Hoy lunes 3 de abril de 2023 es el día en que los propietarios de edificios y conjuntos, que aun no han celebrado su asamblea general ordinaria, podrán reunirse por derecho propio.
En efecto, conforme con el artículo 40 de la ley 675 de 2001, si la asamblea no se celebró antes del 31 de marzo de 2023, los propietarios podrán reunirse hoy 3 de abril, sin que sea necesaria convocatoria, por ser este el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal.
ARTÍCULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
Si bien es cierto el reglamento de propiedad horizontal puede indicar el lugar y hora en que se celebraría la reunión por derecho propio, en caso de no hacerlo, los propietarios podrán reunirse en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
Asambleas por “derecho propio”
De acuerdo con el artículo 40 transcrito, la asamblea por derecho propio es aquella que permite a los propietarios reunirse sin necesidad de una convocatoria previa, para tomar todas las decisiones como en una asamblea ordinaria.
La norma textualmente indica que “si no fuere convocada la asamblea” se reunirá el primera día hábil del cuarto mes siguientes al vencimiento del período presupuestal. Pero tal norma debe leerse en concordancia con el artículo 39, que ordena reunirse durante los tres primeros meses siguientes al vencimiento del mismo período presupuestal, lo que comúnmente corresponde al 31 de marzo.
ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
No es suficiente convocar antes de marzo 31
Al leer las dos normas, si bien es cierto existe una diferencia entre “convocar” y “celebrar la asamblea” forzoso será concluir que la única manera de evitar que la asamblea se reúna por derecho propio, es reunirse en asamblea ordinaría a más tardar el 31 de marzo.
Una interpretación diferente, que permita considerar que con solo convocar antes del 31 de marzo, aunque sea para reunirse en cualquier fecha del año en día posterior en abril o incluso mayo, llevaría a desconocer un derecho que la ley otorga a los propietarios para reunirse por derecho propio, cuando su asamblea no se celebró dentro de los plazos fijados por la ley.
Las interpretaciones a la ley deben hacerse de tal forma que logren la efectividad del derecho que consagran y no de una manera en que el mismo pueda verse vulnerado.
Cuál es el quórum necesario para esta asamblea
Para que esta asamblea por derecho propio pueda deliberar válidamente, requerirá la presencia de un número de propietarios equivalente a más de la mitad del total de coeficientes en que se divide la copropiedad.
De no lograrse este número en la reunión, la asamblea por derecho propio no será posible, y en tal caso tampoco existirá la posibilidad de reunirse con una segunda convocatoria, de una parte porque la reunión se realizó justamente por que no fueron convocados y de otra porque no existe una norma expresa en la ley 675 que así lo permita.
¿Qué tipo de asamblea se celebraría en abril?
Si los propietarios no se reúnen por derecho propio el primer día hábil de abril, bien sea porque no asiste ninguno, o porque no se obtiene el quórum, nace nuevamente la oportunidad de celebrar la asamblea cualquier otro día.
No existe ninguna norma que impida reunirse después del 31 de marzo, y mucho menos norma que indique que las decisiones que se tomen en tal reunión no sean válidas.
Esa nueva asamblea, después del segundo día hábil de abril, podrá ser ordinaria, sin quien la convoca es el administrador.
Pero si el administrador no convoca la reunión, entonces la asamblea podrá celebrarse de manera extraordinaria, por convocatoria del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número de propietarios que represente una quinta parte del total de coeficientes de copropiedad.
Gustavo Adolfo Martínez Rojas
Abogado Universidad San Buenaventura
Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín
