Esta nota ha tenido su última actualización a las 10:00 p.m. del 16 de abril

El Ministerio de Vivienda ha expedido el esperado Decreto 579 de abril 15 de 2020, para crear normas transitorias en la Propiedad Horizontal y los contratos de arrendamiento comerciales y de vivienda, dentro del Estado de Emergencia por efectos del COVID-19.

A continuación detallamos el alcance de los asuntos que regula el decreto, en relación con la Propiedad Horizontal:

Uso del Fondo de Imprevistos

El artículo 7 del decreto permitirá que en aquellas propiedades horizontales en que se afecte el recaudo por cuotas de administración y cuenten con Consejo de Administración, este órgano administrativo autorice al administrador para utilizar, hasta el 100% del Fondo de Imprevistos, desde el día 15 de abril y hasta el 30 de junio de 2020, sin que sea necesaria la autorización de la asamblea general de propietarios.

La destinación que se haga de los recursos del Fondo será prioritariamente para mantener los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y para la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás unidades de explotación conexas.

Copropiedades sin Consejo de Administración

En aquellas copropiedades que no cuenten con Consejo de Administración, el administrador solo podrá hacer uso del 50% del fondo de imprevistos, y en el evento en que le sea estrictamente necesario utilizar una cantidad mayor, deberá citar una asamblea no presencial, en los términos del artículo 42 de la Ley 675 de 2001.

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a partir de las 10:00 a.m.

En copropiedades de uso comercial o mixto

En aquellas copropiedades de uso comercial o mixto, en que sea necesario contratar servicios de sanidad o aquellos necesarios para mitigar el riesgo de contagio del Covid-19, también podrá hacerse uso del Fondo de Imprevistos, con los mismos límites y condiciones expuestas atrás, pero luego de haber garantizado el pago de salarios de empleados de la copropiedad, los servicios de vigilancia, aseo y jardinería.

Informe a la asamblea y al Revisor Fiscal

En aquellas copropiedades que cuenten con Revisor Fiscal, el administrador deberá rendir un informe de los gastos efectuados con cargo al Fondo de Imprevistos, con cuentas comprobadas.

Exista o no el Revisor Fiscal, el administrador también deberá rendir el mismo informe, en la primera Asamblea General de copropietarios que se realice.

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No cobro de intereses de mora ni sanciones por no pago de cuota durante el mes

Conforme con el parágrafo 4 del artículo 7, desde el 15 de abril y hasta el 30 de junio, si el pago de la cuota de administración se realiza en cualquier momento del mes, no podrán cobrarse intereses de mora, penalidad o sanción alguna, así como también deberá respetarse cualquier descuento por pronto pago. Pero si el pago se realiza en el mes siguiente o en cualquier otro, se mantendrán vigentes las normas por intereses moratorios, sanciones y pérdida de descuentos, es decir, a partir del mes siguiente, por cada día de retraso, se podrán cobrar intereses moratorios.

Un ejemplo nos permitirá clarificar lo anterior: durante este mes de abril, se podrá pagar la cuota de administración entre hoy y el 30 de abril, sin ningún tipo de sanción, sin perder el descuento por pronto pago, ni estar obligado a pagar intereses. Pero si no se paga en abril, se perderá el descuento por pronto pago y se podrán cobrar intereses moratorios por cada día de retraso en el mes de mayo o en el día que finalmente se pague. En el caso del ejemplo, si el pago de la cuota de abril se realizara el 16 de mayo, entonces esa persona deberá pagar la cuota plena y además 15 días de intereses de mora, dado que la mora realmente comenzó el día 1 de mayo.

Será importante destacar entonces que el Decreto ha ratificado la obligación de pagar las expensas comunes, por lo cual ha dicho que el alivio será no cobrar intereses o sanciones a quien pague dentro del mes, pero siendo claro que ese alivio solo aplica de esa manera, por lo cual los intereses y sanciones se cobrarán pleno, a partir del mes siguiente, a quien no hizo uso del alivio pagando la cuota dentro del período de causación.

