el pago de su obligación, sobre todos los bienes del deudor, bien sean estos inmuebles o muebles.
Código Civil. Artículo 2488. PERSECUCIÓN UNIVERSAL DE BIENES. Toda obligación personal da al acreedor el derecho de perseguir su ejecución sobre todos los bienes raíces o muebles del deudor, sean presente o futuros, exceptuándose solamente los no embargables designados en el artículo
De acuerdo con esta norma, la copropiedad como acreedor puede solicitar entonces al Juez, en el proceso ejecutivo que adelante para el pago de expensas comunes, embargar los bienes que conozca del deudor, que puede no limitarse a la casa, apartamento, parqueadero (privado) u oficina que hacen parte de la propiedad horizontal, sino a cualquier otro bien que conozca.
Significa esto que en aquellos casos en que el inmueble ubicado en el edifico o conjunto no garantice el pago de la deuda, por contar con afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, o cualquier otra situación anterior, se puede solicitar el embargo de otra casa o apartamento de la que sea propietario el deudor en otro lugar, o también de sus vehículos, salarios, honorarios, cuentas bancarias, depósitos, acciones, joyas, obras de arte, o cualquier otro bien que haga parte de su patrimonio.
El arrendatario o tenedor también puede ser embargado
Pero el propietario del bien no es el único obligado a pagar expensas comunes cuando este ha entregado en arrendamiento el inmueble o ha autorizado a otra persona para que lo ocupe.
Ley 675 de 2001
ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. …
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
En efecto, ese arrendatario o tenedor del bien, está obligado a pagar, directamente a la administración del edificio o conjunto, las cuotas ordinarias de administración que se causen desde el día en que lo ocupe.
Por tal razón el arrendatario o tenedor también puede llegar a ser demandado por el conjunto y sus bienes embargados, cuando se genere una deuda por cuotas ordinarias de administración.
En este punto es importante aclarar que no importa que el arrendatario o tenedor le hubiese pagado al propietario el valor del arrendamiento junto con la cuota de administración, pues si el propietario no le ha pagado a la copropiedad, esta puede demandar a ambos o a uno cualquiera de los dos, con base en la solidaridad indicada en la ley.
Henry Martínez Marín
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Administrativo Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Procesal Universidad Libre
