Continuando con nuestro informe especial sobre las precisiones a las dudas o diferentes interpretaciones que ha generado el Decreto 579 de abril 15 de 2020, expedido por el Ministerio de Vivienda con medidas transitorias en materia de propiedad horizontal,  en especial en lo relacionado con el cobro de los intereses moratorios y beneficios por pronto pago, el reajuste de las cuotas de administración y la fecha límite para celebrar asambleas presenciales, corresponde ahora abordar el tema de los reajuste de las cuotas de administración.

La primera parte de este especial podrás verla dando clic aquí: Cobro de los intereses moratorios y beneficios por pronto pago

Segunda parte

Reajuste de cuotas de administración

El otro tema que ha generado controversia es el relativo al reajuste de la cuota de administración, pues aunque nos hemos atrevido a afirmar que aplica para todas las propiedades horizontales y por tanto desde abril de 2020 se deben cobrar el mismo valor de 2019, incluso para aquellas que ya incrementaron su cuota por decisión de asamblea del año 2020 o porque se dispuso su incremento provisional desde enero de 2020, otros asesores y contadores afirman que esa norma solo aplica para aquellas propiedades que a abril 15, no habían incrementado sus cuotas; según la segunda interpretación entonces, quienes ya incrementaron sus cuotas de administración, podrán seguir cobrando ese mismo incremento y no deben aplicar el decreto 579 de 2020.

Para intentar aclarar el tema, comencemos por leer el artículo 9 del Decreto 579 que contiene la disposición:

“Artículo 9. Reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes. Se aplazará el reajuste de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el 30 de junio de 2020.

Concluido el aplazamiento establecido en el inciso anterior, las mensualidades se pagarán con el reajuste anual correspondiente”.

Como lo expresamos, consideramos que a pesar de que las cuotas de administración ya se han incrementado, ese incremento ha quedado aplazado y no se puede cobrar por las mensualidades de abril, mayo y junio. Es decir, si ya se cobró el incremento en enero febrero y marzo, eso ya está consolidado y quienes no lo hayan pagado, igualmente  lo tendrán que pagar, pero como el decreto entró en vigencia el 15 de abril, aunque ya se hubiera incrementado por disposición de la asamblea o por disposición del reglamento de propiedad horizontal, no se podrá cobrar ese incremento en abril, mayo y junio, porqué  el decreto aplazó su pago.

El decreto tiene efectos retrospectivos

Para fundamentar esta posición, se hace necesario acudir a la jurisprudencia de la Corte constitucional, que explica “los efectos de la ley en el tiempo”, para lo cual extractaremos algunos apartes de la Sentencia T – 564 de 2015. M.P. ALBERTO ROJAS RÍOS:

“La Sala considera relevante destacar que, en principio, las leyes y, en general, las normas que componen el ordenamiento jurídico solo rigen para los actos, hechos o situaciones de derecho que se constituyen con posterioridad a su entrada en vigencia y, por ello, solo por excepción pueden ser aplicadas en el tiempo de manera diferente, a través de las siguientes figuras: 

…

Adicionalmente, se ha aceptado la posibilidad de una tercera modalidad de aplicación temporal de las normas, la cual, si bien no encuentra desarrollo ni consagración normativa expresa, ha sido empleada especialmente por la jurisprudencia del Consejo de Estado, la Corte Suprema de Justicia y la Corte Constitucional, esta es, la retrospectividad. En relación con esta figura, se ha indicado que ella consiste en la posibilidad de aplicar una determinada norma a situaciones de hecho que, si bien tuvieron lugar con anterioridad a su entrada en vigencia, nunca vieron definitivamente consolidada la situación jurídica que de ellas se deriva, pues sus efectos siguieron vigentes o no encontraron mecanismo alguno que permita su resolución en forma definitiva.

En este sentido, ha sido unánimemente aceptado por la jurisprudencia de todas las Altas Cortes que si bien en principio las normas jurídicas solo tienen aplicabilidad a situaciones que tuvieron lugar con posterioridad a su vigencia, ello no presenta impedimento alguno para que, en los casos en los que la situación jurídica no se ha consolidado o, sus efectos siguen surtiéndose, una nueva norma pueda entrar a regular y a modificar situaciones surtidas con anterioridad a su vigencia” 

De acuerdo con el contenido de la sentencia, me permito afirmar que el artículo 9 del decreto 579 debe tener una aplicación retrospectiva, tal como entramos a explicar.  

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Debemos recordar, como lo dijimos en la primera parte de este escrito, que la obligación de pagar expensas comunes constituye una obligación independiente y autónoma para cada  mensualidad, lo que nos permite afirmar, en los términos del concepto de la retrospectividad, relativo a las situaciones ya consolidadas, que para aquellas cuotas de administración que se incrementaron en enero, febrero y marzo, y cuyo plazo de pago ya se venció, nos encontramos frente a una situación consolidada.

Pero, en ese orden de ideas debemos preguntarnos ¿a la entrada en vigencia del decreto 579 el pasado 15 de abril ya se había vencido el plazo para pagar el incremento de la cuota de administración de abril? La respuesta es  NO, porque por efecto del mismo decreto, el plazo para pagar el mes de abril ahora vence el 30 de abril. Los mismo ocurre con los reajustes del mes de mayo y junio, y es que a la fecha de entrada en vigencia del decreto, el plazo para su pago no se había vencido y por tanto la situación no se encontraba consolidada.

De acuerdo con lo anterior, es claro que al no encontrarse vencido el plazo para reajustar las cuotas de administración y este decreto contener una norma que aplaza su cobro, entonces el efecto retrospectivo de la ley hace que en todas las copropiedades, sin importar que se hayan o no incrementado las cuotas, se aplacen los mismos desde abril 15 de 2020 y, por tanto, para los meses de abril, mayo y junio, se deba cobrar la misma cuota de 2019.

Te esperamos mañana con la Tercera parte: Fecha límite para celebrar asambleas presenciales

Recuerda que la explicación de este tema también podrás verlo en nuestra conferencia virtual gratuita, dando clic al siguiente enlace “Conferencia: Precisiones sobre el Decreto 579”

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Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín