Airbnb, Despegar, Hoteles.com, Booking.com  y demás plataformas electrónicas deberán retirar o eliminar los anuncios de los arrendadores de viviendas turísticas que no cuenten con el Registro Nacional de Turismo antes de agosto 24 de 2022

En un tardío pero necesario esfuerzo por solucionar los dolores de cabeza que el servicio ilegal de arrendamiento de vivienda turística  está generando en las propiedades horizontales del país, en especial en ciudades como Bogotá, Medellín, Cartagena, Santa Marta, Cali y San Andrés, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo expidió el Decreto 1836 de diciembre 24 de 2021, que fija obligaciones de los operadores de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos, crea reglas en relación con el Registro Nacional de Turismo y define el término de “vivienda turística”.

Golpe mortal a la publicidad de arrendamiento de vivienda turística

A través del nuevo Decreto 1836 de 2021, MinComercio busca reglamentar la Ley 2068 de diciembre 31 de 2020, que un año atrás reformó la ley de turismo en Colombia,  incluyendo una nueva disposición que obliga a las plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos, a “no publicar, retirar o eliminar los anuncios y/o ofertas de los prestadores de servicios turísticos que no cuenten con inscripción activa y vigente en el Registro Nacional de Turismo”

Artículo 38. Obligaciones especiales del operador de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos. El operador de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos que presten y/o disfruten en Colombia es prestador de servicios turísticos, y en tal sentido tendrán las siguientes obligaciones especiales:

4. No publicar o retirar o eliminar los anuncios y/o ofertas de los prestadores de servicios turísticos que no cuenten con inscripción activa y vigente en el Registro Nacional de Turismo, o cuando se solicite por las autoridades de inspección, vigilancia y control. …

Parágrafo 1. El cumplimiento de los numerales 2 y 4 del presente artículo estará sometido a la habilitación de la interoperabilidad con el Registro Nacional de Turismo. En todo caso, las plataformas tendrán un plazo de doce (12) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para cumplir con estas obligaciones. …

De acuerdo con la Ley 2068 de 2020  las plataformas electrónicas como Airbnb, Despegar, Hoteles.com, Booking.com, entre otras, tendrían plazo hasta el pasado 31 de diciembre de 2021, para no publicar, retirar o eliminar los anuncios de los arrendadores de viviendas turísticas que no contaran con el Registro Nacional de Turismo, sin embargo, dada la tardanza en reglamentar la ley, ahora  Decreto 1836 de 2021 amplió el plazo por 8 meses más, con lo cual las publicaciones sin registro podrán mantenerse hasta agosto 24 de 2022.

Aunque tardío, el decreto se convierte en un golpe certero a la actividad ilegal de arrendamiento de vivienda turística, pues la mayor fuente de clientes que utilizan los inmuebles por días o períodos menores de un mes, se obtienen a través de las plataformas digitales, razón por la cual, si ahora estas plataformas solo podrán publicar los anuncios de quienes legalmente presten el servicio, contando con su Registro Nacional de Turismo, seguramente regresará la tranquilidad a aquellas propiedades horizontales en que la vivienda turística no está autorizada en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Registro Nacional de Turismo y Reglamento de Propiedad Horizontal

Pero una cosa es el plazo para que las plataformas digitales retiren los anuncios y otro el plazo para que los prestadores de servicios turísticos, y en nuestro caso, las “viviendas turísticas”, obtengan el Registro Nacional de Turismo, siendo este un requisito previo y obligatorio para poder operar.

Debemos comenzar por precisar que el artículo 2 del  Decreto 1836 de 2021 al sustituir algunos apartes del Decreto 1074 de 2015, incluye la sección 12 sobre “Servicio de alojamiento turístico” y en el artículo 2.2.4.4.12.2. precisa la definición de viviendas turísticas, como “Unidades privadas, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente destinada total o parcialmente a brindar el servicio de alojamiento turístico según su capacidad, a una o más personas. Pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas, casas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición”.

Previo a esto, el artículo 1 del mismo Decreto 1836 de 2021 incluye el artículo 2.2.4.1.1.13, en cuyo numeral 1 define como prestadores de servicios turísticos, con obligación de inscribirse en el Registro Nacional de Turismo, a las “viviendas turísticas”.

Por su parte, en el artículo 2.2.4.1.2.2., al establecer los requisitos generales para la inscripción y renovación en el Registro Nacional de Turismo, señala en su numeral 8 que “Cuando se preste el servicio de vivienda turística en inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, deberá declarar que las unidades privadas que lo integran están autorizadas por los reglamentos para la prestación del servicio de alojamiento turístico, de acuerdo con el artículo 34 de la ley 1558 de 2012“.

Por lo anterior, si el reglamento de propiedad horizontal no autoriza el uso de la casa  o apartamento como vivienda turística, el propietario no podrá obtener el Registro Nacional de Turismo y por tanto no podrá operar legalmente.

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Sanciones por prestar servicio de vivienda turística sin Registro Nacional de Turismo o por no reportar

Será necesario resaltar que el artículo 34 de la ley 1558 de 2012 fue modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, e impone al administrador de la propiedad horizontal la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación del servicio de ilegal de vivienda turística, en alguna de las unidades de vivienda privada del edificio o conjunto, es decir, sin que exista autorización en los reglamentos de propiedad horizontal para tal destinación o el prestador no se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Turismo.

El incumplimiento de esta obligación puede generar al administrador la imposición de una multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

ARTÍCULO 34. OBLIGACIÓN A CARGO DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.

La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.

Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.

Por su parte, la propiedad horizontal podrá imponer al propietario del bien privado que destine su inmueble al servicio de vivienda turística, sin estar autorizado en el reglamento, multas de hasta dos cuotas de administración, según el inciso final del artículo 34 mencionado, o acudir a las autoridades de policía para denunciar la situación, según el artículo 2.2.4.1.3.11. contenido en el Decreto.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín