La mera lectura del Estatuto del consumidor consagrado en la ley 1480 de 2011 y del régimen de la propiedad horizontal, contenido en la ley 675 de 2001, permite afirmar que las relaciones jurídicas entre los propietarios de diversas unidades privadas que conforman un edificio, conjunto o parcelación, sometidos al citado régimen, se regulan por los reglamentos de propiedad horizontal que por escritura pública adoptan para tal fin o por la legislación sobre el mismo régimen, sin que las mismas pueden entenderse como relaciones de consumo en las que se aplica el Estatuto del consumidor.
Al examinar el artículo 2 de la ley 1480 de 2011, que contiene el objeto del Estatuto del consumidor, se encuentra que las normas de la citada ley regulan “los derechos y las obligaciones surgidas entre los productores, proveedores y consumidores y la responsabilidad de los productores y proveedores tanto sustancial como procesalmente”. De igual forma, tales normas son aplicables, en general, a las “relaciones de consumo y a la responsabilidad de los productores y proveedores frente al consumidor en todos los sectores de la economía respecto de los cuales no exista regulación especial, evento en el cual aplicará la regulación especial y suplementariamente las normas establecidas en esta Ley.”
Por su parte, el artículo 33 de la ley 675 de 2001 regula la persona jurídica que nace de la constitución del régimen de la propiedad horizontal a través de escritura pública, la cual es distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados, aunque está conformada por estos. La citada persona jurídica no tendrá ánimo de lucro y su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
En ese mismo sentido, la ley de propiedad horizontal reguló el procedimiento para resolver las diferencias que surgieren entre propietarios y entre estos y la persona jurídica de la propiedad horizontal en sus artículos 58 y 48 respectivamente, pero tales normas fueron derogadas al entrar en vigencia el Código General del Proceso en enero 1 de 2016. A partir de dicha fecha, los procesos de solución de conflictos y de impugnación de decisiones referidos se regularán por las normas contenidas en la ley 1564 de 2012, esto es, en los artículos 352 y 390 inciso 1º.
ARTÍCULO 382. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEAS, JUNTAS DIRECTIVAS O DE SOCIOS. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción.
En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que el juez señale.
El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.
ARTÍCULO 390. ASUNTOS QUE COMPRENDE. Se tramitarán por el procedimiento verbal sumario los asuntos contenciosos de mínima cuantía, y los siguientes asuntos en consideración a su naturaleza:
1. <Numeral corregido por el artículo 7 del Decreto 1736 de 2012. El nuevo texto es el siguiente:> Controversias sobre propiedad horizontal de que tratan los artículos 18 y 58 de la Ley 675 de 2001.
Significa todo lo expuesto que las normas del estatuto del consumidor no se aplican al régimen de la propiedad horizontal porque:
- El régimen de la propiedad horizontal cuenta con una regulación especial, tal como quedó explicado.
- Entre los propietarios de los bienes privados que conforman el edificio o conjunto no existe una relación de consumo, sino un tipo especial de propiedad, en el que existe dos clases de bienes, los privados y los comunes. Sobre los últimos, es decir, sobre los bienes comunes existe toda una regulación sobre su cuidado, funcionamiento y conservación. Tal regulación no puede entenderse como una relación de consumo entre los propietarios, sino como una relación jurídica en la que se fijan las pautas para administrar correcta y eficazmente lo que en común les pertenece.
Henry Martínez Rojas
Abogado Universidad Santiago de Cali
Especialista Derecho Comercial Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
