La Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá determinó, en reciente sentencia, si es legal o no que la asamblea general nombre el administrador, en aquellos edificios sometidos a propiedad horizontal en los que exista consejo de administración.
Para la toma de la decisión, el Tribunal debió estudiar si el artículo 50 de la ley 675 de 2001 contiene una norma imperativa, o si por el contrario es de aquellas que la voluntad de las partes puede desconocer.
Pilares del debate
En desarrollo de su sentencia, correspondió al Tribunal establecer si fue válida la elección del representante legal de una propiedad horizontal, según decisión de la asamblea general que tuvo lugar el 6 de mayo de 2022, teniendo como punto de partida cuatro pilares:
(a) el primero, que, según el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, el administrador es designado “por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exist[e] consejo de administración, donde [es] elegido por dicho órgano (…)”;
(b) el segundo, que, de acuerdo con el artículo 50 del reglamento de propiedad horizontal, protocolizado mediante escritura pública N° 7920 de 24 de noviembre de 2003, autorizada por el Notario 37 de Bogotá, dentro de las funciones a cargo de la asamblea general de accionistas (sic) está la de “nombrar, ratificar o remover libremente al administrador, cuando lo estime conveniente”;
(c) el tercero, que, para el año 2022, existía un consejo de administración en la copropiedad y
(d) el cuarto, que el 6 de mayo de ese año, en la reunión ordinaria virtual y general de la Unidad Residencial Tonoli II, Efrén Silva fue elegido como administrador de la propiedad horizontal para dicho periodo, con 106 votos (56.74%)
Fundamentos de la sentencia
Para dilucidar ese cuestionamiento el Tribunal recordó que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 estableció un sistema de elección indirecta del representante legal, cuando la propiedad horizontal cuente con un consejo de administración, y a la postre rememoró que la Corte Constitucional, en sentencias C-127 de 2004 y C-474 de 2004, analizó la exequibilidad de esta decisión legislativa y determinó que no violaba el derecho de participación de los copropietarios, en atención a que es la asamblea general la que elige a los integrantes del consejo de administración, quienes, en cumplimiento de sus atribuciones, nombrarán al administrador. Este procedimiento, según la Corte, constituye un sistema “razonable que permite la agilización en la toma de decisiones” y no excluye la posibilidad de que la asamblea sea quien elija al representante legal, cuando en la copropiedad no exista consejo de administración.
En palabras de la Corte Constitucional:
“ (…) el legislador en uso de la cláusula general de competencia de hacer la ley, eligió como uno de los criterios para elegir al administrador de la copropiedad, que en los eventos en que el consejo de administración estuviera constituido, bien por la obligatoriedad que impone la ley en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes privados, ya por la voluntad de la copropiedad de constituir este órgano de dirección en los demás casos, a ese consejo correspondiera dicha designación, sin que ello resulte inconstitucional pues no se revela contrario al derecho de participación”
Normas imperativas de la ley 675
Más adelante precisó el Tribunal, que la Ley 675 de 2001 incluye disposiciones imperativas, al punto que, según el parágrafo 1° de su artículo 5, “en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas”.
Ejemplo de ellas son las que regulan las decisiones adoptadas en la asamblea general frente a los propietarios, incluyendo a los ausentes o disidentes (art. 37, inc. 3), el uso de bienes comunes esenciales y destinados al uso exclusivo (arts. 23 y 59, parágrafo) y la participación en las expensas comunes necesarias (art. 29).
Asimismo, las que gobiernan la convocatoria a las reuniones ordinarias (art. 39) y por derecho propio (art. 40), casos en los cuales su obligatoriedad se desprende del lenguaje empleado por el legislador, como ocurre con el artículo 50, aquí analizado, disposición que no deja al arbitrio de la copropiedad la decisión sobre el órgano que nombrará al administrador, sino que, por el contrario, ordena que “será” el consejo de administración -cuando exista- quien tomará esa decisión, sin que los copropietarios pueden sustraerse de ese mandamiento a través de pactos en el reglamento de propiedad horizontal, los cuales, según el parágrafo del artículo 5 de la ley 675 de 2001, se tendrán por no escritos.
La decisión del Tribunal
Desde esa perspectiva, consideró el Tribunal, es evidente la nulidad del nombramiento como administrador del señor Efrén Silva, efectuado por la asamblea general de la Unidad Residencial Tonolli II –Propiedad Horizontal – en la reunión celebrada el 6 de mayo de 2022–, porque contraviene, sin duda, el mandato establecido en el artículo 50 de la ley de propiedad horizontal. La regla del artículo 50 del reglamento de propiedad horizontal no podía ser aplicada, puesto que en esta materia existe norma imperativa frente a la cual esa estipulación se considera no escrita.
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