Cuando el consejo de administración toma una decisión que genera una obligación al administrador, a un propietario o a un tercero e incluso al Revisor Fiscal, es común que surja en ellos la siguiente inquietud: ¿tomar esa decisión hace parte de las funciones o atribuciones del consejo?
Para responder esa inquietud debemos comenzar por decir que las funciones del Consejo de administración se encuentran consagradas en la ley, el reglamento de propiedad horizontal o finalmente se basan en atribuciones otorgadas por decisión de la asamblea general.
Las funciones consagradas en la ley
Como bien se conoce, es la ley 675 de 2001 la que regula en Colombia la propiedad horizontal, y en sus artículos 53 y siguientes establece las condiciones de existencia del Consejo de administración y sus funciones.
ARTÍCULO 55. Funciones. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
Sin embargo, cuando leemos el artículo 55 de la ley, encontramos que el legislador no consagró un listado detallado de funciones al consejo de administración, como sí lo hizo con la asamblea general en los artículos 38 y 46, y con el administrador en el artículo 51, sino que las estableció de manera genérica al indicar “le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines”, pero fijando una condición: “de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”, a lo cual nos referiremos adelante.
Corresponde a los miembros del Consejo de administración, antes de tomar decisiones, revisar si para hacerlo es suficiente con una de las únicas 3 atribuciones fijadas en la ley 675, o si la función le fue otorgada en el correspondiente Reglamento de Propiedad Horizontal o por la asamblea general.
Ahora bien, al examinar los demás artículos de la ley 675 encontramos que sí se fijaron funciones específicas al consejo, las cuales detallamos así:
1. Según los artículos 38-2 y 51-4, corresponde al consejo conocer y aprobar los estados financieros y el presupuesto general de ingresos y gastos que se presentará a la asamblea general de propietarios, para su aprobación definitiva.
2. Según el inciso 2 del artículo 39, convocar asambleas extraordinarias, cuando las necesidades imprevistas o urgentes así lo ameriten.
3. Nombrar al administrador, para el período fijado en el reglamento de propiedad horizontal y con la remuneración previamente aprobada por la asamblea general.
Funciones en el R.P.H.
Tal como la anticipamos, las funciones específicas del consejo de administración, en cada copropiedad, deben fijarse en el Reglamento de Propiedad Horizontal, de tal manera que sus miembros puedan tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines.
Así las cosas, cuando se vaya a redactar la funciones en el R.P.H., será necesario tener en cuenta cuáles son los fines de la persona jurídica de la propiedad horizontal, y para ello basta revisar el artículo 32 de la ley 675.
ARTÍCULO 32. Objeto de la persona jurídica. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
La ley otorga entonces un amplio margen para que las copropiedades fijen las funciones del consejo de administración en cada R.P.H., aunque propone una función que se le puede atribuir en el mismo: imponer sanciones a los propietarios por violación del R.P.H..
ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.
De acuerdo con ello, corresponde a los miembros del Consejo de administración, antes de tomar decisiones, revisar si para hacerlo es suficiente con una de las únicas 3 atribuciones fijadas en la ley 675, o si la función le fue otorgada en el correspondiente Reglamento de Propiedad Horizontal o por la asamblea general.
No sobra decir que cada copropiedad es diferente y tiene un reglamento de propiedad horizontal individual, por lo cual cada consejo de administración puede tener funciones distintas, salvo las 3 otorgadas por la ley 675, por lo cual no es válida aquella común expresión “en otro conjunto lo hacíamos así entonces podemos hacerlo”
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Funciones establecidas por la asamblea
Por último tenemos que la asamblea general de propietarios también puede delegar funciones en el consejo de administración, como por ejemplo, nombrar el Comité de Convivencia, o cualquier otra función que tenga como objetivo cumplir la ley, el reglamento o tomar decisiones de Interés común para los propietarios.
Es importante, en ese caso, que las funciones que fije la asamblea sean claras y específicas y revisar si se estableció algún plazo o condición para que la función pudiese llevarse a cabo, o si la atribución se otorgó de manera temporal o en forma indefinida.
El Consejo de administración tiene límites
De lo expuesto puede concluirse, sin lugar a dudas, que el Consejo de administración tiene límites y solo puede ejercer una función cuando expresamente la ley, el reglamento de propiedad horizontal o la asamblea se la han otorgado. Cualquier otra decisión del consejo, que no cuente con ese respaldo, se considera por fuera de la ley y ni el administrador ni los propietarios ni los demás miembros de la propiedad horizontal, estarán obligados a cumplirlas.
Y si la decisión tomada por el consejo de administración, por fuera de las atribuciones legales o estatutarias, causa perjuicios a la copropiedad, a un propietario en forma individual o a terceros, tendrán que responder patrimonialmente , bien sea al propietario o al tercero que los demande directamente, o a la copropiedad cuando fue esta la que tuvo que pagar los perjuicios al afectado.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
