Se hace necesario precisar si el decreto es de obligatorio cumplimiento en la propiedad horizontal, teniendo en cuenta que se trata de un decreto, norma de menor rango a la ley 675 de 2001 y además ha sido expedido por el Ministerio de Comercio, a pesar de que es MinVivienda el que rige la Propiedad Horizontal.
Al comenzar esta semana fue expedido, el Decreto 176 del 23 de febrero de 2021 por medio del cual se determinan las nuevas reglas aplicables, entre otras reuniones, a las asambleas generales de propietarios de edificios, conjuntos, centros comerciales y parcelaciones sometidas al régimen de la propiedad horizontal.
Dada la importancia del tema y como parte de nuestros servicios jurídicos a la comunidad, ConTodaPropiedad.com realizará un especial de 6 notas, dedicadas al análisis detallado del nuevo Decreto 176 del 23 de febrero de 2021, con el fin de precisar cuales son las nuevas condiciones legales en que deben desarrollarse las asambleas de propietarios, bien sea que se trate de asambleas presenciales, no presenciales, mixtas o por comunicación escrita.
En tal sentido, las cinco notas que entregaremos a partir de hoy, serán las siguientes:
1. ¿Es obligatorio el Decreto 176 para la P.H. a pesar de ser expedido por Mincomercio?
2. Asambleas presenciales: condiciones para su realización
3. Decisiones por comunicación escrita: ¿cuántos deben participar?
4. Asambleas no presenciales o virtuales: ¿ahora cuántos deben participar?
5. En asambleas mixtas qué reglas se aplican ¿las de presenciales o virtuales?
6. Plazos para celebrar las asambleas
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¿Es obligatorio el Decreto 176 para la P.H. a pesar
de ser expedido por Mincomercio?
Como punto de partida en el análisis del Decreto 176 del 23 de febrero de 2021 se hace necesario precisar si el mismo es de obligatorio cumplimiento o no en la propiedad horizontal, teniendo en cuenta, de una parte, que se trata de un decreto, norma de menor rango a la ley 675 de 2001 que rige la propiedad horizontal, y de otra, que ha sido expedido por el Ministerio de Comercio, a pesar de que es claro que el Ministerio que rige en Colombia la Propiedad Horizontal es el Ministerio de Vivienda.
Facultad legal para expedir el decreto
Tal como lo habíamos manifestado en una nota anterior, el pasado 31 de diciembre entró en vigencia la Ley 2069 de 2020, que en el parágrafo transitorio de los artículos 6 y 7, autorizó al Gobierno para dictar, en este año, los decretos reglamentarios necesarios para establecer el tiempo y la forma de la convocatoria de las reuniones ordinarias del máximo órgano social de las personas jurídicas, que se celebren durante el año 2021 y las disposiciones necesarias para las reuniones pendientes del ejercicio 2020. Por tal razón, el Gobierno Nacional, a través de sus Ministerios, cuenta con la facultad de expedir decretos, de obligatorio cumplimiento, relacionados con las asambleas, los cuales servirán de complemento, por decirlo así, a las leyes ya existentes.
Ministerio de Vivienda participó en el decreto
Sobre el tema del ministerio que expide el decreto debemos decir que aunque el mismo efectivamente proviene del Ministerio de Comercio, la realidad es que en su preparación y posterior firma, también participó el Ministerio de Vivienda, en cabeza del Ministro Jonathan Malagón González.
De hecho, aunque el borrador del Decreto fue liderado por el Ministerio de Comercio, el Ministerio de Vivienda intervino, a través del Jefe de la Oficina Asesora Jurídica – Juan Carlos Covilla Martínez, según consta en el Informe de observaciones, para sugerir incluir en el mismo la normatividad aplicable a la Propiedad Horizontal.
Expresamente se lee en el informe la propuesta del Ministerio de Vivienda:
Propuesta frente artículos del proyecto:
Artículo 13. Aplicación extensiva a todas las personas jurídicas. Salvo las propiedades horizontales reguladas en la Ley 675 de 2001, durante el año 2021 todas las personas jurídicas podrán aplicar las reglas previstas en el presente decreto para la realización de reuniones ordinarias presenciales, no presenciales o mixtas del máximo órgano social, correspondientes a los ejercicios 2019 y 2020.
Propuesta de artículos nuevos:
Artículo xx. Quórum en Asambleas no presenciales. Para efectos del quorum necesario para celebrar las asambleas no presenciales contempladas en el artículo 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44 y 45 de la ley 675 de 2001 y el Artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1076 de 2015, en el entendido que las asambleas pueden ser celebradas siempre que se cuente con el número de participantes necesarios para deliberar y decidir. En consecuencia, la participación de los propietarios en la asamblea en los términos de los artículos 42, 43 y 44 de la Ley 675 de 2001 se refiere a los propietarios que efectivamente participen en la asamblea, siempre que estos sean suficientes para cumplir con el quorum de más de la mitad del coeficiente reunido, y deliberen con la mitad mas uno de este último. Lo anterior, no aplica para aquellas decisiones establecidas en el artículo 46 de la ley 675 de 2001 que requieren de mayoría calificada y para la extinción de la copropiedad.
Artículo xx. Celebración de asambleas. Las asambleas podrán celebrarse de conformidad con los artículos 39, 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, es decir de forma no presencial, por comunicación escrita o de forma presencial. Esta última modalidad se podrá llevar a cabo siempre que se cumpla con lo determinado por el Gobierno Nacional respetando el aforo de personas permitidas y demás normas sanitarias establecidas. Así mismo, durante el periodo de la emergencia sanitaria en razón de la pandemia Covid-19, es posible si la asamblea así lo considera, llevar a cabo reuniones mixtas de manera presencial y no presencial simultáneamente, siempre que se garantice la acreditación de validez de la reunión conforme a las normas establecidas para cada modalidad en los términos de la Ley 675 de 2001.
Artículo xx. Celebración de asambleas vigencias anteriores. Para la celebración de las asambleas relacionadas con las decisiones relativas a la aprobación de estados financieros, elección de órganos de administración y demás de los años 2019 y 2020 que por causa de la emergencia sanitaria por la pandemia Covid-19 no hayan sido celebradas, se establecerá como plazo máximo para su realización el primer día hábil del mes de abril de 2021, en caso de que no se haya citado la reunión. Para la celebración de la asamblea, se podrá incluir en el orden del día la revisión de los asuntos pendientes del año 2019 y 2020, en una sola
Tales sugerencias fueron aceptadas por el Ministerio de Comercio y por tal razón, en el Decreto definitivo fue incluido el artículo 14, cuya redacción es la siguiente:
Artículo 14. Asambleas en las propiedades horizontales. Para efectos del quórum necesario para celebrar las asambleas no presenciales, contempladas en el artículo 42 y 43 de la Ley 675 de 2001, se debe tener presente lo mencionado en los artículos 44, 45 y 46 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 2.2.1.16.1 del Decreto 1074 de 2015. Así mismo, podrá darse aplicación a los artículos 1, 2 y 3 del presente Decreto, siempre y cuando para la celebración de las asambleas se garantice la acreditación de validez de la reunión conforme a las normas establecidas para cada modalidad (presencial o no presencial) en los términos de la Ley 675 de 2001.
Conclusión:
El Decreto 176 del 23 de febrero de 2021 es de obligatorio cumplimiento para la propiedad horizontal, por dos razones fundamentales:
1. El decreto ha sido expedido en forma conjunta por el Ministerio de Comercio y el Ministerio de Vivienda, siendo este último el que rige la propiedad horizontal en Colombia.
2. Los citados ministerios estaban expresamente facultados para crear la norma, conforme con los parágrafos transitorios de los artículo 6 y 7 de la Ley 2069 de 2020.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
