“¿Se seguirán celebrando asambleas virtuales cuando al parecer ya no existen restricciones para aglomeraciones?, si se toma como ejemplo el reciente partido de la selección Colombia”

La inquietud común por estos días, entre los actores de la propiedad horizontal es: de qué manera se debe realizar la asamblea: ¿presencial o virtual?

Y la inquietud se enriquece con interrogantes de lado y lado: ¿las normas actuales sobre emergencia sanitaria y restricciones por Covid, prohíben las reuniones presenciales? ¿Aún es legal celebrar una asamblea de manera virtual, cuando al parecer ya no existen restricciones para aglomeraciones, si se toman como ejemplo el reciente partido de la selección Colombia en Barranquilla o aforo al 100% de cines, discotecas y restaurantes?

En un intento por resolver estas inquietudes, indicaremos cuáles son las normas legales que regulan -actualmente- tanto las asamblea presenciales como las virtuales.

 

  ASAMBLEAS PRESENCIALES

Es indudable que la situación que vivimos a la fecha, frente al contagio por Covid19, es totalmente diferente y muchísimo menos grave, que aquella que pasamos por la época de asambleas en 2020 y 2021, pues  de una parte ya contamos con una gran parte de la población vacunada, y por otra, aunque la variante Ómicron nos mantenga en una cuarta ola de contagios, el pasado viernes 11 de febrero el ViceMinistro de Salud indicó que las misma comienza a disminuir.

Lo anterior es lo que ha permitido que en la actualidad, el mismo Gobierno Nacional haya dado vía libre a reuniones masivas, tales como la asistencia a partidos de fútbol, conciertos, exposiciones, discotecas, cines y restaurante, y también regresado a la presencialidad en actividades académicas de universidades y  colegios.

En este sentido debemos decir que las mismas normas que ahora regulan estas reuniones masivas, son las que dan vía libre a que las asambleas ordinarias de propietarios, se celebren de manera presencial, generando, eso sí, las condiciones necesarias de bioseguridad.

En efecto, si se revisan las normas vigentes encontramos que la emergencia sanitaria se encuentra decretada hasta febrero 28 de 2022, a través de la Resolución Nº 00001913 de noviembre 25 de 2021, cuyo artículo 2 indica “La ciudadanía en general deberá mantener las medidas de autocuidado y de bioseguridad establecidas por el Ministerio de Salud y Protección Social.”

 

También está vigente el Decreto 1408 del 3 de noviembre de 2021, según el cual se exigirá el carnet de vacunación que demuestre la iniciación del esquema con al menos una dosis, para ingresar a cualquier evento de carácter público o privado que implique asistencia masiva, o a bares, gastrobares, restaurantes, cines, discotecas, lugares de baile, conciertos, casinos, bingos y actividades de ocio, así como escenarios deportivos, parques de diversiones y temáticos, museos y ferias.

A estas normas se sumó a la Resolución 1687 de octubre 25 de 2021 expedida por el el Ministerio de Salud, para incrementar el aforo permitido en lugares o eventos masivos, públicos y privados, en cada municipio, de acuerdo con la cobertura alcanzada en vacunación y ocupación de Unidades de Cuidado Intensivo UCI. De acuerdo con dicha resolución, el ingreso a cada evento debe ser permitido solo a quienes presenten el carnet de vacunación con al menos una dosis y se mantenga una distancia mínima de un metro entre persona y persona.

Con base en tales normas podemos afirmar entonces que las asambleas generales de propietarios se podrán realizar de manera presencial, siempre que se cumplan condiciones de bioseguridad, como celebrarlas en espacios abiertos o ventilados, exista una distancia mínima entre persona y persona de un metro, se cuente con tapabocas todo el tiempo y se presente, antes del ingreso, el carnet de vacunación con al menos una dosis.

 

RESUELVE CUALQUIER INQUIETUD SOBRE ASAMBLEAS

EN NUESTRA CONFERENCIA EL VIERNES 18

  ASAMBLEAS VIRTUALES

Debemos comenzar por decir que las asambleas no presenciales, conocidas como virtuales, son legales y se pueden realizar sin importar las condiciones del COVID o cualquier otra situación, es decir, se pueden realizar a pesar de que no exista prohibición para celebrar las presenciales.  Ello es así porque las asambleas virtuales en propiedad horizontal no nacieron por efectos del Covid, sino que existen desde el año 2001, en que entró en vigencia la ley 675, pues se regulan en sus artículos 42 y 44 .

Ahora bien, sin entrar nuevamente en los debates académicos que desde hace dos años venimos liderando, en cuanto al número de personas que deben participar (si el 100% de los propietarios o solo aquellos necesarios para que exista quórum), lo que es indiscutible es que, conforme con el artículo 44 de la citada ley 675, es requisito indispensable que todos los propietarios que se conecten a la plataforma, participen de manera efectiva, al menos, emitiendo su voto a favor, en contra o en blanco, o teniendo la seguridad de que no emiten su voto porque no quieren, pero no porque tengan problemas de conexión que les impidan participar.

Así lo indica el artículo 44 citado, cuando castiga con ineficacia aquellas decisiones que se tomen sin el voto emitido por uno cualquiera de los participantes: “las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva”.

Por esa razón, si la plataforma indica que están participando 80 personas, por citar un ejemplo, todas las decisiones deben contar con el voto emitido por 80 personas, y cuando decimos emitido nos referimos a que exista una prueba de que el propietario o su apoderado manifestaron su voluntad, votando a favor, en contra o en blanco, pero sin que sea legal presumir que el silencio del participante, es decir, no emitir su voto, equivalga a un voto en blanco.

Por el contrario, si una persona no emite su voto, antes que considerarse un voto en blanco, lo que se debe hacer es intentar verificar si la persona efectivamente se encuentra conectada, tal como lo indica la plataforma, y preguntar qué inconveniente tiene para votar, e intentar superarlo.  Esa comunicación no puede ser  a través de la misma plataforma, sino de un método  alternativo, como llamada, WhatsApp o correo electrónico, pues es claro que si la persona tiene problemas para votar, a pesar de aparecer conectada, seguramente también tendrá problemas para comunicarse.

Requisitos de la plataforma

Por esa razón, antes de organizar la asamblea virtual, se debe exigir que la plataforma que cuente con:

  La posibilidad de identificar cuáles son los propietarios que no han votado a pesar de encontrarse conectados

  La posibilidad de recoger números de teléfono o correos electrónicos de los participantes, antes de iniciar la reunión, con el fin de poder contactarse con ellos en caso de no recibir su voto, a pesar de encontrarse conectado.

 Personal de apoyo para lograr una comunicación inmediata con los participantes que no votan.

 

  ASAMBLEAS MIXTAS

Algunas copropiedades han optado por realizar asambleas mixtas, es decir, aquellas a las que algunos propietarios asisten de manera presencial y otros se conectan a través de alguna plataforma que está transmitiendo desde el lugar de la reunión.

ConTodaPropiedad.com considera que este tipo de asambleas no cuentan con una regulación en la ley 675 de 2001, razón por la cual,  de realizarse, lo que realmente se estaría celebrando sería una asamblea virtual, en la que están conectados algunos propietarios de manera individual, bien sea desde su casa u oficina, y otros propietarios, que también están conectados, pero lo hacen en grupo  desde un solo equipo. Siendo esta una verdadera asamblea virtual, porque se repite, para la ley 675 no existen las asambleas mixtas, entonces requerirá cumplir con los requisito legales que explicamos atrás.

 

Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista en Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de Medellín