El Ministerio de Vivienda ha indicado, a través de reciente concepto, que es posible solicitar el reconocimiento de edificaciones que se ejecutaron sin obtener la respectiva licencia, sin importar el momento en que fueron construidas.
El novedoso concepto del Ministerio de Vivienda, corresponde a una interpretación del contenido del artículo 6 de la ley 1848 de 2017, que facultó a los curadores urbanos y a las autoridades encargadas de emitir licencia de construcción, para reconocer edificaciones adelantadas sin la respectiva licencia.
Obras que requieren previa licencia urbanística
Para entender mejor el concepto será necesario comenzar por recordar que la ejecución de obras en suelo privado o la intervención de las edificaciones ya existentes, requieren de la previa expedición de una licencia urbanística, por parte de la Curaduría Urbana o la autoridad municipal correspondiente, cuando las mismas impliquen la construcción, ampliación, modificación o adecuación de lo ya existente.
Así lo dispone el artículo 2.2.6.1.1.1 del mismo Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 del sector Vivienda, Ciudad y Territorio, modificado por el artículo 2 del Decreto 2013 del 12 de julio de 2017.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.1 Licencia urbanística. Para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios localizados en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, se requiere de manera previa a su ejecución la obtención de la licencia urbanística correspondiente.
Para mayor claridad sobre esta norma, será importante precisar qué significa cada uno de los términos ampliación, modificación y adecuación indicando algunos ejemplos, para que así sea más fácil determinar qué tipo de obras de remodelación requieren licencia urbanística previa.
Diferencias entre ampliación, adecuación y modificación
En efecto, el artículo 2.2.6.1.1.7 del mismo Decreto, al definir la licencia de construcción y sus modalidades, precisa a qué se refieren esos términos así:
2. Ampliación. Es la autorización para incrementar el área construida de una edificación existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar. La edificación que incremente el área construida podrá aprobarse adosada o aislada de la construcción existente, pero en todo caso, la sumatoria de ambas debe circunscribirse al potencial de construcción permitido para el predio o predios objeto de la licencia según lo definido en las normas urbanísticas.
3. Adecuación. Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando la permanencia total o parcial del inmueble original.
4. Modificación. Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.
Licencia en la modalidad de ampliación
De acuerdo con estas definiciones, podríamos decir entonces que la obra de remodelación consiste en una ampliación y por tanto requiere licencia urbanística previa, cuando se construye algo que no existía, como por ejemplo cuando en la unidad privada se hace un nuevo cuarto o un estudio que antes no existía, o se instala un techo sobre el parqueadero.
Licencia en la modalidad de modificación
En la modificación aunque no se incrementa el área construida, si existe variación del diseño del inmueble, por ejemplo ampliando los baños, la cocina o los cuartos, para lo cual se ocupa parte del área que ya existía.
Licencia en la modalidad de adecuación
Por su parte, la adecuación no implica una remodelación como tal, pero sí un cambio de uso, y esta tiene lugar cuando el inmueble deja de utilizarse como residencial y pasa a convertirse en comercial, como por ejemplo cuando se destina al uso de vivienda turística.
Qué se puede hacer cuando la licencia urbanística no fue solicitada
A pesar de la claridad de la norma, muchas personas en nuestro país, bien sea por desconocimiento, falta de una adecuada asesoría o por cualquier otra razón, adelantan obras sin la respectiva licencia, cometiendo una infracción contra la integridad urbanística.
Previendo esta situación, se expidió en el año 2017 la ley 1848 de 2017, que contiene normas para el reconocimiento de las edificaciones de predios urbanos, para logra la legalización de todas aquellas obras adelantadas sin la respectiva licencia.
El artículo 6 de la ley 1848 de 2017 reguló los requisitos necesarios para el reconocimiento de las edificaciones ejecutadas sin la respectiva licencia:
“ARTÍCULO 6o. RECONOCIMIENTO DE LA EXISTENCIA DE EDIFICACIONES. El reconocimiento de edificaciones es la actuación por medio de la cual el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias de construcción, declara la existencia de los desarrollos arquitectónicos que se ejecutaron sin obtener la respectiva licencia, siempre y cuando cumplan con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes y que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, al momento de la entrada en vigencia de la presente ley. Este término no aplicará en aquellos casos en que el solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa.
En los actos de reconocimiento se establecerán, si es del caso, las obligaciones para la adecuación o reforzamiento estructural de la edificación a las normas de sismorresistencia que les sean aplicables en los términos de la Ley 400 de 1997, su reglamento y las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan.
PARÁGRAFO. Los beneficios de esta ley no se aplicarán a los predios que se encuentren en litigio, hasta cuando se resuelvan”.
De acuerdo con la norma, para la procedencia del reconocimiento de la existencia de una edificación se requiere que la misma cumpla con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes del respectivo municipio o distrito y se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, al momento de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017, cuya fecha de expedición fue el 18 de julio de 2017.
De lo anterior, se desprende que es la Ley la que establece el requisito de haber concluido la edificación como mínimo cinco (5) años antes de su entrada en vigencia, por lo tanto, para la procedencia del reconocimiento, la edificación se debió haber concluido antes del 18 de julio de 2012.
Para la procedencia del reconocimiento de la existencia de una edificación se requiere que la misma cumpla con el uso previsto por las normas urbanísticas y se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de julio 18 de 2017
Y si la construcción se concluyó después de julio 18 de 2012
Volviendo al Concepto 2022EE0076569 expedido por el Ministerio de Vivienda, que dio lugar a esta nota, indica la dependencia que es entonces la misma norma la que “permite inaplicar el requisito consistente en que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la entrada en vigencia de la Ley 1848 de 2017, cuando el reconocimiento deba obtenerse por orden administrativa o judicial, frente a lo cual se deberá cumplir con el uso previsto por la norma urbanística vigente y demás condiciones, cuando así lo hubiese determinado el respectivo municipio o distrito en el plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen”.
Y añade el Ministerio:
“Vale mencionar que los numeral 2 y 4 del Literal A) del artículo 135 del Código de Policía, fijaron como comportamientos contrarios a la integridad urbanística el desarrollo de construcciones sin licencia o con desconocimiento a lo preceptuado en la misma, de la siguiente manera:
“Artículo 135. Comportamientos contrarios a la integridad urbanística. Los siguientes comportamientos, relacionados con bienes inmuebles de particulares, bienes fiscales, bienes de uso público y el espacio público, son contrarios a la convivencia pues afectan la integridad urbanística y por lo tanto no deben realizarse, según la modalidad señalada:
A) Parcelar, urbanizar, demoler, intervenir o construir: (…)
2. Con desconocimiento a lo preceptuado en la licencia. (…)
4. En terrenos aptos para estas actuaciones, sin licencia o cuando esta hubiere caducado.”
Ante el desarrollo de estos comportamientos contrarios a la integridad urbanística, el mencionado artículo fijó como medida correctiva la siguiente: “Multa especial por infracción urbanística; Demolición de obra; Construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento de inmueble; Remoción de bienes”.
En igual sentido, el parágrafo 2 del artículo 135 ibídem dispuso que cuando se realicen actuaciones urbanísticas no autorizadas mediante una licencia, el infractor tendrá sesenta (60) días para solicitar el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente, así:
“Parágrafo 2°. Cuando se realice actuación urbanística sin previa licencia en predios aptos para estos menesteres, sin perjuicio de la medida de multa y de la suspensión temporal de la obra, se concederá un término de sesenta (60) días para que el infractor solicite el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente del distrito o municipio; si pasado este término no presenta licencia de reconocimiento, no podrá reanudar la obra y se duplicará el valor de la multa impuesta.” (Subraya fuera del texto original).
Inspector de Policía puede ordenar obtener el reconocimiento
De acuerdo con lo expuesto, el Ministerio de Vivienda considera que el Inspector de Policía puede expedir una orden administrativa para que se tramite el reconocimiento de la edificación, sin importar que la misma haya sido ejecutada en fecha posterior a julio 18 de 2012.
En efecto, indica el concepto:
“En el marco del procedimiento de policía, el presunto infractor cuenta con un término para solicitar el reconocimiento de la construcción ante la autoridad competente en virtud de la orden administrativa emitida por el Inspector de Policía, sin perjuicio de la medida de multa y de la suspensión temporal de la obra. De allí que la Ley 1848 de 2017, contemple la posibilidad de efectuar el reconocimiento por orden administrativa, sin que para ello se requiera que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reconocimiento, al momento de la entrada en vigencia de dicha norma”.