No reajuste de cuotas de administración

El artículo 9 del Decreto indica que se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración desde el 15 de abril hasta junio 30 de 2020. Solo a partir de julio 1 las cuotas deberán pagarse con reajuste.

De acuerdo con nuestro criterio jurídico, aquellas copropiedades que ya ajustaron sus presupuestos y cuotas de administración, bien sea porque realizaron sus asambleas antes de marzo 10 o porque en sus reglamentos o actas de asambleas anteriores fijaron el reajuste automático y provisional de la cuota, a partir de enero 1 de 2020, no podrán cobrar tales reajustes durante los meses de abril, mayo y junio, porque su cobro ha sido aplazado, es decir, para estos meses, se deberá cobrar la misma cuota del año 2019, pues es el alivio que otorga el Gobierno Nacional a los propietarios de edificios y conjuntos durante este período de aislamiento y hasta junio 30.

Sin embargo, a partir de julio se deberán pagar tales reajustes, no solo para las cuotas de administración del mes de julio y siguientes, sino de manera retroactiva por lo que no se pagó en abril, mayo y junio, pues debemos recordar que los presupuestos se aprueban de manera anual, y el decreto no prohibió o suspendió el pago de los reajustes, sino que los aplazó.

En relación con aquellas copropiedades que hasta la fecha no han reajustado sus cuotas, deberán tener en cuenta que, de realizarse asambleas no presenciales antes de junio 30, para la aprobación del presupuesto del año 2020, los reajustes en la cuota de administración solo podrán cobrarse a partir de julio 1.

Normas para regular las asambleas

Indica el artículo 8 del Decreto que las reuniones ordinarias de asamblea podrán efectuarse de la siguiente manera:

• En forma virtual desde el 15 de abril y hasta el 30 de junio de 2020. Para ello deberán seguirse los requerimientos del artículo 42 de la ley 675 de 2001 y el capítulo 16 del título  de la parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015, es decir, que no será necesaria la participación del 100% de los propietarios en la reunión, sino del número suficiente para que exista quórum deliberatorio en la primera convocatoria, es decir, más de la mitad del total de coeficientes.  De no obtenerlo, se podrá convocar a una segunda reunión virtual, en la que habrá quórum con cualquier número de propietarios que participe.  Ahora bien, será indispensable que todos los propietarios que ingresen a la reunión virtual, se encuentren activos durante la deliberación y manifiesten su voto hacia la propuesta. Corresponderá al administrador dejar constancia en el acta sobre la continuidad del quórum necesario durante toda la reunión. Así mismo, deberá realizar la verificación de identidad de los participantes virtuales para garantizar que sean en efecto los propietarios o sus apoderados
• De manera presencial. Esa reunión deberá celebrarse a más tardar dentro del mes siguiente a la finalización de la Emergencia Económica, Social y Ecológica.
  
• Por derecho propio. Si dentro del mes siguiente a la finalización de la emergencia sanitaria, no fuere convocada la asamblea, ésta se reunirá en forma ordinaria por derecho propio el día hábil siguiente, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Sanciones por inasistencia a asambleas

Conforme con el parágrafo 2 del artículo 8 del decreto, a los propietarios que no asistan a las asambleas presenciales que se celebren entre abril 15 y junio 30 de 2020, no se podrá imponer ninguna sanción.  Consideramos que es un contradicción del decreto, pues justamente durante este período no habrá asambleas presenciales sino virtuales, y lamentamos que no se haya mantenido la redacción del borrador, que impedía la imposición de multas por la no presencia en las asambleas desde marzo 1 de 2020, pues esta nueva redacción solo impediría imponer multas desde su vigencia, es decir, desde abril 15, razón por la cual, quienes no asistieron a las asambleas presenciales celebradas en el mes de febrero y primeros días de marzo, si podrán ser multados, previo cumplimiento, obviamente, del debido proceso.

Lo que sí debemos resaltar es que ha sido el mismo Ministerio de Vivienda el que ha ratificado, con esta norma temporal, que sí es legal entonces imponer sanciones por inasistencia a asamblea, con lo cual se termina la discusión con algunos asesores que sostenían la ilegalidad de tales sanciones.

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