Cada vez crece más el problema de la actividad de vivienda turística ilegal en las propiedades horizontales del pais, en especial en ciudades como Bogotá, Medellín, Cartagena, Santa Marta, Cali y San Andrés, según el dato entregado por la Superintendencia de Industria y Comercio – SIC, por ser estas  en las cuales adelanta el mayor número de investigaciones.

Tal como en el pasado lo indicó ConTodaPropiedad, la SIC realizó “la búsqueda de plataformas on line a través de las cuales se ofrecen los servicios de viviendas turísticas, encontrando 30 páginas web en las que se anuncian dichos servicios, entre las que se encuentran: Booking.com, Mercadolibre.com, Hoteles.com, Expedia.com, Despegar.com, Atrapalo.com. Airbnb.com, Homestay, Homeaway, entre otras.”, de lo cual fácilmente se puede concluir que el eje fundamental de promoción de arrendamiento de inmuebles en propiedad horizontal, por períodos menores a 30 días denomiando vivienda turística, son ese tipo de plataformas web.

Es por eso que en la reciente Ley 2068 de diciembre 31 de 2020, que reforma la ley de turismo en Colombia, se incluyó una nueva disposición que obliga a las plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos, a “no publicar, retirar o eliminar los anuncios y/o ofertas de los prestadores de servicios turísticos que no cuenten con inscripción activa y vigente en el Registro Nacional de Turismo”

Artículo 38. Obligaciones especiales del operador de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos. El operador de plataformas electrónicas o digitales de servicios turísticos que presten y/o disfruten en Colombia es prestador de servicios turísticos, y en tal sentido tendrán las siguientes obligaciones especiales:

1. Contar con inscripción activa y vigente en el Registro Nacional de Turismo.

2. Interoperar con el Registro Nacional de Turismo en los términos y bajo las condiciones definidas por el Gobierno nacional en desarrollo de la política de Gobierno Digital para que quien utilice la plataforma cuente con inscripción activa y vigente en Registro Nacional de Turismo. Para este efecto, plataforma electrónica o digital deberá habilitar un espacio en el que el prestador de servicios turísticos haga visible su número de inscripción en el Registro Nacional de Turismo. …

4. No publicar o retirar o eliminar los anuncios y/o ofertas de los prestadores de servicios turísticos que no cuenten con inscripción activa y vigente en el Registro Nacional de Turismo, o cuando se solicite por las autoridades de inspección, vigilancia y control. …

Parágrafo 1. El cumplimiento de los numerales 2 y 4 del presente artículo estará sometido a la habilitación de la interoperabilidad con el Registro Nacional de Turismo. En todo caso, las plataformas tendrán un plazo de doce (12) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para cumplir con estas obligaciones. …

De acuerdo con el parágrafo del mismo artículo transcrito, las plataformas tendrán plazo hasta diciembre 31 de 2021, para cumplir con estar obligaciones.

Registro Nacional de Turismo y Reglamento de Propiedad Horizontal

Dado que para obtener el Registro Nacional de Turismo, en aquellos inmuebles sometidos a propiedad horizontal, se requiere que ese tipo de usos se encuentre autorizado en el Reglamento de Propiedad Horizontal de la copropiedad, se hará entonces muy dificil para las personas que arriendan sus inmuebles por períodos menores de 30 días, entregar tal registro a las plataformas web en que promocionan su servicio y por tanto ya no podrán seguir publicando sus servicios, con lo cual no tendrán acceso a sus clientes.

En efecto, la regla general es que en los reglamentos de propiedad horizontal no se encuentra autorizado el uso como vivienda turística de los inmuebles, salvo que se trate de copropiedades nuevas, en las que su constructor o propietario inicial incluyó la autorización de arrendamiento para vivienda turística, o de copropiedades en que la asamblea, con el voto favorable de un número de propietarios que representará el 70% del total de coeficientes, aprobó la reforma al reglamento para incluir el uso, se elevó a escritura pública el acta de la reunión y se inscribió en la oficina de registro de instrumentos públicos.

Por tanto, si el reglamento de propiedad horizontal no autoriza el uso como vivienda turística, el propietario no podrá obtener el Registro Nacional de Turismo, y sin ese registro, las plataformas web como Booking.com, Mercadolibre.com, Hoteles.com, Expedia.com, Despegar.com, Atrapalo.com. Airbnb.com  no publicarán el inmueble, y será entonces muy difícil para el propietario del inmueble, llegar a los clientes interesados en rentarlo.

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Prohibición de arrendamiento como vivienda turística en Propiedad Horizontal

El sustento normativo de la prohibición del arrendamiento del inmueble por períodos menores de 30 días, es el siguiente:

1. El arrendamiento o entrega de tenencia de un inmueble por espacio menor de 30 días, se encuentra regulado por el decreto 2590 del 9 de julio de 2009 del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

2. En efecto, el artículo 1 del citado decreto considera que tal actividad se denomina “prestación de servicios turísticos”. La norma indica:

“Articulo 1° De los prestadores de servicios de vivienda turística. Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.” 

3. Tal actividad, para desarrollarse en un edificio o conjunto sometido al régimen de la propiedad horizontal, requiere que en el reglamento de propiedad horizontal se encuentre autorizado. Así lo indica el artículo 3 del citado decreto:

“Artículo 3°. Servicios de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal: En los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto”. 

4.  Y el parágrafo primero del mismo artículo 3, modificado por el Decreto 4933 de 2009, obliga a acreditar tal condición ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.

“Parágrafo 1o. La destinación de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para la prestación de los servicios de vivienda turística en forma permanente u ocasional, debe estar autorizada en los reglamentos de propiedad horizontal. Lo anterior se acreditará ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, a más tardar el 30 de abril de 2010”.

5. Por último, será necesario resaltar que el artículo 34 de la ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del Decreto 2106 de 2019, impone al administrador de la propiedad horizontal, la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, cuando se preste el servicio de vivienda turística, en alguna de las unidades de vivienda privada del edificio o conjunto, sin que estén autorizados en los reglamentos de propiedad horizontal para tal destinación, o el prestador no se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Turismo.

El incumplimiento de esta obligación puede generar al administrador la imposición de una multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

ARTÍCULO 34. OBLIGACIÓN A CARGO DE LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.

La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.

Por su parte, la propiedad horizontal podrá imponer al propietario del bien privado que destine su inmueble al servicio de vivienda turística, sin estar autorizado en el reglamento, multas de hasta dos cuotas de administración, según el inciso final del artículo 34 mencionado.

Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín