Cuando se nombra un nuevo administrador en la Propiedad Horizontal, es común que los propietarios lo visiten y le soliciten actuar sobre algunas situaciones que sucedieron en la copropiedad años atrás.
Por ejemplo, que exija el cumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal a aquellos que realizaron construcciones por fuera de los límites establecidos o investigue sobre el manejo de algunos contratos y pagos no autorizados por las asambleas, o cualquier otra situación sobre la que no se le informó al administrador al momento de su empalme.
Ante esta situación, que es bastante común, el administrador se pregunta si él tiene facultades para actuar sobre hechos que sucedieron antes de ser nombrado, o por el contrario, tiene algún impedimento legal para hacerlo.
Intentaremos resolver esta inquietud, desde nuestro punto de vista jurídico y conforme con la experiencia de más de 25 años en el mundo de la P.H.
Obligación de cumplir la ley y el R.P.H.
Comencemos por recordar que es obligación de todos los propietarios de un edificio, condominio o centro comercial sometido al régimen de la propiedad horizontal, cumplir las leyes y el reglamento de propiedad horizontal.
La obligación de cumplir las leyes puede ser exigida por las autoridades administrativas (Alcaldía Municipal – Inspecciones de Policía) o por los jueces de la república, estos últimos por solicitud de la administración en representación legal de la copropiedad, de algún propietario o por las mismas autoridades administrativas.
Por su parte, la obligación de cumplir el R.P.H., que es una norma de carácter privado, se puede exigir a través de mecanismos internos o externos.
Como mecanismos interno, el cumplimiento del R.P.H. debe ser exigido a través de la administración de la copropiedad, el consejo de administración o la asamblea.
También se puede exigir acudiendo a terceros, esto es, que la administración, en representación legal del conjunto, o cualquier propietario en forma individual, por sentirse perjudicado, acudan ante las autoridades administrativas indicadas atrás o antes los jueces de la república.
Respeto al principio de seguridad jurídica para fijar competencia del administrador
La solicitud de cumplimiento de las obligaciones legales o reglamentarias, deben ser presentadas dentro de los límites de tiempo establecidas en la ley, pues el principio de seguridad jurídica, tanto del perjudicado, como del presunto infractor, obliga a que los conflictos sean resueltos, y no dejar a la deriva una expectativa para cualquiera de las partes.
El punto anterior es trascendental para destacar porqué un representante legal que ahora llega a la copropiedad o el consejo de administración que se nombra cada año, no se pueden dar a la tarea de escudriñar sobre todo aquello que en la historia de la copropiedad presuntamente no se hizo, o sobre probables violaciones al reglamento de propiedad horizontal en años pasados, pues no conocen cuáles fueron las circunstancias de tiempo modo y lugar que llevaron a que el representante legal de esa época o el consejo de administración no hubieran actuado, o lo hubiesen hecho de una manera que no arrojó los resultados esperados.
Sería correcto que se ocuparan de asuntos que se vengan tramitando, es decir, sobre los que ya existan reclamaciones hechas por administradores, consejos de administración o asambleas anteriores y aun no hayan sido resueltas, pero que, repito, tengan un trámite vigente.
La que sí podría ocuparse de temas anteriores no resueltos, y sobre los cuales no se actuó o lo hecho no generó los resultados esperados, sería la asamblea general de propietarios, pues de acuerdo con la gravedad de la situación y la magnitud de la violación del reglamento, la asamblea podría considerar qué en procura de mantener la armonía, la sana convivencia y el cumplimiento de las normas, es necesario iniciar alguna actuación.
Por el contrario, si la asamblea no se pronuncia sobre un tema, es una señal inequívoca de que existe satisfacción con lo hecho año tras año por los órganos de administración al respecto, o incluso con que no se hubiese hecho nada por no considerarlo trascendental para la vida en común, con lo cual se confirma que ni el consejo nuevo y mucho menos el administrador, deben volver sobre temas de pasados períodos.
Cuándo se acude a la autoridad administrativa o el juez
En cuanto a las autoridades externas no se puede olvidar que también en procura del principio de seguridad jurídica y en desarrollo del principio fundamental del debido proceso, existen los conceptos de caducidad y prescripción. El primero, el de caducidad, impide que después de pasado determinado tiempo, se inicie una acción, y el segundo, el de prescripción, hace que, por el paso del tiempo sin reclamar el derecho, este se pierda.
En casos como construcciones por fuera de los límites laterales o superiores es necesario decir que, conforme con el artículo 138 del Código Nacional de Convivencia y Seguridad Ciudadana (Código de Policía), cuando se trate de obras construidas hace mucho más de 3 años, opera el fenómeno de la caducidad, por lo cual la autoridad urbanística pierde competencia para iniciar cualquier trámite para exigir demoler la construcción o sancionar al propietario por violación de las normas.
ARTÍCULO 138. CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. El ejercicio de la función policial de control urbanístico, caducará en tres (3) años sólo cuando se trate de: parcelar, urbanizar, intervenir y construir en terrenos aptos para estas actuaciones.
También se deben analizar los términos de prescripción, que normalmente tiene un límite máximo de 10 años para la presentación de alguna demanda, como la de nulidad de una reforma al reglamento de propiedad horizontal o conflictos por no aprobación de cuentas en ejercicios anteriores.
CONCLUSIONES:
Como conclusiones de este análisis de obligaciones, funciones y principios de derecho, podríamos indicar:
- Los nuevos administradores y los consejos de administración nombrados cada año, no tiene competencia para investigar o iniciar reclamaciones por hechos que hubiesen sucedido en años anteriores, a menos que ya existan reclamaciones en curso
- La asamblea general de propietarios sí puede decidir investigar hechos pasados, de acuerdo con su gravedad.
- Las autoridades urbanísticas pierden facultades para sancionar por construcciones sin licencia o por fuera de la ley, después de 3 años de haberse terminado la construcción sin que la sanción se haya impuesto.
- Los jueces pueden conocer de procesos por conflictos entre la persona jurídica de la propiedad horizontal y los propietarios, en cualquier tiempo, pero la parte demandada puede alegar como excepción la prescripción del derecho y con eso se perdería la demanda.
- El propietario que se sienta perjudicado por la violación del reglamento de propiedad horizontal o la ley, puede actuar de forma individual ante las autoridades administrativas o los jueces.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
