En nuestra primera nota de este especial sobre MULTAS POR INASISTENCIA A ASAMBLEA ¿LEGALMENTE SE PUEDEN COBRAR?, nos ocupamos de explicar en qué consiste el derecho al debido proceso.
Sobre el debido proceso en la aplicación de sanciones por inasistencia a la asamblea, indicamos que el mismo se garantizaba a través de 3 elementos fundamentales:
1. El principio de legalidad, es decir que la obligación de asistir a la asamblea y la sanción por incumplirla, se consagre previamente en el Reglamento de Propiedad Horizontal (R.P.H.) de la copropiedad.
2. Que se respete la “presunción de inocencia” durante el proceso de imposición de la sanción
3. Y que se permita al infractor defenderse durante el procedimiento
¿Es suficiente que la asamblea haya aprobado la multa para ser legalmente impuesta?
En esta segunda nota profundizaremos sobre ese principal elemento que garantiza el respeto al debido proceso, para determinar si es suficiente con que la asamblea apruebe la sanción por inasistencia a las reuniones, o si por el contrario se requiere algún requisito adicional.
Para comenzar será necesario indicar que si bien es cierto la ley 675 de 2001 establece la posibilidad de imponer sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, como es el caso de las sanciones por no asistir a una asamblea general de propietarios, no lo es menos que en su artículo 60 establece los requisitos mínimos para ello.
ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.
Requisitos establecidos en la ley 675 para la imposición de la sanción
De la lectura de la norma, y en especial de los textos subrayados y resaltados en color rojo, claramente se concluye que para imponer una sanción, se hace necesario agotar una serie de requisitos, que en orden cronológico podemos enumerar así:
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- Que en el R.P.H. se haya establecido la obligación por cuya inobservancia se podría imponer la sanción
- Que en el R.P.H. se indique cuál sería el monto de la sanción a imponer
- Que en el R.P.H. se le haya dado la facultad al consejo de administración de imponer la sanción,
- Que en el R.P.H. se haya establecido el procedimiento que debe seguir el consejo de administración para imponer la sanción
A continuación explicaremos uno a uno tales requisitos, pero no sin antes resaltar que todos tienen algo en común: deben hacer parte del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Con lo anterior se concluye que no es suficiente con que la asamblea aprueba la sanción, sino que es un requisito legal que tanto la sanción como el procedimiento para imponerla, se encuentren escritas en el R.P.H.
Que en el R.P.H. se haya establecido la obligación
En efecto, el texto inicial del parágrafo del artículo 60 transcrito indica que “En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones”, con lo cual se da cumplimiento a ese requisito esencial de cumplimiento del debido proceso, al que nos referimos en la primera nota de este especial.
Es claro que el principio de legalidad exige que para sancionar a una persona, se deba haber consagrado previamente la conducta como reprochable en la ley, y en el caso de la Propiedad Horizontal, tal consagración deberá hacerse en el R.P.H..
De acuerdo con esta norma, en el R.P.H. debe indicarse claramente que es una obligación asistir a la asamblea general de propietarios y, que no hacerlo generará una sanción económica.
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Que en el RPH se indique cuál sería el monto de la sanción a imponer
Continuando con el principio de legalidad y el respeto al debido proceso, tenemos que la parte final del parágrafo el articulo 60, impone no solo que en el RPH se indique la conducta objeto de la sanción, sino que se haga con especificación de las que procedan para cada evento.
Significa ello que el monto de la sanción a imponer, por inasistencia a la asamblea general de propietarios, debe estar claramente indicado en el R.P.H.
No es suficiente con acudir a la ley para conocer el monto de la sanción, pues la misma solo establece un máximo de hasta 2 cuotas de administración, pues la norma exige que en el R.P.H. se especifique con claridad el monto de la multa.
Que en el R.P.H. se le haya dado la facultad al consejo de administración de imponer la sanción
Este tercer requisito de la norma se extrae del texto del artículo 60, cuando indica que se podrán imponer sanciones por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.
Al leer el artículo se encuentra que los órganos administrativos facultados por ley, para imponer sanciones a los propietarios por la violación del reglamento, son exclusivamente la asamblea general de propietarios o el consejo de administración, pero en este último caso se requiere que justamente en el R.P.H., se haya consagrado esa facultad.
Que en el R.P.H. se haya establecido el procedimiento que debe seguir el consejo de administración para imponer la sanción
Este último punto es muy importante y lo ampliaremos en la tercera nota de este especial, para indicar cuál es el procedimiento que se debe adelantar para la imposición de la sanción, pero debemos adelantar qué tal procedimiento debe estar claramente escrito en el R.P.H..
Lea mañana La multa se aplica por no ir a la asamblea de manera automática o se debe agotar un procedimiento posterior
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