Recientemente la Corte Constitucional dio a conocer el texto de la sentencia dictada en el proceso que, por inconstitucionalidad, se presentó en contra de la expresión “de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”, contenida en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, por su presunta incompatibilidad con los principios constitucionales de solidaridad (artículo 1) e igualdad (artículo 13).
ARTÍCULO 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
La demanda se presentó porqué, a juicio del demandante, la expresión “de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”, permitiría que los reglamentos de propiedad horizontal “introduzcan excepciones o restricciones al pago de las expensas comunes necesarias”, lo cual, en su opinión, “desvirtúa la naturaleza imperativa de la obligación de contribuir a dichas expensas, de conformidad con los coeficientes de copropiedad (en los edificios o conjuntos residenciales) o con los módulos de contribución (en los edificios o conjuntos comerciales o mixtos), como lo establece la misma ley”.
Esta situación, argumenta el demandante, “podría llevar a que ciertos propietarios, especialmente los desarrolladores o propietarios iniciales, se eximan de su responsabilidad de contribuir en igualdad de condiciones, contrariando de esa manera los principios constitucionales de solidaridad e igualdad”.
Constructor no está autorizado para exonerarse del pago de expensas
Para la Corte Constitucional, la expresión que se acusa, interpretada de manera sistemática, “no autoriza a los copropietarios, en particular, a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios o propietarios iniciales, a establecer cláusulas en el reglamento que los exonere total o parcialmente de contribuir al pago de las expensas comunes, como de manera errada lo interpreta el demandante”.
Considera la Corte que el artículo 29 de la Ley 675 de 2001 “reitera el deber de los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal de contribuir al pago de las expensas necesarias que se causan por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes (expensas comunes)”
Artículos 25 y 3 de la ley 675 contienen el deber de pagar cuotas de administración
Para el alto tribunal, el artículo 29 contiene una reiteración, en la medida en que el deber de contribuir al pago de expensas comunes, se contiene en los artículos 25 y 3 de la ley 675: “de conformidad con el primero, los reglamentos de propiedad horizontal deben especificar los coeficientes de copropiedad, los cuales, en atención a lo dispuesto por la segunda disposición, determinan tanto la participación de cada propietario de bienes privados o de dominio particular en los bienes comunes, como su respectiva responsabilidad (o proporción) en el pago de las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias”.
Para la Corte el deber de contribuir al pago de expensas comunes, “comprende la contribución al pago de los costos necesarios para la administración, conservación y mantenimiento de las áreas comunes de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, en los términos del artículo 3 de la ley en cita. Estas expensas son fundamentales para el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal e integran el régimen jurídico especial de este tipo de propiedad, en el que coexisten estos bienes con aquellos de dominio particular”.
Reitera la Corte que el artículo 29 no regula la forma en que se debe cumplir el citado deber, de contribuir al pago de las expensas comunes, ya que esta se regula en los artículos 25 y 26 de la Ley 675. De conformidad con estos, su pago se debe hacer en función de los coeficientes de copropiedad.
Constructor que se exonera de pagar expensas abusa de su posición dominante
Una cuestión distinta, es la valoración de la práctica que puso en evidencia el demandante, según la cual “algunos desarrolladores inmobiliarios abusan de su posición dominante al momento de redactar el reglamento de propiedad inicial, y a partir de la cual fijan condiciones que los exoneran total o parcialmente de contribuir al pago de las expensas comunes”.
En caso de que tal práctica se realice, lo procedente es, según la Corte, “que se cuestione ante la asamblea general de copropietarios, cuyas decisiones, a su vez, pueden ser objeto de impugnación ante la jurisdicción ordinaria civil, mediante el proceso declarativo verbal de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso”.
Añade la Corte que, “en los casos donde estas prácticas impliquen un abuso del derecho en relaciones de consumo, es posible recurrir a la Superintendencia de Industria y Comercio, en ejercicio de la acción de protección al consumidor (artículos 57 y siguientes de la Ley 1480 de 2011) o mediante la solicitud del inicio de una actuación administrativa sancionatoria (artículos 59 y siguientes de la Ley 1480 de 2011)”.
