El Ministerio de Vivienda precisó, a través de concepto emitido en Enero de 2009, que el régimen de propiedad horizontal debe ser entendido como el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, y que está regulado en la Ley 675 de 2001, de la que transcribiremos los aspectos que a nuestro juicio debe tenerse en cuenta:
El artículo 1º de la norma citada prevé:
“ART. 1º—Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados (destaco) y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad (destaco).”
Entendido el objeto primordial de la norma expedida por el legislador que no es otra que la de garantizar la convivencia pacífica de sus copropietarios dentro de los límites de la propiedad privada basados en los principios orientadores señalados en su artículo 2º y que merecen especial mención a saber:
“ART. 2º—Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:
…
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.
3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.
4.Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.”
Establecido el marco general normativo, y para responder la situación particular planteada, el peticionario debe tener en cuenta que los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal están regulados en el Reglamento de Propiedad Horizontal respectivo y debe estar en consonancia con las normas legales, es decir, en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley y, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título (destaco).
En el caso en el que se es propietario de un apartamento con parqueadero privado, del cual no señala ni indica los folios de matrícula inmobiliaria de cada uno, para establecer cual corresponde al parqueadero y comprobar de manera inequívoca si es o no un bien privado, o se trata de un bien común de uso exclusivo asignado para su uso al apartamento de su propiedad, debiéndose establecer de manera inequívoca por el solicitante con base en los documentos que posea ( escritura y folio de matrícula inmobiliaria) la calidad que detenta; hecha la aclaración anterior se responderán las inquietudes en su orden:
PRIMERA: La Junta de Copropietarios de un conjunto por decisión tomada por la asamblea general o la administración, no puede prohibir el arrendamiento de parqueaderos de uso privado de sus copropietarios que hagan a terceras personas aunque no vivan en el conjunto o edificio, por expresa prohibición legal contenida en el PAR 4º del artículo 4º de la Ley 675 de 2001 que establece:
“ART. 4º—Constitución. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley…
PAR. 4º—El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado (destaco), ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.”
Se reitera que se debe establecer de manera inequívoca si el parqueadero al que hace alusión se trata o no de un bien privado y en caso contrario deberá observar lo previsto en el artículo 22 de la Ley 675 de 2001 y que transcribo para su conocimiento:
