El consejo de administración es un órgano administrativo de gran importancia en la Propiedad Horizontal, pues cumple una función intermedia entre la administración, como representante legal de la copropiedad, y la asamblea general de propietarios como autoridad máxima.
En esto se resalta que la asamblea general de propietarios solo se reúne una vez al año, durante sus tres primeros meses, para escuchar los informes del administrador sobre cómo se realizaron los gastos en el año anterior y los planes de mantenimiento e inversiones para el nuevo año.
Y aunque la asamblea también puede reunirse en cualquier momento, por situaciones urgentes e imprevistas, no es muy común que se realicen asambleas extraordinarias de manera constante.
En ese sentido, el contacto entre la asamblea general y el administrador no es mucho y por eso es tan importante el consejo de administración, pues es ese órgano administrativo intermedio que conoce y controla la gestión del administrador en representación de todos los propietarios.
Elegir a quienes demuestren un verdadero interés “común”
Por eso la elección de los miembros del consejo de administración debe hacerse de manera consciente y procurando que sus miembros sean personas interesadas en la correcta administración de los bienes y recursos comunes, con conocimiento del régimen de la propiedad horizontal y de las necesidades de la comunidad.
Quienes se postulan a formar parte de este órgano administrativo debe tener la vocación de proteger el patrimonio general de la comunidad y la sana convivencia al interior del edificio o conjunto, o la correcta explotación profesional o económica de una copropiedad comercial o mixta.
No pueden ser los intereses personales o el ánimo de tomar represalias en contra del administrador o de un copropietario o residente, los motivos que impulsen a una persona para someter su nombre ante la asamblea y conformar el consejo de administración.
Pero esa aptitud y disposición no debe provenir solo del candidato al consejo, sino también de la asamblea general, cuyos miembros deben aportar el tiempo y la voluntad suficiente para escuchar las propuestas y votar por los mejores candidatos, y no realizar una elección para terminar rápidamente la asamblea, solicitando a cualquier persona presentar su nombre solo para completar el número de miembros que exija el reglamento.
Deudores morosos en el consejo
Pero no solo deben existir buenas actitudes y aptitudes para pertenecer al consejo, también es necesario cumplir con las obligaciones como propietario.
Es por eso que, teniendo en cuenta que la principal obligación de un propietario -sin ser la única- es pagar cumplidamente sus cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, un requisito que se debería ser indispensable para ser elegido miembro del consejo de administración es encontrarse a paz y salvo por todo concepto.
En ese sentido, quien desee ser miembro del consejo de administración debería demostrar que cumple con esa obligación principal y por tanto, al momento de presentar su candidatura, encontrarse a paz y salvo, por todo concepto, frente a la copropiedad.
Sin embargo, somos claros en nuestra expresión debería, porque la realidad es que no se trata de una obligación legal, sino de un requisito que se puede fijar en el reglamento. Es decir, la ley de propiedad horizontal no exige como condición para ser elegido miembro del consejo de administración, encontrarse a paz y salvo.
Eso significa que la asamblea podría elegir a un deudor en mora, como miembro del consejo de administración. a menos que el reglamento lo prohíba, como para a explicarse.
De acuerdo cómo se presenten los candidatos ante la asamblea, el deudor moroso puede terminar siendo elegido miembro del consejo hasta con un solo voto a favor
Cómo evitar que un deudor en mora haga parte del consejo
Pero si la ley no prohibe a los deudores en mora ser parte del consejo de administración, ¿cómo puede evitarse entonces que sean elegidos?
Para responder la pregunta debemos comenzar por decir que de acuerdo como se presenten los candidatos ante la asamblea, el deudor moroso puede terminar siendo elegido miembro del consejo hasta con un solo voto a favor.
Lo anterior es así porque la asamblea no puede, en principio, vetar a una persona para ser miembro del consejo. Es decir, la asamblea no vota para no elegir, sino por el contrario, vota para elegir.
Explicamos un poco mejor lo anterior: a la asamblea no se le pregunta si no desea elegir al deudor en mora, porque eso equivaldría a vetar a una persona y ese derecho de veto está prohibido en nuestra constitución política.
Por el contrario, ante la asamblea se presentan los candidatos, bien sea en planchas o de manera individual y si el candidato en mora obtiene los votos suficientes, podrá ser elegido.
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El reglamento de propiedad horizontal debe establecer la inhabilidad
La única forma entonces en que el deudor en mora no haga parte del consejo de administración, es establecer la inhabilidad en el Reglamento de Propiedad Horizontal – RPH, es decir, crear una norma que exija como condición, para ser miembro del consejo, encontrarse a paz y salvo por todo concepto.
De esa manera, al momento de la elección, la asamblea general solo podrá votar por aquellos candidatos que cumplan con los requisitos establecidos en el R.P.H. para ser elegidos miembro del consejo, y por tanto, si el requisito es encontrarse a paz y salvo, solo podrá presentarse como candidato quien reúna esa condición.
Si el deudor en mora presenta su candidatura, podrá entonces la asamblea indicarle que su postulación no es posible y ello no constituiría veto ni discriminación, sino simplemente cumplir con los requisitos establecidos en la copropiedad, conforme con el R.P.H., para ser candidato al consejo de administración.
Y si la asamblea lo elige sin cumplir los requisitos?
Puede presentarse sin embargo la posibilidad de que la asamblea elija como miembro del consejo de administración a una persona que estaba en mora, a pesar de prohibirlo el R.P.H., o incluso que luego de haberse elegido, estando a paz y salvo, entre en mora en meses posteriores.
En este caso la remoción no puede ser de manera automática, como se acostumbra en algunas copropiedades, sino que se deben cumplir algunos requisitos legales, a los cuales nos referiremos en la nota de mañana.
También trataremos en esa columna si es posible o no incluir otras inhabilidades, como por ejemplo no tener sanciones por violación del R.P.H. o no faltar a las sesiones del consejo de administración un número consecutivo de veces.
