El constante aumento del valor de los servicios públicos de acueducto en los bienes comunes, se ha convertido en un problema para muchas propiedades horizontales.
Cada año se presenta a la asamblea general de propietarios un presupuesto de servicios públicos calculado sobre lo que se supondrá será el porcentaje de incremento de las tarifas, pero sobre la base de un consumo promedio normal.
Sin embargo, la sorpresa para las administraciones se presenta cuando el valor del servicio se incrementa porque la empresa factura un consumo mucho mayor para las zonas comunes, que es más alto del promedio mensual.
Cómo miden los consumos los prestadores de servicios
Esto sucede porque en la mayoría de copropiedades las empresas de servicios públicos continúan midiendo los consumos a través del sistema de macromedidores, con lo cual instalan un medidor general en la acometida y medidores individuales en cada una de las unidades privadas.
De esta manera, el consumo de las zonas comunes de la copropiedad corresponde al resultado de restar, al total del volumen registrado por el medidor general, el valor de la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
Este sistema de medición no es justo para la Propiedad Horizontal, pues no siempre los medidores individuales se encuentran en buen estado, y por tanto no miden el consumo real de cada propietario. En consecuencia, todos los consumos no medidos a las unidades privadas finalmente los paga la copropiedad.
Ante esta situación la Superintendencia de Servicios Públicos, a través de diferentes conceptos, siendo el último el Nº432 de julio 31 de 2023, ha indicado que las propiedades horizontales pueden solicitar que su consumo se mida como usuaria única, es decir, con un medidor individual para los bienes comunes.
Propiedad Horizontal puede solicitar medidor individual para zonas comunes
El concepto Nº 432 de julio 31 de 2023 de la SuperServicios, en relación con la medición del consumo de zonas comunes de edificios y conjuntos, precisa que deben existir medidores individuales en cada acometida, esto es, tanto en las zonas comunes como en cada unidad habitacional o no residencial.
Y solo en caso de que no sea técnicamente posible la instalación de estos medidores individuales en las zonas comunes, será necesario instalar un medidor general en la acometida, con el propósito de calcular el consumo de las mismas, a través de la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.
Tal afirmación se base en el artículo 2.3.1.3.2.3.13 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015.
“Artículo 2.3.1.3.2.3.13. De los medidores generales o de control. En el caso de edificios o unidades inmobiliarias cerradas podrá existir un medidor de control inmediatamente aguas abajo de la acometida. Deben existir medidores individuales en cada una de las unidades habitacionales o no residenciales que conforman el edificio o las unidades inmobiliarias o áreas comunes.
Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes cómo la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales.” (Subrayas fuera del texto)
A esta norma se suma el parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, que en referencia a la facturación de los servicios públicos domiciliarios en las zonas comunes de una propiedad horizontal, dispone:
“Artículo 32. Objeto de la persona jurídica.
(…) PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales. (Subrayas fuera del texto).
Prestador del servicio debe controlar consumos no medidos
Las empresas prestadoras de servicios evaden su obligación de instalar medidores individuales en las zonas comunes para no asumir las pérdidas que les producen los consumos no medidos en las unidades privadas, pues a través del consumo por macromedidores, es la Propiedad Horizontal la que asume tales consumos, teniendo en cuenta que paga por la diferencia entre la medición general, frente al resultado de sumas los consumos individuales.
En tal caso, todos los consumos individuales que no se miden, no se restan del consumo que marca el medidor general, y así lo paga la Propiedad Horizontal como si se tratase de un consumo en sus bienes comunes.
Sobre este punto reitera el concepto de la SuperServicios que “la medición individual constituye la regla general en materia de medición del consumo de estas áreas“, mientras que “solamente de forma excepcional, esto es, cuando técnicamente no sea posible efectuar la medición de esta forma, la determinación del consumo se deberá realizar a través de la instalación de un medidor general, esto es, sacando la diferencia del volumen por este registrado, y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales“.
Para controlar los consumos no medidos a un suscriptor o usuario, los prestadores deben instalar un “Medidor de control”, sin que este pueda ser empleado para facturar el consumo, por expresa prohibición establecida en la norma (art. 2.3.1.1.1. DUR 1077/2015).
Cómo se regula el cambio de medidores en mal estado
El concepto Nº 432 de julio 31 de 2023 también se refiere a las obligaciones de los usuarios de servicios públicos frente al estado de los dispositivo de medida o medidores de consumo, consagradas en el artículo 144de la Ley 142 de 1994:
“(…) No será obligación del suscriptor o usuario cerciorarse de que los medidores funcionen en forma adecuada; pero sí será obligación suya hacerlos reparar o reemplazarlos, a satisfacción de la empresa, cuando se establezca que el funcionamiento no permite determinar en forma adecuada los consumos, o cuando el desarrollo tecnológico ponga a su disposición instrumentos de medida más precisos. Cuando el usuario o suscriptor, pasado un período de facturación, no tome las acciones necesarias para reparar o reemplazar los medidores, la empresa podrá hacerlo por cuenta del usuario o suscriptor. (…)” (Subrayas fuera del texto).
En este sentido, si se considera que los consumos reales no coinciden con la medición obtenida de la diferencia entre lo indicado por el medidor general y los medidores individuales, se podrá solicitar la pertinente revisión de los dispositivos de medida al prestador, quien tiene la obligación de verificar el correcto funcionamiento de los mismos, o si lo considera procedente, podrá instalar un medidor de control para verificar o controlar temporal o permanentemente, la existencia de posibles consumos no medidos.
Así las cosas, en cualquier evento en que se considere que los dispositivos de medida presenten fallas, podrán los usuarios del servicio acudir ante el prestador, con el propósito de que realice las revisiones pertinentes, ya sea para efectos de corregirlas, enviando estos dispositivos al laboratorio correspondiente para su reparación, o para que se realice el cambio de los mismos, cambio cuyo costo estará a cargo del usuario.
Para leer concepto Nº432 de 2023 dar clic aquí
